【设计微话题】第二十八期 高层建筑的容积率为什么那么小？

微话题

高层建筑的容积率为什么那么小？举个例子，比如总占地10亩地，用其中一半修30层楼，建筑面积是不是5*30=150？容积率150/10=15。可是实际楼盘的容积率才个位数。这样反推过来，如果容积率是4，建筑面积是5*30=150，那么总占地就要达到38亩才行，可是38亩的地只用5亩来修楼吗？有那么稀疏吗？

网友观点：

陈铠楠



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用地面积10亩，或者一个任意的其它数字其实都好，用50%的建筑密度做各层面积相等的地面30层，容积率是不是15？没错，是15。

为什么现实生活中，容积率总是个位数？因为城市规划主张居住区容积率不宜过高，而开发建设应遵循控制性详细规划，它规定了所每一块建筑用地的容积率上限。直观举例的话，同一块居住用地，容积率越高，使用它的人越多，对公共配套、市政设施的压力也会越大。地下停车库要建好几层才行了，上下班等电梯等公交也不知要等多久，楼下的公园绿地去到傍晚就人满为患。停电停水说不定也会比较频繁。密密麻麻的高层建筑互相遮挡，室内采光也很难有多好。人密集起来，治安也会变得复杂了，噪音也大…住是能住，居住质量就要将就很多了。倒也不是不行，居住质量多恶劣就叫做是恶劣呢？香港人能一家人住在60平里头，能住在大型屋村里头，能接受住宅楼没有地面绿地景观，我们为什么就那么娇贵？等于说，居住区的容积率应该有多高是有得讨论的，比如我导师就对此挺不以为然，认为容积率不必约束得像现在这么紧。容积率等指标是根据什么被制定出来，背后的依据和科学性是怎么回事，这事就实在是说来话长了。但无论如何，如果制定城市规划的时候对某一用地规定了一个容积率，地产开发商就必须遵从这个容积率。控制性详细规划具有法律效应，所以一件事怎么做才合理，和是否允许你去照自己的意思做，终究还是两码事。

容积率只有4，整块地里只做30层的住宅楼，建筑密度是不是很低？确实是很低。给题主介绍一个更简单的公式：平均层数×建筑密度=容积率。毕竟用地面积是一个可以消掉的分母。所以这个时候建筑密度只有13%左右。但实际上我们会分两种情况。

一是，容积率既然只有4，我们为什么要非做30层呢？有可能我们也会做很多18层的。毕竟建筑层数越多的时候，平均每层的成本会更高。这时候，住区就没有显得那么稀疏了。

二是，居住区里还有很多的建筑基底不是由住宅楼占用的。就算住宅楼全都是30层吧。其实还有很多建筑密度是由商业裙房、会所、售楼部、幼儿园等配套设施去占据的。最终的建筑密度，还是会占满规划所规定的那个建筑密度，比如是30%。对，顺带来说，开发建设不止受制于容积率，还受制于建筑密度、建筑控高、绿地率、日照间距规范等。比如题主所说的50%的建筑密度，通常来说规划并不会允许这么高的建筑密度的。

张加：

相信题主和大家都已经了解容积率公式：总建筑面积 / 总用地面积。所以估计题主的意思是，如果多层住宅容积率能做到3，所以在此基础上把楼层数提高3倍，容积率就达到了9， 而且基本上不影响规划部门对绿地率和公共空间的要求。那哪里不对呢？先上图。假设10x10的开发用地。

如果开发多层， 大概是这样：

如果开发高层， 大概是这样：

对， 建筑之间的空间会增加。如果在多层的布置上直接增加层数，建筑的视线，日照都会受到影响。那么，如果按照题主的意思，50%占地，30层。盖出来的小区可能会是这样，好比未来某种高科技的产品。

对于多栋建筑来说，50%的占地面积本来就是灾难，更不用说30层的高层建筑。对于多栋建筑来说，50%的占地面积本来就是灾难，更不用说30层的高层建筑。即使对于CBD的单栋商业建筑来说，受制于裙房，周围建筑日照， 消防以及结构因素的限制，我感觉占地面积往往也只在20-30%，只有在特殊区域才会更高。（以上例子都不准确，不是实际的设计案例，仅作参考）

话题讨论

高密度建筑一直都是建筑学及城市规划研究的一个方向，从社会学和经济学来讲，合理高密度的城市规划是有利的。但是高密度的城市要怎样保证生活品质和及其实用功能，发挥它的优势，为此还有待解决一序列的技术问题，社会和经济问题。对于高层建筑容积率晓得 问题，大家有什么其他观点，欢迎留言。

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