滴水不漏！住宅工程防水要点及成本参考秘籍大公开

引 言

建筑防水工程是保证建筑物（构筑物）的结构不受水的侵袭、内部空间受水的危害的一项分部工程，建筑防水工程在整个建筑工程中占有重要的地位。 

国家层面

《建筑工程道质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，在质保期内发生问题需要开发商承担维修责任

行业层面

建筑物漏水使建筑物寿命缩短，给人们的生活带来不便，严重者造成财产损失。我国建筑物渗漏情况形势十分严峻，目前仅每年花费在房屋渗漏维修方面的费用就高达 20 亿元以上

企业层面

屋面、厨房、卫生间、阳台等防水工程涉及千万业主，不重视防水施工质量，导致渗漏，重新补做防水
造价是装修之前做防水的 5-10倍，同时同时会对企业的品牌造成不利影响

项目层面

防 渗 漏 作 为 三 方 评 估 质 量 关 键 项 ， 直 接 关 系 项 目 评 估 水 平 ；渗 漏 情 况 发 生 时 会 对 项 目 造 成 经 济 损 失 。特 别 是 在 装 修 完 成 发 生 渗 漏 会 产 生 很 大 损 失 ， 如 业 主 入 住 产 生 渗 漏 还 会 涉 及 业 主 损 失 的 赔 偿 问 题

建筑防水工程涉及到建筑物（构筑物）的地下室、墙地面、墙身、屋顶等诸多部位，其功能就是要使建筑物或构筑物在设计耐久年限内，防止雨水及生产、生活用水的渗漏和地下水的浸蚀，确保建筑结构、内部空间不受到污损，为人们提供一个舒适和安全的生活空间环境

本文就跟大家详细讲解建筑防水的相关知识

题纲

01 住宅防水材料分类及介绍

02 住宅各部位防水施工质量控制

03 住宅防水材料价格参考

建筑防水的分类较多，通常的分类是按照部位、材质及用途分类

按工程部位： 地下防水、室内厕浴间防水、外墙板缝防水、屋面防水

按结构做法： 防水材料防水、结构自防水

防水材料防水即在建（构）筑物结构的迎水面以及接缝处，使用不同防水材料作成防水层，以达到防水的目的。 例如：卷材防水、涂膜防水、渗透结晶防水等外加方式达到防水效果。

结构自防水是依靠建（构）筑物结构材料自身的密实性，起到结构构件自身防水的作用。 例如：混凝土结构外加防水剂、止水钢板等由结构自身形成防水体系，防止渗漏

按材料品种： 卷材防水、涂膜防水、密封材料防水、混凝土防水、砂浆防水、其它（包括各类粉状憎水材料、各类渗透剂的防水材料）

1. 住宅防水涉及材料

住宅施工过程汇总主要涉及防水材料：

防水卷材： 聚录乙烯防水卷材、氯化聚乙烯防水卷材、高分子防水材料、弹性体改性沥青防水卷材、塑性体改性沥青防水卷材、改性沥青聚乙烯胎防水卷材等

防水涂料： 水泥基渗透结晶型防水材料、水性沥青基防水涂料、聚氨酯防水涂料、聚氯乙烯弹性防水涂料、聚合物水泥防水涂料、溶剂型橡胶沥青防水涂料等

建筑密封材料： 水乳型丙烯酸酯密封膏、聚录乙烯胶泥、硫化聚乙烯嵌缝密封膏、聚氨酯建筑密封膏、硅酮密封膏等

刚性防水材料： 有机硅防水剂、无机铝盐防水剂、脂肪酸防水剂、M1500水泥水性防水剂

堵漏材料： 粉状无机防水堵漏材料、液体快速堵漏剂、遇水发膨胀橡胶条、水溶性聚氨酯等

1.1 卷材防水

住宅工程中经常采用的卷材防水主要是弹性体SBS卷材及塑性体APP卷材防水

弹性体SBS的性能指标是耐低温，而塑性体APP的性能指标是耐高温。SBS防水卷材可以在-25在+100℃度的温度范围内使用，有较高的弹性和耐疲劳性，尤其适用于低温寒冷地区和结构变形频繁的建筑防水工程。

