利好消息！1.4万亿融资，房地产未来有救了？

 

自20年颁布房地产融资三道红线政策以后，很多房地产开发企业 资产负债率 、 净资产负债率 和 现金短债 指标突破了红线 。  

 

这就引发了地产类项目减少，市场呈现出萎靡状态：  

 

①开发商要进行资本调整没有资金去开发项目      

②购房居民不敢投入大额资金去买房

 

而国家设置三道红线的初衷是：  

 

①防范因房地产融资带来的金融风险      

②间接有效地控制房地产价格      

③推动房地产行业转型，加强服务属性

 

自23年4月开始，为了加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 在近期的“ 推动高质量发展 ”系列主题新闻发布会上，国家金融监督管理总局发布截止到8月21日最新统计数据，  

 

商业银行已审批 房地产“白名单”项目5392个审批通过融资金额近1.4万亿元。      

国家金融监督管理总局统计与风险监测司司长，廖媛媛女士介绍，截至目前， 房地产开发贷款余额较年初增长4000多亿元，经营性物业贷款余额同比增长19%，并购贷款余额同比增长21%。 今年1至7月，商业银行新发放个人住房贷款3.1万亿元，有效支持了居民刚性和改善性住房需求。      

（图片来源新华社国内部）      

 

从上述新闻消息分析， 这绝对是对整个行业的大利好消息。  

 

这笔融资的注入将完美解决商品开发端以及消费终端的资金问题 ，可以看出国家对于推动“保交付、建好房子，推动住房供应体系转型”的决心。  

 

那什么样的项目可以申请进入“白名单”？我们看一下“白名单”的准入条件：  

 

房地产“白名单”入围条件  

 

首先， “白名单”的支持对象均为具体的房地产项目，而并非企业本身。

据悉，拟申报进入“白名单”的项目需符合“5+5”条件，并提供相关佐证材料。如果无法提供，则不被考虑推送给银行机构，也无法纳入“白名单”。    

   

“5+5”条件具体分为金融监管总局的5项要求和住建部的5个条件。    

   

金融监管总局的5项要求为：

   

四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；不存在破产重整；不存在被查封冻结情况；不存在逃废金融债务；不存在重大违法违规等情况。    

   

住建部的5个条件为：

   

一是房地产项目处于在建施工状态。包括存在短期停工，资金到位后能及时复工并能够完成建设交付使用的项目。二是房地产项目开发企业具备与融资额度匹配的抵押物。项目有融资需求，无重复融资、过度融资情况。三是房地产项目有融资主办银行，并制定贷款资金封闭管理制度。房地产企业结合预售资金监管账户和基本户开户行、存量贷款等情况确定主办行。四是项目预售资金未被抽挪或被抽挪预售资金已归位，项目资本金已足额到位且未抽逃挪用。五是已制定项目贷款使用计划、项目建设完工计划及贷款资金还款计划。

 

接下来，我们看一下住建部在国务院新闻办公室于2024年8月23日上午举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上 关于保交房、保障性住房、老旧小区改造的最新回应。
 

 

 

 

按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务，住房和城乡建设部紧锣密鼓开展了以下几方面工作：

   

一是形成政策合力 。国家层面，住建部会同金融监管总局落实切实做好保交房工作总体方案要求，联合出台政策文件，对地方政府和有关部门开展政策培训，明确打好保交房攻坚战的工作安排，扩大城市房地产融资协调机制成效。最高人民法院针对房地产“白名单”项目审慎采取财产保全措施等问题，明确了司法支持举措。地方层面，各城市均已按照要求制定了本市的保交房攻坚战实施方案，明确交付计划，并结合当地实际，逐个项目拿出处置方案；部分省份还制定了省级保交房攻坚战工作方案，明确攻坚目标和保障措施。    

二是充分发挥城市房地产融资协调机制作用 。建立了国家、省、城市三级协调机制，推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给予融资支持。目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位，有力支持了项目建设交付。    

   

三是“一项目一策”做好分类处置 。住房和城乡建设部指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。    

   

四是推进项目按时保质交付 。保交房的目标就是要把符合交付条件的房子交到购房人手中。住房和城乡建设部建立了全国保交房信息系统，每套交付任务都做到“一合同一户一身份证号一联系电话”对应，将工作目标落实到户、落实到购房人，交付一套、销号一套。同时，指导各地切实加强项目工程质量监管，确保交付项目具备入住条件，防止出现货不对板的情况。另外，自然资源部也就保交房项目办证问题出台了配套文件，努力实现保交房项目不动产权证“应发尽发”。    

   

同时，我国 持续优化房地产政策，完善住房保障体系。 截至2023年底，城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。    

   

今年计划完成5万个以上老旧小区改造任务、力争改造各类老旧管线10万公里以上。 在行动上，住房和城乡建设部要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，具体有4个重点工作：    

   

一是继续抓好城镇老旧小区改造，下力气解决好加装电梯、停车、充电等难题，今年的计划是，完成好5万个以上老旧小区改造任务。在此基础上，推动建设一批完整社区，推进老旧街区、老旧厂区等更新改造。    

   

二是持续推进城市的“里子”工程建设，主要是地下管线，按照党的二十届三中全会部署要求，要加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。今年，力争改造各类老旧管线10万公里以上。    

   

三是大力推进城市生命线安全工程建设，通过数字化手段，实时监测城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类市政设施，对安全隐患做到早发现、早预警、早处置，保障城市安全运行。    

   

四是加强城市内涝治理，今年要完成100个城市、1000个以上的易涝积水点整治，同时加快推进城市排水防涝工程体系建设，统筹城市防洪和排涝，建立健全城市的水系、排水管网、周边江河湖海及水库的联排联调运行管理模式，提升城市的防汛能力和安全韧性水平。

 

综上，我国的住房发展已经进入新阶段，从“有没有”转向“好不好”，人民群众对住房的功能、质量有了新期待。  

 

而对于我们的行业从业者来说，或许现在仍感身处寒冬，但是在国家一系列强有力政策的扶持下，春江水暖，夏日花开终将到来。        

 

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