施工企业承接民间房地产项目面临的问题及建议

摘要：本文从建筑施工企业工程造价管理的角度出发，分析当前承接民间投资房地产项目施工业务面临的诸多问题。同时，为了维护建筑施工企业的切实利益，帮助建筑施工企业提高工程造价管理水平，预防和减少工程造价方面的工程纠纷，顺利履行施工合同，达到承包发双方都满意的结果，提出自己的一些具体意见和建议。
关键词：民间投资房地产项目；施工承包方工程造价管理；问题；建议
二十一世纪的近十几年来，由于国家鼓励多元化投资政策的实施，民间资本投资房地产项目迅猛地得到了前所未有的发展，在拉动国家经济增长方面作出了巨大的贡献。建筑施工企业也由此受益，除了可以承接政府投资项目的施工业务外，还可以承接一些民间投资项目的施工，在一定程度上既缓解了施工企业因“僧多粥少”承接施工业务困难的压力，同时也构成了施工企业利润新的增长点。
中国的房地产事业方兴未艾，正处于蓬勃发展的大好时机。随着城市化进程的进一步深入推进，房地产业有由一二线城市转向三四线城市发展的趋势，一些乡镇所在地也成为了民间资本投资房地产开发的乐土。施工企业在承接这类房地产项目的施工业务时，当前会遇到以下几方面的问题：
一是由于商品房价上涨过快，面临国家房地产价格严历的调控政策，有些房地产开发商资金将出现周转困难的局面，会影响到在建项目的工程款的支付；二是一些中小民间投资房地产开发商在工程管理专业人员配备方面不到位，尤其是在工程造价管理人员配备方面数量不足，个别从业人员业务水平低下，满足不了工程造价管理的需要；三是招投标过程中及合同履行期间工程造价管理操作不规范等等。此外，施工承包方在日益竞争激烈的市场环境中，为了承接业务有时不得不接受一些不公平或者十分苛刻的合同条件；甚至与某些民间投资开发商签订“阴阳”合同，逃避政府有关行政部门的监管。因此，在这类施工合同签订、履行和解除的整个过程中，施工承包方要承担巨大的工程造价管理风险。相对政府投资项目比较规范的合同造价管理而言，当前施工承包方承接民间投资房地产项目合同造价管理面临更多更复杂的问题，本文特针对这些问题进行详尽分析，帮助施工承包企业提高承接此类项目施工工程造价管理和风险控制的能力，目的是预防和减少工程价款纠纷，减少工程造价方面的诉讼案件发生，达到既保护施工承包方的利益，同时又能促进施工合同的全面顺利的履行，不致因合同造价的纠纷引起工程施工合同履行的其他问题如工程施工进度、质量及安全方面问题的发生，并提出合理化的建议。
一、民间投资房地产项目施工招投标及合同价形成阶段造价管理
1. 招投标及合同价的形成中的不利因素
（1）计价模式与计价依据的选择
在当前，工程量清单计价模式与传统的定额计价模式并存的情况下，民间投资房地产项目的发包方偏向于传统的定额计价模式，有的发包商甚至采用政府工程造价管理行政部门明文废止的过时的定额计价，使得工程造价的预算价偏离现在的实际水平，相应地降低了承包方合理的承包利润和收益。如某施工企业承接的上海市南汇区某投资开发商投资建设的厂房项目，建筑面积约31000 m2，合同工期350日历天，2009年11月8月签订合同，合同要求2010年11月8月竣工。合同暂定价5000万元人民币。合同价款结算条款规定：结算依据上海市建筑工程“93”综合定额、装饰定额等计算。取费标准及类别按相应的“93”上海市建筑安装工程取费及有关文件规定计算。主材按开工之日起至完工之月止，上海市政府相关部门发布的当月材料信息价格平均值计价，人工费不调整。工程结算价按上海市建筑工程“93”综合预算定额下浮6%计。采用“93”定额计价，定额人工费不调整的情况下，此施工合同显然对施工承包商极为不利。面对这样的计价依据和计价模式，承包方要坚持自己的原则，从保护自身利益的角度出发，提出尽可能采用现行定额计价，条件许可的情况下，采用工程量清单计价，只有这样，合同价的形成才会合理、合规，有章可循。
