建筑设计分区

【建筑设计总结】地下车库设计优化的4大武林绝学

发新帖 回复

开放式街区或导致净利润减少10~20% 我做了一个简单的数据模型: 按照用地面积40000平米,容积率2.5,配套及物业管理用房、架空层等占比5%(取值稍微偏大,不过现在也有些地方可能不止这个数),建筑占地面积20%且全部为高层建筑的占地,地上可售住宅面积户均100平米,每100平米地上建筑面积配置1辆车(取两个100为了避免有些地方以户为单位配置造成的车位数量不一致)。


开放式街区或导致净利润减少10~20%
我做了一个简单的数据模型:
按照用地面积40000平米,容积率2.5,配套及物业管理用房、架空层等占比5%(取值稍微偏大,不过现在也有些地方可能不止这个数),建筑占地面积20%且全部为高层建筑的占地,地上可售住宅面积户均100平米,每100平米地上建筑面积配置1辆车(取两个100为了避免有些地方以户为单位配置造成的车位数量不一致)。
地上建筑面积为:40000*2.5=100000,
架空及配套为100000*5%=5000平米,
人防面积为高层首层占地面积,即为40000*20%=8000平米,
所需车位总数为100000/100=1000辆。
按照华东区域地上建安成本2000,地下成本2700(标杆公司实际项目结算数据),人防比非人防造价高出500(按照6B级、物资隐蔽库。人防增加的造价为8000*500=400万元),所有地下车库按照地下单车位建筑面积(含人防,主楼下,设备房等所有部位)为35计算(人防面积不变,车库总车位变化的情况下,单车位面积应为变量,此处暂认为不变,同时不考虑由于车位数的增加导致的地下车库变成地下两层)。
按照目前一二线大部分城市地上停车率(地上车位数占总停车位数量比例)10%,三四线城市地上停车率20%两种情况计算。
由地下室车位数量变化造成的可售面积单方建安成本的变化,简便计算可以按照以下公式:
可售单方造价变化值=增加的车位数*单车位面积指标*单方建安成本/可售面积。
一二线城市地面停车占10%时,10%*1000*35*2700/95000=99.5元/㎡;
三四线城市地面停车占20%时,20%*1000*35*2700/95000=198.9元/㎡;
增加这个数据代表什么?
再来看看近行业标杆万科的数据:
(本图上面曲线为万科历年销售均价数据,下面为每产生一平方米销售面积对应的净利润)
可以看到在2014年万科销售均价为1.2万元/㎡,每销售一平方米产生的净利润为1067元。
小区开放式管理后,地下车位有可能出现的状况为:
1、由于地上停车没有安全感(或者后续政策不允许地上停车),购买地下车位的客户增多,车位售价提升;
2、由于车位配比充足,客户租用地下车位停车,售价基本维持不变或下降。
两种情况到底会出现哪一种在不同的城市、不同的小区情况会有所不同。一二线城市核心区可能的售价为15万以上,车位扣除土建成本和财务成本可能盈利,三四线城市售价8万以内基本属于亏损状态。在进行模型测算的时候暂时按照车位售价基本不变考虑。
(本图为不包含物业费用的车位盈亏平衡点)
按照万科2014年每平米净利润1067元计算,综上所述,推行开放式街区或将导致地下车库面积增加,开发商利润减少10~20%,这对于很多三四线城市中小房企可谓雪上加霜。

地下车库设计优化4大方
当然,方法总比问题多,最最重要的还是要未雨绸缪,在真正推行开放式街区时我们做好准备。现在就和大伙聊聊如何优化地下车库达到省钱的目的。
1、基本的成本概念:
地下一层造价2500元/㎡;地下二层造价3000元/㎡;人防地库比普通地库造价多500元/㎡;地库层高每增加0.1米,造价增加18元/㎡(标杆公司数据);地库覆土每增加0.3米,造价增加30元/㎡(标杆公司数据)。
2、基本的设计概念:
☆推 论 一 :

轴网开间对成本的影响

理论上,每跨内单车位面积最小值为一条车道两侧停车,车道无限长时(疏散楼梯、设备机房等面积忽略不计时),此时7.8m开间单车位平均面积为20.93㎡/辆;开间每增加0.1m,单车位平均面积增加0.27㎡/辆,地下一层单车位成本增加675元,地下二层单车位成本增加810元;普通住宅项目柱网开间值为7.8~8.1之间(也有特别设计7.7m开间做宽扁柱的),即使是8.1调整到7.8这样的差距,在不考虑结构梁板及钢筋节省的情况下,单车位成本变化率也达到3.9%。
☆推 论 二 :

普通车位盈亏平衡点(70%销售率)

