设计角度的成本优化和控制

随着恒大等头部房企的不断暴雷，地产行业进入了持续低迷的时期，虽然今年年初出台了多项救市政策，但从执行情况看，这些救市政策均已宣告失败。在这种大环境下，房企只有发掘内部潜力才能提升自身的抵抗力，在这场地产浩劫中生存

在这场浩劫中，对于地产企业而言，回归本业，通过项目开发盈利，通过管理要效益，就必须重新拾起成本管理这件武器，严控企业成本

在地产的开发链条中，设计控制及优化是成本控制 的源头， 前期设计环节决定整个项 目成本的 70%甚至 更多，本文就从设计的角度来分析如何进行成本优化和控制

题纲

01 从几个真实案例说起

02 设计角度的成本优化及控制

企业都在推行降本增效，对于项目而言，绝大部分的降本来源于与设计的协同，通过设计优化实现的，我们先来看几个真实的优化案例

案例一：某项目桩基比选及优化

某项目由四栋150m高的住宅与两栋81m高住宅组成

项目地质情况不是很理想，地下存在土洞和溶洞，土洞和溶洞由于强度 较低、可能造成建筑 物不均匀沉陷，引起 不利的应力分布，严 重时甚至引起建筑物 及基础开裂、崩塌

遇到这种地质情况的通常做法是 基础穿过土洞和溶洞， 必要时需进行加固， 加固方式可采用对土 洞和溶洞加注水泥浆 和加深桩基嵌岩深度 等，但成本较高

项目团队对各种基础形式进行了详细的比选：

筏板基础：

优点是 施工工艺简单 ，施工速度快。 工程造价低。 质量易控制的优点； 缺点是要求场地地基承载力高，基础沉降变形小

由于本项目地下存在土洞和溶洞所以筏板基础不太适用

预应力管桩：

优点是 施工工艺简单， 造价低， 质量、工期易控制；缺点是 锤击桩噪音大，静压桩穿透坚硬地层能力稍差；挤土明显； 桩接头质量难于控制；岩层变化较大 对桩基础施工有一定 影响 ，比较容易断桩。

由于本项目地下存在土洞和溶洞所以筏板基础不建议使用

人工挖孔灌注桩：

优点是 施工工艺简单 、 持力层判定直观， 桩身质量易控制， 工程费用相对较低， 能够大面积施工、工期较短；缺点是 人工挖孔桩施工时需大面积降水 ，施工安全隐患较多， 施工时抽排水可能引起地面沉降，需考虑对周边道路及建 筑物的影响 。

由于本项目地下存在土洞和溶洞所以人工挖孔灌注桩不可使用

旋挖桩：

优点是 工期短 、 环境影响较小 、可适用于各种地层；成孔泥皮薄、孔径规矩。 同时，钻机的安装比较简单，钻头拆卸方便，机械 化程度高，成孔速度快；缺点是、对场地条件要求比较高，孔壁护壁差

旋挖桩的特点在本项目比较适用

冲（钻）孔灌注桩：

优点是 施工时不需降水， 桩长灵活性强，可适用于各

种地层；缺点是 泥浆排放量大，存在泥浆污染场地，碴浆清运困难 、 桩身质量受施工工艺水平的影响较大（工艺不良时较 易出现沉渣、断桩、夹泥、缩径、垮孔等问题） 、 持力层判定不直观、难于把握 、施工速度慢

本项目可以选用

为了选择更合适的桩基方式，项目团队进行了进一步的思考

解决思路：

桩基方案以避让地基内土洞和溶洞 为原则，以灌注桩 （以强风化为持 力层）+筏板的方案 采用桩侧和桩 底后注浆以提高承载力

方案评估

灌注桩（以强风化为持力层 、 桩 底桩侧后注浆+筏板 方案相比较 以微风化为持力层的灌注桩方 案节省成本约 943.8万元，节省溶洞 处理成本约 458.6万元，两项合计节 省成本约1402.4万元；同时 避免了穿透溶洞工期不可控的问题

