如何认定地产清单漏项缺项，应怎样合理规避风险？

房地产项目，如何从单价合同中把一些漏项问题找出来？如果你是地产人，应该如何进行清单列项管理？只要一讨论到此话题，许多造价人就被地产特有的规则和谐掉了。作为建设方或施工方，造价人必须理解清楚合约的分解与管控，到清单阶层的管控也是最小的合约颗粒度。

地产人编制清单时有可能疏忽一些内容，往往用“综合在其它清单中考虑”、“包含但不限于”等万能语句概括这些瑕疵，但是漏项客观存在，总不能不列清单就写一个总数吧，即使合同写了这些万能语句，作为施工方也要考虑包含什么，不限于又有多少钱？所以，谈到这些内容只能解决，不能被和谐掉。

从施工方角度考虑分析，地产非标清单可视为总价合同，因为清标以后双方已经确认，每项清单已经与施工图纸相符，漏项缺项的概率非常小。施工方应从总价考虑成本价是多少，然后再分析各项盈亏，没有重大变更的情况下，施工方应该可以掌握全局。在清标之前，施工方以什么理由提出漏项缺项，需要一定的技术水平和理解，所以，分析清标之前的非标清单漏项缺项问题是施工方应该考虑的。

清标以后再有漏项缺项问题，那就是施工方疏忽导致的，责任必须有施工方承担，所以，地产人一般采取“综合在其它清单中考虑”、“包含但不限于”这些万能语句总体概括。所谓清标就是通过采用核对、比较、筛选等方法，对投标文件进行的基础性的数据分析和整理工作，其目的是找出投标文件中可能存在疑义或者显著异常的数据。

如果在清标之前施工方提出漏项缺项时，建设方不予调整，这也就是所谓的不公平，因为没有施工图纸谁都说不清楚，到施工图纸出来后与模拟的情况不同，那不让增、删、改是不科学的。在实际工作中，我认为地产人在清标前都是可以调整的，不然还清标做什么？

国标清单是以构件为项分解的，比如柱、梁、墙、板，每个构件都是一个清单子目，非标清单和港式清单类同，但是非标清单有按部位综合列项的习惯，这需要具体分析。比如屋面部位，非标清单按部位列项时，清单中有找平层、防水、面层，这样组合在一起用项目特征描述，也是常见的一种情况。

定额是按工序列项的，比如面砖墙面分为打底灰和面砖墙面两个子目，涉及到工序的问题是清单没有描述清楚，当然不能算作漏项缺项。也有一些编制清单者混淆概念，比如有编制人以钢筋型号列出不同的清单，这是构件特性不同，不应列出不同的清单。也有一些编制人混合列错清单的，比如钢筋清单描述有措施钢筋包括在清单中。

非标清单中也有综合按专业列项的情况，措施费中的文明施工、资料存档，都是按项列，每个单体建筑每个专业都应分别列项。计量单位和列项没有太大关系，项、平米、次、趟，这些单位乘以工程量也最终是一个总价格，不影响列项的成本合约。

地产清单按照常规应该按构件列项，对于那些列项繁琐并且费用较低的构件，可适用于综合列项方法，对于无法用计算工程量的项，可以使用专业列项方法。 比如一个项目要成本分解成为细小颗粒度，首先按单体划分考虑，其次考虑按专来划分，再次考虑按构件划分，最终使用清单项目特征描述清楚各工序。

（1）招标清单的审慎义务在于建设方，但在不同的合同前提下，乙方亦应审慎核实招标人编制的工程量清单，及时指出工程量清单中的漏项漏量情况，如果对于超过合理范围之外的漏项漏量未能发现和指出，不仅与其专业建筑公司的能力水平不符，也有违诚信原则【合同约定工程量清单准确性由承包人负责】 

（2）清单漏项的责任承担：强条4.1.2其准确性和完整性由招标人承担，承包人承担过错。投标人参施工图纸核对工程清单，如认为工程清单有误，可以进行修改，如不做修改，将视为同意，如中标，在签订合同价款时不予调整。

观点一（多数观点）：合同未作特殊约定的情况下，缺项应当由发包人负责，应予增加工程款。

观点二（少数观点）：合同未作特殊约定的情况下，缺项应视为让利，不应增加工程款。

观点三：合同约定固定总价对应图纸范围内全部工作，清单存在漏项时，不应增加工程款。

观点四：合同约定工程量清单准确性由承包人负责，有违公平原则和诚信原则，因双方对缺项均有过错，因此应分担责任。

讨论到非标清单，造价人不应该谈虎变色，更不应该被和谐掉，应该有自己的判断能力。造价人应该是解决问题的人，不要规避或视而不见，如果掌舵的人都说风向偏了，船就彻底失去了方向。

清单在我国很早就已经应用上，要比定额计价早出几百年，虽然说史料对现在的工作没有什么帮助，但是从思维理念上可以获得更多的启发。清单是在其它领域也是常见的，例如医疗清单、话费清单、银行流水明细清单、货物交易清单等，从清单中可以核算价格。

图片来源：《工程造价史料馆》

造价人说造价，成本人聊成本，你还有不同的观点要讨论，请留言交流！