在车位配比要求高,销售不理想的情况下(35的单车位面积已经很粗放了),按照70%的销售率预估,包含5年物业费(地产公司代收)盈亏平衡点价格为12.9万元/辆,不含物业费盈亏平衡点价格为12.5万元/辆。这两个价格为土建造价,一般车库销售时间为拿地后2~3年,算上财务成本,有几个城市车位能赚钱?
普通车位、机械车位盈亏平衡点(70%、100%销售率)
上图为按照70%、100%的销售率(均按照地下一层地库考虑),普通车位、机械车位、机械车位不投入设备三种方案的盈亏平衡点。机械车位不投入设备存在验收风险,机械车位(投入设备时)售价为普通车位售价的80100/87500=91.5%才可实现与普通车位同意的盈亏平衡,大部分城市机械车位的售价无法达到普通车位售价的91.5%。
物业部门对机械车位看法为:机械车位需全天24小时运营;维护困难,成规模的机械车库最少需要2~3个人,车库面积越大所需人员越多;高端汽车一般不容易进入机械车位;车位不紧张的小区机械车位空置率高;机械车位有发生事故的隐患,赔偿难处理。
综上所述一般情况下不推荐使用机械车位,仅在特殊条件(如基地面积狭小,普通车库需三层以上等情况)且车位盈利与成本综合测算有利后方可考虑使用。
☆推 论 三 :

是否设置地下储藏室

设置地下储藏室的用途及代价为(不考虑10层以下因为主楼下面增设储藏室造成人防面积增加的影响因素):
a.作为大空间地下室全部赠送(销售)给1F(或2F)提升溢价;
b.作为小储藏室赠送(销售)给各楼层住户,提升销售速度(溢价);
c.设置储藏室增加开发建设时间一至两个月。
当c确定时,v>a2/c时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利;
当v确定值时,c>a2/v时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利。
☆推 论 四 :

是否缴纳人防异地建设费

(过于复杂的前置条件、假设及推论,专给入门级小白)
当A-B>0时,缴纳人防异地建设费用合算;当A-B<0时,自建人防合算。经过公式推论(A-B)/S=N/33-n/38+c1+c2+20-d,其中C1+C2约为500。(33和38的单车位面积指标也比较粗放)

地产车库建筑排布优
上面所有章节都是关于算账和认识方面的事情,但是如果建筑排布本身这个技术环节出了问题,那么所有的帐算的再清楚、找的结构优化单位本身能力再强也是细致末节的优化,要大刀阔斧的砍地库成本,建筑排布优化才是最关键的第一步!
虽然关键,但说来其实很简单。关于这一块核心的九阴真经心法就是:一条车道两边停车,沿着长边布置车道,垂直长边布置车位!
如果能把以上所有内容都看完消化也真是需要耐心,在此举个例子解释九阴真经心法。(注意了,出干货了!……)
图1中是最常见的典型问题,车道布置貌似合适,全部是一条车道两侧停车,但实际正确的排法应该是按照图2红色车位的排法,也就是上面的心法:
一条车道两边停车(简单易懂吧)
沿着长边布置车道;(看到长边了吧,把主楼扣除以后的面积是个典型的长方形)
垂直长边布置车位!(要想车位最大化,必须长边停车,哪怕这个项目下面看似有一排插到主楼下面停不了多少车,也是停车数量最多的布置方式)
当然,情况不同还是需要比较一下不同排布方式车位数量的多少。一般而言,这种长方形的地库一定是沿着长边垂直停车!重要的事情说三遍:沿着长边垂直停车!沿着长边垂直停车!沿着长边垂直停车!掌握这一条核心要诀,建筑设计排布本身就达到最高境界了!(对的,这就是最高境界了!技术本身就是这么简单,突然想起一句话,专业人士就是善于用普通的语言表达深奥的道理!哈哈)
不过请注意,这章之前大部分章节都是在说一个事情,那就是算账!回到案例本身,项目实际是有人防的,那么该如何排布呢?答案就是要算账。图2中黑色粗线为人防防护单元之间的隔墙,本案例按照红线表达的车位排布方式确实可以增加约10辆车位,但是按照红线排布车位要在这两道混凝土墙上另开四扇人防大门,如图,而这种人防门的价格一般都在几万甚至十几万不等,代价巨大。
经测算按照车位数量最多的排法,即使车位数有增加可以减掉部分地库及车位面积,但是不足以抵消由此带来的四扇人防门的成本的增加,综合判断下来人防部分还是应该按照图2中红线车位下面的黑线车位排布方式更为有利。这也是为什么技术本身并不能解决好地库成本最小的原因之一。所有的技术手段应该始终牢牢建立在算账的基础上,有了这个前提方能达到运用之妙存乎一心,无往而不利的境界!
来源:明源地产研究院,作者:杨宏
更多建筑资料总结: 【建筑设计总结】坡地低层住宅设计方法浅析 【建筑设计总结】龙湖全套综合体商业规划与建筑规划设计导则 【建筑设计总结】经典总结:规划到建筑商业设计要点 【建筑设计总结】3DSMAX常见牛逼汇总!值得收藏! 【建筑设计总结】万科积淀30年的施工图技术措施 【建筑设计总结】混血萝莉带你看日本逆天卫生间(附视频) 【建筑设计总结】制图秘籍:图解AutoCAD中布局的设置及应用 【建筑设计总结】万科防止图纸错、漏、碰、缺的施工图成果标准 【建筑设计总结】超实用的CAD建筑施工图符号讲解,值得收藏! 【建筑设计总结】分析户型设计那些绕不开的九大错误! 【建筑设计总结】详细分析山地建筑营造九式要诀
  • 收藏10

  • 打赏0

申明:内容来自用户上传,著作权归原作者所有,如涉及侵权问题,请与我们联系,我们将及时处理!

回复

分享至:

评论 请使用文明语言进行专业交流,恶意灌水将受到惩罚

请先 登录,再评论!

加载更多资料
TA的关注