（2） 招投标方式的确定
在招投标模式的选择上，政府投资项目要求采用公开招标方式比较多，而民间投资项目多采用邀请投标的方式确定中标施工单位，在民间投资房地产项目的招标方式选择上，邀请投标方式采用得更多。分析原因有：1，便于发包方自行组织招标；2，承发包双方均可节省一定的招投标费用；3，投标人较少，便于操作，可为不规范的招投标行为留下操作空间。有的项目承发包双方甚至想尽办法规避招投标，不采用招标确定中标单位，直接由承发包双方协议定标，施工承包方为了获得此项目的施工合同，在确定合同价的过程中不得不接受一些不平等的合同价条款，或暗中向某些项目发包方人员进行一些利益方面的承诺，或者在施工的过程中进行一些利益输送，致使施工合同在合同价形成阶段便埋下了纠纷的隐患。
如案例中，某施工企业承接的上海市南汇区某投资开发商投资建设的厂房项目，其补充合同有关保证金条款如下：签订合同5天内乙方付保证金1000万元整，如5天内保证金不到位，合同自行解除，5天内保证金到位合同成立，如有违约由违约方赔偿保证金的二倍罚款。保证金归还时间：基础工程完工归还300万元，结构工程完工归还200万元，工程验收合格归还500万元。合同估价5000万人民币的工程，履约保证金高达1000万元人民币，约合同价款的20%，显然该条款对施工承包方在该项目的资金运作方面带来了巨大的压力。该项目2009年11月开工，由于多种原因造成2012年6月才完工，进度严重滞后，至2013年2月承包方还有500万元人民币保证金等待工程验收合格后退还。不仅如此，该合同进度款支付条款也对施工承包方不利，具体如下：
①工程完成+0.00，支付已完成该工程量造价的40%。
②结构工程量完成50%，支付该工程量造价的40%。
③结构封顶，支付该结构工程后部分工程造价的40%。
④全部工程完工经政府相关部门竣工验收合格后，经工程结算双方认可后三十日内，按审计部门确认的工程总价下浮6%后，支付工程总价至97%，留下3%作为工程保修金。很显然，这样的进度款支付条件对施工承包方施工中的资金运作极为不利，容易形成较大的资金缺口，但为了保证工程施工的正常进行，承包方不得不垫付工程总造价的约20-30%的工程款。面对这样苛刻的支付条件，施工承包方必须做好资金方面的准备工作，以满足工程施工的资金需求，不致因资金上缺口造成工程施工进度的拖延，承担违约的风险。
（3） 施工承包方对民间投资房地产项目的业主方考察
施工企业在承接民间投资房地产项目施工时，要重视对投资方项目的真实性，有关建设文件审批、办理程序及进度的考察，谨防上当受骗，在投标保证金方面不受损失。
某施工企业在承接浙江省湖州市某房地产项目施工业务时，急于求成，在没有认真考察和调查项目的真实性的情况下，向发包方支付了投标保证金200万元人民币，后经证实该项目根本不成在，是一个工程项目的“骗局”。承包方想索回保证金，但因受骗上当无处索要不得不承受巨大损失的事实。
另外，有些项目审批手续还没有办理完毕，发包方就违法开工，要求承包方提前进场施工，后因政府有关部门查处而不得不中途停止施工，承包方也会承受损失。因此考察发包方施工许可证等手续的办理情况，也是施工承包方避免工程造价损失必须注意的问题。
2.施工承包“阴阳”合同的形成及其对合同造价的影响
在社会资本投资的房地产开发项目中，投资发包方与施工承包方容易达成某种默契，规避招标程序，中标后订立“阴阳”两套合同，在工程价款等主要合同条款约定方面相互存在实质性内容不一致的问题。“阴合同”显然对施工承包方不利，显失公平。“阳合同”对施工承包方有利，但不是真正履行的合同，只是用于政府行政管理部门备案。对于承接这样的施工项目，施工承包方要加强对“阴阳合同”的管理，特别是有关工程价款的条款的管理，具体要做好以下几方面的工作：