预期效果

基础由穿透溶洞的嵌岩桩改为后注 浆旋挖桩桩筏基础 避开溶洞影响： 节省建造成本； 与常规方案（ 穿透溶洞的嵌岩桩） 相比较节省工期（工期可控）

案例二：某项目基坑支护优化方案

某项目地处闹市，周边建筑情况复杂，且为深基坑，为了选择质量可靠，成本可控的深基坑支护方案，项目团队进行了大量的比选

方案1：

“排桩+锚索”、和“排桩+内支撑”的支护方案： 对撑+角撑，三道支撑，局部设置锚索

优点是桩顶位移较小； 能对可进行“桩锚”支护地段进行“桩锚”支护

缺点是内支撑布置影响塔楼施工； 因基坑离周边住宅较近，能采用锚索的位置过少；不利于 成本节约

方案2：

拟采用“排桩+内支撑”的支护方案。 两层内支撑，在第一道支撑梁设置水平栈桥、最下一层土方 采用抓土施工

优点是内支撑能避开西北侧两塔楼，不影响其施工； 两道内支撑，施工工期较短； 出土坡道不占用西南侧高层住宅用地，影响其施 工程度较小； 第一道支撑梁上设置栈桥板，无斜坡栈桥。

缺点是桩顶变形位移较大，对周边环境影响偏大，达到控制 上限

但其较方案1有较大的成本优势，最终选择方案2

案例三：某项目幼儿园地下空间利用

按前期规划条件， 该项目规划一处 12班幼儿园 。因用 地紧张， 报专规方案 中， 幼儿园地下空 间按统一开挖进行 设计

全市多个项目 上报建环委审批， 建环委会议针对 “项目中 幼儿园地下空间开 发问题，得出审议 意见“幼儿园地下 空间统一不开发”

由于项目用地紧张，如果幼儿园地下不允许开发，意味着地下车库面积需要在非幼儿园地块解决，势必会造成地下车库层数进一步加大，不利于施工，同时也会增加成本

为了解决这一问题，项目团队前后 完成三版完整的可

行性研究报告，并与建环委积极沟通，反复阐述 项目用地紧张，幼儿园开发地下面积 具备必要性；同时在方案中突显安全性，并 取得区教育主管 部门同意。最终建环委批复可开发幼儿园地下面积

至此该项目幼儿园地下室开挖问题得以有效解决， 减少二层（六层减少到四层）地下室开挖，节省地库面积 3000 平米，直接节省基坑支护桩数量和长度、内支撑 道数、土石挖方量、钢筋混凝土量等成本 2000 万元； 减少地下室开挖深度，可以缩短工期约 4 个月