APP防水卷材具有更高的耐老化、耐高温等性能，尤其适用于炎热地区的建筑防水施工，以及对耐热性能有特殊要求的防水施工

另外卷材防水材料中还有在地下车库顶板等特殊位置经常使用到的耐根刺防水卷材

耐根穿刺防水卷材以苯乙烯-丁二烯-苯乙烯热塑性弹性体为改性剂，化学祖根剂有效抑制植物根系向防水层生长，复合铜胎基为加强层。主要用于种植车库顶及屋面等位置

1.2  涂料防水

涂料防水分为单组分和双组分

单组分：

① 100%纯聚氨酯，材料涂布以后吸收空气及基层中的水份湿气而固化成膜；

② 施工安全方便，单组份施工无须混合，固化后涂层坚韧高弹；

③ 粘结力强，能粘结混凝土、砖石、木材、玻璃、金属、橡胶等基。

双组分：

① 涂膜具有橡胶弹性，延伸性好，抗拉强度高；

② 厚涂覆容易，涂膜无接缝，整体性强；

③ 使用前需按产品说明书将两种组分拌和。

1.3 建筑密封材料

改性硅酮密封胶，一种双组份非下垂型密封材料，采用改性硅酮预聚体和固化剂组成，使用时将两组份按照一定比例混合后，吸入胶枪内对接缝处进行施胶，形成可涂装、位移性好的密封层

1.4 刚性防水材料

① 水泥基渗透结晶型防水涂料 ：

是以特种水泥、石英砂等为基料，掺入多种活性化学物质制成的粉状刚性防水材料。使用时加水调配成浆液状，涂刷在水泥混凝土结构基面上，固化后在混凝土结构表面形成刚性附着涂层，涂层中含有的活性化学物质通过渗透水载体向混凝土内部渗透，催化混凝土中的硅酸盐产生不溶于水的结晶体，填充和堵塞毛细孔隙和微细裂隙。从而使混凝土致密，达到增强抗渗性能和防水保护的目的

② 聚合物改性水泥基防水灰浆

是以优质改性多元共聚乳和多种添加剂组成的有机液料，再以特种水泥基多种填充料组成的无机粉料，经一定比例配制成的双组分聚合物改性水泥基柔韧刚性防水涂层材料。

1.5 堵漏材料

聚氨酯发泡主原料单液聚胺脂，与水作用后，迅速膨胀堵塞其裂缝，达到止水之目的；亦可与低量催化剂配合使用，依实际施工需要来调整发泡速度，以期达到止漏之功用。与水反应形成一发泡体，具有止漏水及填补缝隙之功能

建筑各个部位的防水由于其所处位置特点会有不同的要求

1.   桩头防水

刚性防水：用水泥基渗透结晶型防水涂料将桩头和混凝土底板结合成一个整体，解决桩头和底板间混凝土施工缝的问题；

柔性防水：利用聚氨酯防水涂膜成活后的延展性，在一定程度范围内解决缝隙渗水的问题；

沿桩顶钢筋的根部，安装成环状的遇水膨胀止水条，进一步解决缝隙渗水的问题。

桩头防水质量控制要点：

① 各项原材料、配合比必须符合设计要求和规范标准，并检查出厂合格证、质量检验报告、计量措施和进场抽样复试报告。

② 水泥基渗透结晶型防水涂料与基层之间必须结合牢固，无空鼓现象。防水涂料应密实、均匀，不得有裂纹等缺陷，聚合物水泥砂浆应在阴阳角处做成圆弧形。

③ 聚氨酯防水涂膜与基层之间必须结合牢固，无空鼓现象。

④ 涂膜平均厚度应符合设计要求，最小厚度不得小于设计值的90%。

⑤ 水泥基渗透结晶型防水涂料应浇水养护，养护时间不得小于7d。

⑥ 止水条应搭接不应对接，然后用钉钉住，搭接至少50mm。

2. 地下工程防水

地下室整体结构依靠混凝土结构自防水，附加卷材、涂料等防水方式进行防水； 地下筏板、外墙、顶板等主要采用卷材防水； 地下室外墙采用止水钢板、止水螺杆、止水套管等构造措施防水

地下工程防水等级分为四级（主要依靠混凝土结构自防水、卷材防水、涂料防水等，细部结构防水采用止水钢板、止水螺杆、防水套管等）

2.1 自防水

地下室工程自防水主要通过抗渗混凝土的使用来达成，抗渗混凝土是指抗渗等级等于或大于P6级的混凝土。抗渗混凝土按抗渗压力不同分为P6、P8、P10、P12和大于P12共5个等级。抗渗混凝土通过提高混凝土的密实度，改善孔隙结构，从而减少渗透通道，提高抗渗性