（1）把好合同签订的审核关
施工企业要成立专业的高素质的合同管理部门，严把施工合同的审核关。发现存在“阴阳”合同的情况要坚决予以否定。不要与发包方签订和中标合同在工程价款方面有实质性不一致的合同，保护自身的切实利益。
（2） 一但发生“阴阳”合同价款纠纷，以有关法律为根据，进行自身利益的保护。
在进行施工合同备案的过程中，发包方为了政府有关部门的审核通过，常采用“阳”合同进行备案，实际履行的“阴合同”在合同价款条件方面对施工承包方很不利。例如山东威海某房地产投资方开发建设的10幢住宅项目，建筑面积约36000m2。2011年4月份发包方与承包方签订了“阴合同”，合同暂估价3600万元人民币，合同工期250日历天；2011年10月份又与该施工承包方签订了“阳合同”，合同价款约4300万元人民币，用于备案；两者在工程造价上相差约700万元人民币。
围绕“阴阳”合同发生工程造价纠纷时，我国《最高人民法院干预审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据；中标合同没有按照规定履行备案手续的，当事人实际履行的建设施工合同仍然可以作为结算工程价款的根据。在山东威海这个“阴阳”施工合同的案例中，因工程施工过程中工程款支付方面存在的问题，造成本该2012年上半年完工的项目，到下半年还未完工。2013年2月，发包方将承包方告上法庭，施工方积极地应诉，但因“阳合同”对施工承包方有利，发包方因此撤诉转而选择法庭外调解。由此可见，施工承包方必须知法、守法与用法，要学会应用工程建设方面的法律法规保护自己的利益。
二、民间投资房地产项目施工合同履行期间的造价管理
1.设计变更及签证对承包方造价管理的影响
民间投资项目发包方由于工程管理人员的配备不足及业务不熟悉等原因，对施工过程发生的工程变更和费用签证处理不及时和不当，也会给施工承包方带来损失。存在的主要问题有：
（1）投资方现场从事工程造价管理人员处理工程变更价款及现场签证项目的能力不够，或者受投资方人为因素的影响，不能坚持原则，进而影响到工程造价确认的公正和公平性。
（2）利用发包方的合同地位优势，居高临下，从单方面节约投资的角度出发对施工承包方提交的合理的工程变更价款和现场签订项目的报告置之不理，或不予承认。
以上问题在民间投资房地产项目的日常管理中出现较多，承包方要引起高度重视，面对这类项目的施工造价管理，承包方必须加强，除了配备较强的工程造价管理班子外，还要与发包方管理人员多沟通协调，严格遵循工程变更和现场签证的处理程序，收集完整的资料数据，争取合同造价变更和签证成功。
2.合同项目的违法分包对施工承包方工程造价的影响
合同履行过程中，某些发包方将工程肢解后强制和违法分包，这些分包出去的分项工程往往利润丰厚，施工方便。由此造成施工总包方利益流失。这种现象在民间投资房地产项目的施工中较多发生。施工承包方为了不得罪发包方，有时只能忍气吞声，委屈求全。其实发包方的这种行为已违反了《中华人民共和国建筑法》第二十条的规定，施工企业也可以依法维护自己的合法权益。
3． 民间投资房地产项目投资方资金链断裂对承包方工程造价管理的影响