出于项目成本控制的思路在设计工作上的体现，主要有三方面：优化材料方案、优化土建及结构方案、优化部品部件方案

优化土建及结构方案途径

在不影响产品品质的情况下，优化设计，控制土建、结构成本

优化材料方案途径

在不影响产品（立面）效果、质量的前提下，适当使用替代性建材，节省材料成本

优化部品部件方案途径

在不影响产品功能使用的前提下，对建筑部品部件进行优化，控制材料类型、尺寸，节省成本

那具体该怎么做呢？我们按照设计时间维度进行分解

1. 项目设计前期

项目设计前期的条件收集及落实是非常重要的，因为这些条件会直接或间接的影响土建成本

1.1 直接影响土建成本的管控点

公建配套设置标准

影响地上建筑面 积： 研究当地规范及 当地规划部门所

规定的公建配套 设施配套标准

人防地下室设置要求

影响人防地下室面积： 研究当地人防部门所 规定的人防规范，调 查人防地下室面积计 算方法 、配置要求， 以及异地代建人防的 相关费用标准

车位配比

影响地下室车库 面积： 研究项目机动车 配置要求

地面停车比例

影响地下车库面 积： 研究项目地面停 车的上限值

1.2 间接影响土建成本的管控点

建筑面积计算规则

控制面积误差、防 止面积损失，减少 设计变更： 重点比较报批报建 环节，以及预测绘 环节中对于建筑面 积计算的差异性

绿地率计算规则

控制绿地面积，避 免缴纳绿地代建费 及其它相关费用： 重点关注地库覆土 厚度与绿地率折算 系数

节能规范

制定合理的节能策 略，避免成本浪费： 研究当建筑体型系 数，窗墙比等指标 要求； 调查项目的供热、空调等系统要求

地上、地下车位最小尺寸

控制地下车库面积： 调查当地允许的地 上、地下车位最小 尺寸

非机动车停车位配置要求

控制地下非机动车 车位面积： 调研非机动车配置 标准。 地下非机动车位的 设置要求及其比例

2. 概念方案阶段的优化

2.1 直接影响 土 建 成 本 的 管 控 点

层高： 减少混凝土、钢筋材料费用，控制土建成本：住宅层高每增加 10CM ，土建成本增加约 2%~4% 。合理配置产 品的层高，可以有效控制项目成本

窗墙比、 窗地比：

直接：减少外立面门窗面积，控制材料成本

间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材料标准，进而节约成本

体形系数：

直接：减少外立面面积，进而控制外墙材料成本

间接：优化建筑节能计算结果，降低外墙保温材料及门窗的材质标准，进而节约成本

车行道路（消防车道）布局： 减少机动车道面积，控制土建成本

车位配比标准： 控制地下室面积，控制土建成本

地面停车比例： 控制地下室面积，控制土建成本

地下车库层高： 控制地下室土建成本

地下车位平均面积： 控制地下室面积，控制土建成本

人防地下室面积： 控制人防地下室土建及设备成本

2.2 间 接影响 土 建 成 本 的 管 控 点

户型面积段： 控制项目总户数，间接降低公建配套标准、非机动车位及机动车位

立面风格： 通过风格定位，控制立面成本

屋顶类型： 简化立面造型，节约材料费用，控制屋顶成本

地下车库形态（轮廓、柱网、车道、车位布置等）： 优化地库布置，减少地库面积以节约成本

节能设计策略、定位： 参考各地法律法规，明确建筑节能标准，指导后期设计、施工工作，间接控制成本

建筑形态与组团布局： 优化总图布局，合理划分组团，控制好建筑形态、间距，节约物业、地库等多方面成本

建筑层数： 在满足规划的前提下，层数宜控制在合理范围内，降低土建、设备成本

公建配套面积： 控制公建配套（地上）建筑面积，增加可售比

3. 方案设计阶段的优化

3.1 直接影响 土 建 成 本 的 管 控 点

竖向设计：  减少土方工程量，节约成本

地下室优化：  优化地下室层数、范围、覆土厚度、地库埋深、车库出入口数量、设备用房等，节省土建成本

样板段限额设计： 选址可独立实施，避开地下室范围， 控制样板段总面积

景观限额设计： 控制景观软硬景比例， 优化 景观成本

批量精装限额设计：  控制精装定量、定性指标，优化成本

公共部位精装限额设计： 控制精装指标，优化成本

3.2 间 接影响 土 建 成 本 的 管 控 点

立面材质限额设计： 控制立面材料成本

深化节能设计方案： 控制节能保温材料费用

结构选型： 保证结构经济性，指导施工图设计，进而控制材料、土建成本

景观成本不均衡使用： 对敏感区域与非敏感区域配置、布局，控制景观成本

水景面积： 控制水景配置与面积，控制景观成本

精装修成本与效果分析： 控制精装成本，提升性价比

深化产品配置标准： 细化产品配置标准，控制后期设计变更

方案阶段审图要点： 审查设计成果，避免设计变更导致成本浪费

4. 初设、施工阶段的优化

4.1 直接影响 土 建 成 本 的 管 控 点

结构限额设计：控制结构成本（下表单位： kg/m2）

结构限额设计：控制结构成本（下表单位： m3/m2）

4.2 间接影响 土 建 成 本 的 管 控 点

结构设计控制要点： 保证结构经济性，节约结构成本

结构计算取值： 保证结构经济性，节约结构成本

乔木及灌木密度： 控制乔木密度、草灌比，控制景观成本

精装方案优化： 控制材料、设备选择，控制精装成本

公共部位精装： 配置标准落地，控制装修成本

电梯配置： 控制电梯配置标准，节约成本

优化供水、供电系统： 节约设备成本

新技术及设备系统造价： 合理配置新技术及设备，控制新技术、设备成本

产品配置标准落地： 细化产品配置标准，控制后期设计变更

施工图审图要点： 审查施工图设计成果，避免设计变更导致成本浪费

对于地产企业而言，设计管理与成本管理的打通，无疑能够最大限度的在开发版块提高降本增效的效果，为了更好的发挥设计对于成本控制的作用，还需要从三点加强

1. 设计管理流程标准化

从设计前期到方案的确定 到施工图，哪些设计节点， 哪些选型定案，必须上会 通过，制定标准化的指引， 使设计全过程均处于优化 和成本控制之中

2.  产品系列 部品部件标准化

产品系列、部品部件标准 化以后，避免设计做法随 个人的理解不同而随意发 挥，减少成本失控的概率

3. 提高设计人员的成本意 识，责任意识

成本管理，不是成本部门一 个部门的事情，是要靠各部 门同心协力，共同努力的结 果

设计是项目实施的前端，在 前端优化、控制，才能做到 既保证产品质量，又节约成 本的目的