在使用抗渗砼的时候需要进行 试块留置及抗渗等级试验， 对地下防水砼同一工程、同一配合比的砼当连续浇注的砼每500m3应留置不少于一组抗渗试件，且每项工程不得少于2组，每组6块； 相应表示能抵抗0.4、0.6、0.8、1.0及1.2MPa的静水压力而不渗水。

2.2 卷材防水

2.2.1 地下室顶板防水

水平方向防水需要关注的除了材料选择之外，尤其需要关注材料搭接、转角等问题

铺贴双层卷材时，上下两层和相邻两幅卷材的接缝应错开1/3~1/2幅宽且两层卷材不得相互垂直铺贴

所用的卷材及配套材料必须符合设计要求。现场抽样检查和见证取样符合下列要求：同一产品、同一厂家、同一级别，大于1000卷的抽5卷，500~1000卷抽4卷进行规格、尺寸和外观检验。在外观质量检验合格后，任取一卷作物理性能试验，其取样试样应除距外层卷头2500mm顺纵向截取800mm的全幅卷材2块，一块作物理性能试验，另一块备用，并实行见证取样。复检后，各种性能和技术指标均合格后方可使用

2.2.2 地下室外墙防水

止水板： 止水钢板宽度及厚度应符合设计要求，居中埋置 钢板的“开口”朝迎水面

止水钢板的连接应采用搭接双面焊（基础底板位置的止水钢板现场无法完成双面满焊的，搭接长度大于等于止水钢板宽度的1/2 时，可以采用单面满焊），搭接长度不应小于 20mm，焊缝必须饱满

止水螺杆：在浇筑地下室墙或柱的混凝土时固定模板，防止爆模，因为这根杆穿过墙了，水容易沿着螺杆渗透进去，所以止水螺杆在螺杆中间焊接一个四方形的钢筋片叫止水片，可以加大水的渗透路径，起到一定的止水作用，永久埋置墙中不再重复利用

三段止水螺杆：三段式方便拆卸，可以大面积脱模，拆下来的外杆可以循环使用，节省了大量的人工和物资，无需切割避免污染，增强了结构抗渗能力，有效地保证了施工质量、进度，值得我们进一步推广应用

止水螺杆、防水套管质量控制： 重点关注止水板焊接质量，焊缝饱满光滑，无裂缝、未熔合及融穿缺陷，也可采用成品，但需核对产品合格证等资料

3. 室内防水

室内防水主要指厨房、卫生间、阳台、露台等见水部位的反水； 室内防水一般采用聚氨酯涂料防水； 室内防水构造措施主要采用成品止水节、局部降板、见水房间设置反坎等。

厨卫间防水 涂膜厚度符合设计图纸要求，侧壁上反高度为完成面以上300mm，淋浴区上反高度1800mm，管根部位需加强，为降低管根渗漏风险集团推行成品止水节及管道封堵成型卡具

降板、反坎

二次浇筑的混凝土反坎，在施工前必须将下部砼凿毛、清理干净并充分湿润，凿毛的深度和密度要满足规范要求。凿毛必须露出粗骨料，凿点间距不大于1cm，如果采用混凝土浇筑完成抹面时采用划槽方式，要求同样需露出粗骨料，槽与槽间距不大于1cm

管道穿楼板时需要设置止水节，以防止漏水

4.  外窗防水

5.  外墙防水

淋水试验是对建筑外墙、铝合金门窗、幕墙等进行渗漏检查的一项试验，拟在检查出建筑墙体、门窗等出现渗漏的地方，以便进行修改补漏

6. 屋面防水

屋面防水工程应根据建筑物的类别、重要程度、使用功能要求确定防水等级，并应按相应等级进行防水设防；对防水有特殊要求的建筑屋面，应进行专项防水设计

屋面防水应以防为主，以排为辅，在完善设防的基础上，应选择正确的排水坡度，将水迅速拍走，以减少渗水的机会。住宅屋面防水工目前较多采用卷材防水

屋面防水质量控制点：

① 进场材料的出厂合格证、复检报告等资料；

② 编制相应技术方案并将方案对现场管理人员及作业人员进行交底；

③ 先进行各工序样板施工，验收合格后按样板进行大面施工；

④ 屋面找坡层排水坡度是否流畅，有无积水；

⑤ 阴阳角圆弧、附加层施工；

⑥ 女儿墙、出屋面管道等防水收边、上反高度是否符合规范、设计要求；

⑦ 闭水验收记录及维修记录，雨后巡查记录。

下表为某标杆房企近期防水集采价格，供参考