目录
1、目标成本释义
2、目标成本组成
3、目标成本测算原则
4、目标成本归集分摊
5、成本汇总计算
6、 动态成本管控
7、咨询工作联动
8、总结
目标成本释义
投资阶段（拿地）的经营成本测算作为后续管理的底线目标，成本超支须经严格审批。地产会以方案版目标成本为依据编制合约规划、实施过程管控，合约规划和动态成本均不应超目标成本。
目标成本组成
说明：不同地产公司成本科目的划分归属有所不同，但其本质大同小异。
目标成本测算原则
3.1收集测算依据
目标成本测算基础数据一览表
以上是目标成本测算所需的基础资料，由此也可反映项目的基本情况。这也是成本与相关职能协同交圈的过程。
3.2编制依据及说明
(1)此表除了规范业务动作反映编制依据外，更为重要的是结合项目的独特性（内部和外部的环境） 将风险进行排查说明，以保证目标成本充分预估测算准确，降低后期成本管理风险。
(2)三算三超：很大程度源自风险预见不足。风险预足：对已知风险因素充分合理预估。
3.3土地出让条件
? 目标成本的测算必须根据土地信息完成，并从成本规划角度提出建议，参与产品组合选型、道路车位规划等决策，最终完成经济性测算。
3.4规划指标及产品配套
表一 规划指标
表二 产品/配套测算指标
1. 目标成本测算前首先要填写总体规划指标表及产品配套指标
2.整体测算指标表（全项目指标表），本表的作用在于 明确 项目的占地面积、建筑面积、绿化面积等指标，是部分无法明确到各分期 成本分摊的依据 ，如土地费用，在拍地的时候无法明确各分期（业态）所占土地对应的具体数据，那么就按照各分期（业态）占总用地面积的比例进行计算。
3.产品（业态）指标是对具体每一个测算分析详细的技术指标，是目标成本 测算的基础 。
4.通过以上两张表单可以清晰的知道本项目的各项技术指标。
3.5各业态建安成本测算
1.成本编码：每一个科目名称均有其单独的科目代码，体现成本科目等级，如一级科目、 二级科目 、末级科目等。
2.原始指标值由原始指标口径对应相关数据， 如建筑面积、户数、单元数等。
3.含量指标多为 基准成本及已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数， 与原始指标值乘积后即可得到对应科目工程量。
4. 工程量与单价最后确定对应科目成本合价。
(1)绝大部分房企有统一标准的 目标成本测算标准 。
(2)各地产目标成本划分虽略有不同，但存在共通性即均体现 量*价分离的原则 。
(3)成本测算表中各成本科目的工程量，应根据基准成本结合已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“外立面系数”推算涂料工程量，单元数推算大堂精装面积。
l 例：真石漆施工费：此科目的计算基数为建筑面积280000m2，系数列中0.1为每平米的真石漆含量，则280000x0.1=28000m2为外立面真石漆施工面积，真石漆施工费为40元/m2.可得出真石漆施工费总成本28000x40=1120000元。
(4)总结：重要成本科目测算时应提炼出系数值、测算依据和造价指标。如结构及粗装修中的钢筋含量、砼含量、砌体含量及其测算时所采用的单价，窗地比指标， 外墙真石漆 与平涂比例及单价等等。
目标成本归集分摊
? 某项目可售产品业态为高层、小高、街区商业，同时配备幼儿园、菜市场、配电房等配套设施，则此类不可出售配套的开发成本需分摊至可售业态成本中。土地成本、室外环境工程、开发管理成本等未归集产品业态的开发成本也需进行分摊。
l 例：某项目地价共计8.25亿，产品类型包括高层、街区商业、洋房，占地面积合计180000㎡其中高层占地130000㎡，则高层分摊后地价为：8.25亿÷180000×130000= 595833333.33元。
成本汇总计算
(1)有了目标成各本科目测算，并完成公摊费用分摊后，即可体现目标成本核算汇总。
(2)目标成本核算汇总表可清晰体现各业态（公摊费分摊后）、各科目（一级至末级）总金额及可售单方。
动态成本管控
6.1目标成本 ： 管理标准；合约规划：动态纠偏。
成本科目一旦确定，一般不发生变化，而合约规划是可以变化的。合约维度动态成本：合约维度动态成本是来自目标成本的分解，是把目标成本科目制变成实施阶段合同制的转换手段，一般情况是先有目标成本，再根据项目实际标段数量，合同需求情况把目标成本分解成合约规划。
6.2 各项名词的释义
已发生（已锁定）：包括合同总价包干金额、已结算的签证变更金额。
已发生（未锁定）：暂定总价合同、变更指令预估值。
待发生：预估未来合同执行过程中可能会发生的变更指令、非现金调差、材料调差等，以及尚未签订的合同。
动态成本 = 已发生（已锁定） + 已发生（未锁定） + 待发生 ；待发生调整 = 目标合约金额 - 动态成本。
l 例：某项目防水材料采购合约包，目标成本为 18912926.68 元，此项目根据地块划分共计签订两个暂定总价防水合同，分别为 A 、 C 地块防水采购合同 6411225.11 元 、 B 地块防水采购合同 5431164.31 元。此项目防水材料采购已发生未锁定金额为： 6411225.11+ 5431164.31= 11842389.42 元，待发生预估： 570537.26 元，动态成本 = 11842389.42+ 570537.26= 12412926.68 元，此合约包可调减 : 18912926.68- 12412926.68=6500000.00 元。
6.3 动态成本 可以较为真实的反映项目实施过程中实际发生的成本，通过与目标成本的对比分析，有效的进行成本纠偏，实现过程管控，避免结算时成本失控。
咨询工作联动
7 .1市场调研
对当地多个竞品项目进行市场调研，一般前期价格调研多为垄断类或半垄断性质的，指标水平需根据当地情况及收费标准进行确定。
总包、土方、景观等大型施工类合同因成本占比较大、地域存在差异通常也需进行对标完成价格指标收集。
7.2竞品对标
(1)对于新进城市配置标准未统一或小型地产成本体系未完善的项目，除价格调研外常需配合甲方完成当地竞品项目的配置标准对标。此类对标多集中在客户敏感度较高的工程如精装修、景观等。
(2)竞品项目在进行成本对标时需注意各地产合同范围的差异、成本归属的差异才能保证对标口径统一，结果准确不缺漏。
7.3方案比选
(1)方案测算主要有：土方平衡方案测算、桩基比选测算、支护比选测算、木模改铝膜、柱网选型、室内精装修配置测算等。
(2)方案比选测算对工程量精度要求适中，但是对全面性要求较高（无漏项），结论不容有误。
(3)在对比目标成本时，需准确了解目标成本范围、口径。
(4)单价测算时需多方参考，综合评判；特别关注地方材料、市场波动较大材料等。
7.4项目复盘
复盘包括过程管控回顾及各项指标全面复盘对比，最终形成各合约结算数据指标分析、偏差原因分析。 项目复盘从成本各维度管控回顾，重点合约执行情况及后评价两方面进行分析。 成本各维度包含总价包干定标率、后补变更情况、结算及时率、合同外增项、结算偏差率、变更签证预估准确率、月结月清及时率、无效成本。重点合约包含对总包、土方、桩基、景观、门窗、栏杆、消防、管网、智能化工程的分析。
总结
随着全过程咨询对成本工作介入度逐渐加深，目标成本与其咨询工作密不可分其中包括价格调研、方案优化、成本清查等，清楚目标成本编制方式及逻辑才能更好为业主方提供过程成本管控。
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