2012年全国房地产业面临2011年1月国八条的调控政策的影响，开发商的住宅销售业绩大幅下滑，投入到房地产的项目的资金回笼速度慢，银行放贷收紧的形式下，许多房地产在建项目的建设资金出现短缺，出现了施工企业因投资方拖欠工程款导致民工工资和工程材料款拖欠的情况发生，承包方也因此要承受工程造价管理的巨大风险。2012年底，浙江某大型房地产开发商在建的四个项目，共计工程款缺口达2.1亿元人民币，其中人工费欠约5000万元人民币，材料款及其他约欠1.6亿元人民币。三家施工企业多次催款无果的情况下，同时向政府有关部门书面反映情况。在政府有关行政部门的大力协调下，投资开发商才答应想办法解决。某施工企业承建了其中的二个项目，共计被拖欠了工程款8000万元人民币，经国家劳动监察部门协调解决后，到年底，投资方支付了工程欠款4000万元人民币，用于支付民工工资1000万元人民币，支付材料供应商3000万元人民币，其余资金缺口还需施工企业自行解决。在当前房地产行业受到政府严历调控的情况下，面对投资方资金链断裂的风险，施工企业在承接民间投资项目的时候要慎重。
三、民间投资房地产项目合同价结算阶段及竣工后的造价管理
1.竣工验收和结算造价审核对施工方工程造价的影响
施工承包方施工已完工，但由于出于某种原因，发包方迟迟不组织工程竣工验收，致使工程尾款回收困难，也给施工承包方的造价管理造成困难，同时造成工程质保期起算时期的延后。相对政府投资项目，民间投资房地产项目在工程竣工验收方面不及时的现象时有发生，有的拖期半年左右，有的拖期一年以上。我国《最高人民法院干预审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条有专项规定，施工承包方可以依据该条规定，及时向发包方提交竣工验收报告，催促发包方及时组织有关单位进行工程验收和进行结算价审核工作，以期达到早日结清工程尾款的目的。
2. 工程质量缺陷问题对质量保证金的返还的影响
有些项目在竣工验收后的质保期内出现工程质量缺陷，承发包方处理不当，也容易造成有关质保金的纠纷。如某项目在质保期内出现地下室渗漏现象，发包方向承包方发出工程函件，要求承包方派施工人员对此问题进行维修整改，十五时内对维修事项作出书面承诺，逾期视为委托发包方另聘施工单位维修整改，所产生的费用及损失从承包主工程质保金中扣除。若承包方处理不当，发包方借工程质量缺陷问题，可拖延到期的质量保证金不予返还或减少返还，施工承包方会承受超额损失。为了减少这方面的损失，承包方要主动承担起质量缺陷的修补义务，同时成立一支专业的维修队伍，专门应对质量缺陷问题，以期达到发包方满意的修补结果。
四、民间投资房地产项目中某些人为因素对施工承包方工程造价管理的影响
相对于政府投资项目来说，民间投资房地产项目在合同缔结和履行过程中更易产生一些不正当的行为，对施工承包方的造价管理造成不良影响。因为这类项目相对来说缺少政府行政部门直接有力的监管，个别项目相关管理人员有机会利用手中的权力，从施工承包方处获得各种好处，从而降低了施工企业在该项目上的收益水平，增添了施工企业工程造价管理的难度。面对这类问题，施工企业自身必须建立一套有效的防止发生的机制，不要轻易向个别人做出承诺，让极个别人有机会获得不当得利。
五、施工企业需提高自身工程造价管理的水平
当前，建筑施工企业对于承接的民间投资房地产项目的工程造价管理不够重视，侧重于政府投资项目的管理。面对不同投资主体的工程项目的造价管理特点，一些企业从事造价管理的机构不键全，造价管理人员配备不足，个别造价从业人员管理水平不高，“打铁还需自身硬”，只有建筑施工企业自身规范工程造价管理，才能促进投资方的造价管理水平的提高，才能保证施工企业合理、正当利润的实现。
六、结束语
施工承包方对民间投资房地产项目的造价管理工作将是一项复杂的、与时俱进的工作，做好此项工作，不仅可以确保工程预算造价、工程结算造价的公平、公正性，还可以促进项目施工的顺利进行，有利于保护承发包双方的切实利益，可减少因工程造价纠纷引起的民事诉讼案件发生，对于建立和谐社会具有积极的重大意义。