【毕设故事⑨】单位大院能成为新的“经济适用房”吗？

作者：林昊天，建筑师

2013年，我了解到“复杂的城市(Complex Cities)”的毕设工作室，这个工作室关注在全球化背景下，不断转变的复杂城市，深圳就是重点研究的城市之一。作为一个土生土长的深圳人，我不假思索就参加了这个工作室，从本地居民的角度研究家乡。

随着中国城市化加速推进，老旧社区逐渐被更新，即使历史仅有短短30年的深圳也不例外。破败的社区逐渐被高档商品房、购物商场和办公楼所替代。推倒重建式的城市更新迅速提升了城市竞争力，但忽略了城市居民的经济承担力(affordability)。房价上升几乎是大家最关注的社会问题，深圳的房价更是屡创新高。中国房改已经过去了30多年，福利房制度早已取消，政府转而依赖市场解决住房问题。可惜改革非但没有解决住房问题，更进一步推高房价。

实际上，经济承担力低不仅影响中低收入人群的生活，也对城市经济发展带来负面影响。城市缺少价格适中的住房，会减少对企业、职位和求职者的吸引力，会让低成本劳动力更稀缺。无法在市区负担住房的人，不得不每天从住房相对廉价的郊区长距离通勤到市中心，这也导致交通成本上涨，城市交通更加拥堵。

所以，我提出的问题是：如何在中国城市急速发展背景下，提升住房的经济适用性(housing affordability)？当然，这是一个巨大的问题，我的目标可能不是去解决这个问题，而是去理解这个问题。

何为住房的经济适用性？

经济适用性的含义是在保证特定的居住质量的情况下，从第三方的观点看来（一般是政府），房价不会对家庭带来不合理的经济负担。经济适用房应在居民的经济承受能力内提供体面的居住环境。“居住环境”即是理解经济适用性的核心元素之一。

中国各省市也曾推行各种经济适用房政策。很多安居房、经适房小区位于偏远郊区，交通不便，缺少配套。有的面积过大，售价过高，目标群体根本负担不起。有的城市强行混合高档和廉价住宅，造成小区内部不同收入群体间的矛盾。中国的经济适用房政策的问题在于没有把握好哪种标准的居住环境是合适的。

如果要改善中国城市住房的经济适用性，需要先回答关于经济适用性住房的三个问题。

1）对谁适用？

目前在房价高涨的一线城市里，难以负担房价的人群主要是外来人口，但是经济适用性与“有产”阶层也有关系。低收入阶层居住于价钱低廉环境相对较差的社区，高收入阶层居住于高档社区，两个阶层相互隔离，低收入阶层难免被标签化，影响其向上流动的机会。不同阶层的隔离不一定是坏事，但假如在好的地段，几乎很难存在低收入阶层居住的地方，那就是一种“坏”的社会隔离。经济适用房的建设必须考虑到不同类型住房的混合。

2）在哪种标准上的适用？

经济适用房的居住环境标准需要根据目标人群的需求而定，过高会给住房价格带来上涨的压力。

3）适用多久？

最后，经济适用房不一定一直是经济适用房。视居民的经济状况的提升，未来可允许部分经济适用房改为一般商品房。

深圳的大院历史

而单位大院本来就是计划经济时代的“经济适用房”。深圳单位大院的建设始于特区建立初期的蛇口工业区。当时特区建设引进了大量专家和工人，单位大院的建设目的是解决这些人的住房问题。由于住房需求过大，缺少资金，有关单位通过提高租金，或以成本价出售来支持未来的住房建设。这是深圳房改的最早尝试。

1988年，深圳市范围的住房制度改革开始，一方面分配社会化住房，一方面把住房商品化。深圳住宅局取代了各企事业单位，成为公共住房的建设和分配单位。这一时期的公共住房分配系统，并没有覆盖政府部门或国企事业单位以外的职工，而且人均住房面积过大，对解决住房短缺帮助有限。

1998年，国家取消福利分房制度，从此人们需要在市场上自己购买住房。单位大院也被转化为可自由出售的商品房，但是住房属性转化过程中，大院的共有空间（楼梯，外墙，室外活动场地等）产权缺乏清晰界定。这是部分大院的环境缺少维护的原因，但是，模糊的产权也为公共部门重新介入单位大院提供了可能性。

旧改的新对象：单位大院

由于土地短缺，中国城市通常依靠征收农村土地来建造城市，以往旧改的对象是城中村。近年来，深圳旧改的触角延伸到了单位大院。虽然我生在单位大院，但实际上是“当局者迷”，在使用者看来单位大院的空间特点很多时候显得很理所当然。毕设让我以专业的角度回头审视这种极富中国特色的居住空间。

1.典型的单位大院住宅楼,本文图片除特殊标注外均来自林昊天。

自从房改后，大院的日常维护不再受单位管理，许多单位大院日久失修，居民担忧建筑结构和小区的安全，所以大院内旧改的呼声也逐渐高涨。而单位大院的旧改遇到了不少问题。单位大院一般所处地段条件优越，拆迁赔偿高，有进一步推高房价的危险；另外钉子户问题造成旧改进度缓慢。

2.因钉子户而迟迟未能开始更新的木头龙小区

于是我想到，趁着城市更新的进行，是否可利用单位大院这一类型的住宅小区，通过新的城市策略解决城市住房问题。

如何改造单位大院？

在我的毕设中，更新策略分为两方面。一方面是制度上的介入。

激进的房改后，住房供给过于依赖市场。而市场追求利润，优先满足高档住房的要求。这使得市场上拥有“体面的居住环境”的中低档住房供给较少。解决这个问题，需要强化公共部门的介入和社区组织。一种能兼顾效率与公平的介入住房市场的方法是公私合营（PPP），由公共部门发起项目，提供优惠条件或资金，引进私人机构资助并参与运作。PPP是很多国家介入住宅市场的常见方法。

