审计视角下城镇老旧小区改造项目研究

城镇老旧小区改造是推进新型城镇化，打造人民群众高品质生活空间的重要民生工程。有序推进老旧住宅小区综合整治，既是做好城市修补、完善城市管理服务的重要内容，也是满足人民群众日益增长物质文化需要的重要抓手。本文结合审计工作，分析现阶段老旧小区改造面临的各种困难，并提出相应的具体措施。

一、老旧小区改造的主要内容及特点

老旧小区改造是对城镇建成年代较早、失养失修失管、配套设施不完善、社区服务不健全、居民改造意愿强烈的老旧小区进行改造提升的工程项目。2020年7月《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中对我国城市老旧小区改造的改造内容提出了明确要求，将老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类三大类。

老旧小区大多处于老城区、分布范围广、建筑密度高，人员流动大，基础状态不相同并且在施工过程中大多采用带户作业，增加了改造项目管理的难度和复杂性。具有以下特点：一是项目管理复杂。不同于一般项目，老旧小区改造基础设施复杂，很难形成流水作业。二是协调沟通任务大。在方案制定、图纸设计环节按照“一楼一策”的要求与居民达成一致意见，且在工程施工过程中可能存在较大变动。三是施工条件限制性多。采用带户作业，作业平面和作业空间上都存在较多限制。

二、老旧小区改造面临的主要困难。

（一）资金来源渠道单一，资金筹措困难。对于老旧小区改造，国家鼓励政府、居民、社会资本合理共担的多元化筹措机制，目前，改造资金主要以上级专项资金和地方配套为主，社会资本介入较少，投资机制不健全。在地方财政压力较大的背景下，难以保证有充足的资金支持小区改造。一方面导致施工方对老旧小区改造项目的态度不积极，偷工减料、虚报工程量、延期完工等问题常常出现。另一方面主管部门为了完成改造指标而选择投资少、见效快的改造内容进行选择性改造，只改“面子”不改“里子”，与居民的实际改造预期相差甚远。

（二）统筹协调机制不健全。老旧小区改造是一项系统工程，涉及范围广、部门多、内容杂，需要住建、消防、电信、社区、业主等各方相互协调。在实际改造过程中，各个主体之间沟通交流比较少，缺乏联动机制，各行其是，各自为战，改造治理工作难以形成合力，影响最终的改造治理效果。另外，居民作为改造的关键主体，参与渠道不顺畅。小区业主的积极参与是顺利推进改造的基础条件，在改造前、中、后期，都应发动群众“共谋、共建、共管、共评、共享”。在老旧小区改造中，大多数小区业主与政府大多缺少的有效的议事协商制度，往往被动参与，居民自治功能难以有效发挥，导致信息沟通不顺畅，改造内容不能满足居民需求。

（三）改造后续管理机制不完善。一是长效管护意识淡薄。参建各方普遍存在“重建设、轻管理”的思想，将老旧小区视为短期工程项目，保修期过后，基础设施无法维护保养，存在闲置浪费问题。同时，居民的思想观念比较传统，有问题依赖政府和部门解决，对聘请物业积极性不高，难以扭转无组织、低成本的管理思想。二是后期管理组织缺失。在审计中发现，很多小区在改造后，物业难以实现全覆盖，只能由政府兜底提供最基本的保障服务，造成改造成果难以维持，陷入“改造—失管—破坏—再改造”的恶性循环。

三、强化老旧小区改造的具体措施

（一）拓宽多元化的资金筹措渠道。一是完善政府投资机制。地方政府要结合年度改造计划和财政情况，合理确定改造资金预算，适当向老旧小区倾斜，同时完善激励机制，对改造成效好、居民满意度高的社区街道给予奖补，增加资金使用效率。二是激发群众出资意愿。业主是老旧小区改造的最大受益者，可以通过居民部分出资、捐物投劳、使用维修基金等方式提升居民的参与度，缓解财政资金压力，提升改造和后期维护的效果。三是充分吸引社会资本投入，丰富市场化运营内容，充分挖掘老旧小区改造的增值潜力，将物业、停车位、便民服务、空间广告等项目进行市场化运营，将运营管理费用作为社会资本收益来源，激发社会资本投入的积极性，实现改造后长效管理。

（二）畅通参与各方沟通渠道。老旧小区改造是一项系统性工程，政府、社区、居民、社会资本形成有效的诉求反馈机制，保证各方信息能及时传导，及时回应，以达到各方利益最大化。政府部门要加强政策宣传和资金支持，规范和协调社会资本运作；社区居委会跟踪改造进度质量、指导动员居民参与，将问题和诉求及时反馈给政府部门；社会资本要强化改造项目实施和改造后期管理服务，加强资金、技术和人力支持，及时回应居民诉求，积极履行社会责任；小区居民主动参与改造全过程并提出改造诉求，积极配合政府对改造质量和改造效果进行监督和评价。

（三）加强改造小区后续管理。一是引导群众发挥主观能动作用。加强宣传引导，提升居民的归属感和认同感，鼓励居民在日常生活提出管理建议、意见决策，提升参与治理公共事务积极性，促进居民以主人翁的身份主动参与小区的长效管理。二是建立后期长效管理组织。要充分发挥业主委员会、物业管理委员会等小区居民自治组织的作用，由居民主动参与，积极协商，自治管理，长效保障，建立一次改造、长期保持的改造机制。通过物业企业服务、业主自治管理等多种管理模式，使老旧小区后期管理维护更加规范和专业。