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【设计微话题】第二十八期 高层建筑的容积率为什么那么小?

微话题

高层建筑的容积率为什么那么小?举个例子,比如总占地10亩地,用其中一半修30层楼,建筑面积是不是5*30=150?容积率150/10=15。可是实际楼盘的容积率才个位数。这样反推过来,如果容积率是4,建筑面积是5*30=150,那么总占地就要达到38亩才行,可是38亩的地只用5亩来修楼吗?有那么稀疏吗?






网友观点:

陈铠楠
用地面积10亩,或者一个任意的其它数字其实都好,用50%的建筑密度做各层面积相等的地面30层,容积率是不是15?没错,是15。
为什么现实生活中,容积率总是个位数?因为城市规划主张居住区容积率不宜过高,而开发建设应遵循控制性详细规划,它规定了所每一块建筑用地的容积率上限。直观举例的话,同一块居住用地,容积率越高,使用它的人越多,对公共配套、市政设施的压力也会越大。地下停车库要建好几层才行了,上下班等电梯等公交也不知要等多久,楼下的公园绿地去到傍晚就人满为患。停电停水说不定也会比较频繁。密密麻麻的高层建筑互相遮挡,室内采光也很难有多好。人密集起来,治安也会变得复杂了,噪音也大…住是能住,居住质量就要将就很多了。倒也不是不行,居住质量多恶劣就叫做是恶劣呢?香港人能一家人住在60平里头,能住在大型屋村里头,能接受住宅楼没有地面绿地景观,我们为什么就那么娇贵?等于说,居住区的容积率应该有多高是有得讨论的,比如我导师就对此挺不以为然,认为容积率不必约束得像现在这么紧。容积率等指标是根据什么被制定出来,背后的依据和科学性是怎么回事,这事就实在是说来话长了。但无论如何,如果制定城市规划的时候对某一用地规定了一个容积率,地产开发商就必须遵从这个容积率。控制性详细规划具有法律效应,所以一件事怎么做才合理,和是否允许你去照自己的意思做,终究还是两码事。
容积率只有4,整块地里只做30层的住宅楼,建筑密度是不是很低?确实是很低。给题主介绍一个更简单的公式:平均层数×建筑密度=容积率。毕竟用地面积是一个可以消掉的分母。所以这个时候建筑密度只有13%左右。但实际上我们会分两种情况。
一是,容积率既然只有4,我们为什么要非做30层呢?有可能我们也会做很多18层的。毕竟建筑层数越多的时候,平均每层的成本会更高。这时候,住区就没有显得那么稀疏了。
二是,居住区里还有很多的建筑基底不是由住宅楼占用的。就算住宅楼全都是30层吧。其实还有很多建筑密度是由商业裙房、会所、售楼部、幼儿园等配套设施去占据的。最终的建筑密度,还是会占满规划所规定的那个建筑密度,比如是30%。对,顺带来说,开发建设不止受制于容积率,还受制于建筑密度、建筑控高、绿地率、日照间距规范等。比如题主所说的50%的建筑密度,通常来说规划并不会允许这么高的建筑密度的。
张加:
相信题主和大家都已经了解容积率公式:总建筑面积 / 总用地面积。所以估计题主的意思是,如果多层住宅容积率能做到3,所以在此基础上把楼层数提高3倍,容积率就达到了9, 而且基本上不影响规划部门对绿地率和公共空间的要求。那哪里不对呢?先上图。假设10x10的开发用地。
1.png
如果开发多层, 大概是这样:
2.jpg
如果开发高层, 大概是这样:
3.jpg
对, 建筑之间的空间会增加。如果在多层的布置上直接增加层数,建筑的视线,日照都会受到影响。那么,如果按照题主的意思,50%占地,30层。盖出来的小区可能会是这样,好比未来某种高科技的产品。
4.jpg
对于多栋建筑来说,50%的占地面积本来就是灾难,更不用说30层的高层建筑。对于多栋建筑来说,50%的占地面积本来就是灾难,更不用说30层的高层建筑。即使对于CBD的单栋商业建筑来说,受制于裙房,周围建筑日照, 消防以及结构因素的限制,我感觉占地面积往往也只在20-30%,只有在特殊区域才会更高。(以上例子都不准确,不是实际的设计案例,仅作参考)

话题讨论

高密度建筑一直都是建筑学及城市规划研究的一个方向,从社会学和经济学来讲,合理高密度的城市规划是有利的。但是高密度的城市要怎样保证生活品质和及其实用功能,发挥它的优势,为此还有待解决一序列的技术问题,社会和经济问题。对于高层建筑容积率晓得 问题,大家有什么其他观点,欢迎留言。






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  • 蓝天飞翔 2017-06-15 21:55:38
    同意网友陈铠楠、张加的观点,人性化设计是容积率小的根本,即更加合理(资源不是浪费,而是节约)。
    #3 0 举报
  • 飘逸者 2017-06-16 08:28:59
    谢谢楼主资料分享
    #4 0 举报
  • libin19850428 2017-06-16 08:33:15
    好,不错,嗯嗯,很不错啊,谢谢
    #5 0 举报
  • 加倍努力 2017-06-16 09:05:14
    好资料,学习了。
    #6 0 举报
  • duanjjxj 2017-06-16 10:36:51
    谢谢楼主的分享
    #7 0 举报
  • fisiucr 2017-06-16 11:14:33
    谢谢楼主的分享,学习到了很多东西
    #8 0 举报
  • jinganglang00 2017-06-16 13:09:15
    谢谢楼主分享!
    #9 0 举报
  • 小小菲菲 2017-06-16 16:48:46
    谢谢楼主分享的好资料
    #10 0 举报
  • 风声如雪 2017-06-16 17:59:50
    哎呦 这种集思广益,让大家都能参与的讨论方式很不错哦
    #11 0 举报
  • ctxxxci 2017-06-16 20:05:48
    谢谢楼主的分享,学习到了很多东西
    #12 0 举报