以荷兰为例，住房协会（housing association）提供的社会住宅达到全国住宅总量的35%，使荷兰成为欧洲住房匮乏比率（housing deprivation）最低的国家。荷兰住房协会起源于十九世纪，最初由私人建立，为居住环境恶劣的工人提供住宅。1901年住宅法案发布后，国家可以资助住宅建设，从而住宅协会在荷兰繁盛起来。经过100多年发展，荷兰各个住宅协会已经私有化，财政独立，但仍然是非盈利的社会企业。国家通过一个三重金融保障体系为住房协会担保贷款。社会住宅的租金和售价受国家政策严格控制，确保住宅的经济适用性。完善的金融保障和严格的价格控制是荷兰社会住宅体系成功的主要原因。

另一方面是通过空间设计提升单位大院居住环境的宜居性，空间的改造主要包括几个方面：

1）调整小区尺度

单位大院的空间结构大都类似，原因在于“邻里单位”概念的影响。大院被围墙围合，相对封闭，有利于治安。但是部分大院面积过大，居民日常生活时有不便。深圳外来打工人口众多，大院内的住户大多是上班族，需要强化居住区的对外交通连接，方便通勤。

所以，首先对单位大院进行重新划分。尽管开放式小区有利于交通通畅，但封闭式小区安全性更好。解决两者矛盾的关键在于小区的尺度。大型单位大院应分割成几个独立大院，平衡社区的开放性与封闭性。

3.围墙阻挡了进入地铁站的近路

2）丰富公共空间

现状单位大院普遍缺乏公共活动场地，公共空间单调。可通过改变小区内的建筑布局形成积极的活动空间。首层住户自行占据并改造公共绿地现象十分常见，虽然公共空间因而减少，但绿地得到了维护，一定程度保持了小区的空间质量。缺少停车位，小区内道路经常拥堵，行人安全难以保障。

另外，住宅户型基本为二至三房，主要面向3-4人家庭，难以满足单身住户的需求。改造时，可以在同一个大院内集中提供类似的户型，满足特定类型家庭的需求，减少不同类型住户之间的矛盾。

3）引入混合功能

除了住宅，大院内还可适度混合办公、商业、公共服务等功能，比如，首层改造为商铺（现状很多首层住宅已经被改为商铺）。使得小区内生活更便利，也能节省住户的生活成本。现在的大院已经存在一些自发形成的穿越性路线，甚至变成了“非正式”市场甚至商业街，居民下楼即可解决日常所需，非常方便。

4.小区内的“非正式”商业街

5.改造地块的现状用地功能（左）、交通（中）和绿地分析（右）

以建于1980及1990年代的南园、爱华、赛格小区为例，这片地区附近是以电子产业闻名的华强北，人流密集。从交通上看，虽然路网密集，五分钟步行范围内有两个地铁站，步行和机动车可达性非常好。但小区内交通缺乏组织，导致穿越交通产生。而且，小区内车流量不小，且人车混行，步行安全性较差。

从功能上看，这些小区尺度相对较小，散布于周边的商业功能之中。优点是可以和城市共享各种公共设施，学校、医院和体育馆都分布在周边街道上。缺点是来自外部的干扰更易达到小区的中心。比如，手机批发市场也已经扩展到小区入口附近，产生的运输交通影响了小区的生活质量。而且，小区内部建筑密度大，缺少公共活动场所。

我认为，这片地区提供了大量工作岗位，吸引了大量外来居民，应主要考虑建设廉价住房。而且，这里的混合功能让生活非常便利，已经和城市紧密地联系在一起，只需要创造一些“安静”的空间供居民使用，提供开放的社交和休闲功能，让人们更舒适的生活。

具体的设计方法是，重新划分大院，营造围合式组团，强化居民对小区的控制并提高安全性。每个组团分别以不同收入人群为目标居民，户型因组团而异。改造以组团为单位分期进行，同时设有中转房，避免居民的整体置换。

6.小区改造策略

建筑改造方面，可以拆除建筑质量较差的建筑，新建一些住宅，以保持总量不低于改造前。建议沿街的住宅底层可改为商铺，但内部只能改造为车库或公共空间，减少外部干扰。同时，可以改造或新建一批可出售的中档住宅，抵消一部分改造成本，降低廉价住宅的租金或售价。此外，还可以改造部分原有的二至三房户型为单身公寓。为年轻打工者提供合适的住所。

7. 建筑改造策略

高房价的问题症结

毕业后，我直接进入大型建筑设计公司工作，接触到的项目基本上是中高档住宅，恰好与毕设关注的廉价住宅相反。但从另一个角度观察，让我更加理解了中国住房问题的本质。

比如，高房价的问题症结，一部分可能是由于各地的规划管理技术规定、消防以及日照要求过于严苛。这些规定和要求确实提高了房屋居住质量（同时也会提高价格），但人们对住房的需求处于不同层次，一些规范其实没有必要。其实，对经适房的要求可作适当放宽，或通过技术手段去补偿消防、日照要求降低带来的不良影响。

此外，还有一些严苛的要求（超大的建筑退线距离，消防扑救场地设置）也造成市中心建筑密度不够高，房价自然上涨。而对于房地产的开发商来说，他们对成本和资金周期极度敏感。所以，我认为构建支出和收入的良性循环，是中国版“住房协会”成功运作的关键。才有可能解决更多的祝福问题。

未来，我会继续在毕设得出的框架下，一边实践一边继续关注廉价住宅的问题。

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