近段时间以来，保险资金在不动产领域频现“大单”。
平安人寿投资上海、北京、杭州、成都、宁波来福士项目，单笔投资达330亿；和谐健康出资90亿投资北京SKP大厦项目等。
保险资管作为大资管行业的重要组成部分，近年来资管规模占比不断上升，从2015年14%上升至2021年的20%左右，管理总资产已超过20万亿。
从保险资金运用情况来看，对房地产和基础设施两大不动产领域的投资可谓举足轻重。
截至目前，保险资金通过债权投资计划、股权投资计划等产品，累计投资交通、能源、水利、棚户区改造等基础设施领域3.5万亿。
而虽然保险资金投向房地产受限较多，不允许直接投资住宅开发和销售，但可以从事商业不动产及自用型不动产的投资，对房地产开发项目的的间接投资并没有受到限制。
例如，保险资金还可以投资地产企业的股权。2015年牛市前夕，险资曾纷纷抄底房地产。
图表1：部分险资入股房企案例
其中，中国人保入股5家房企，安邦入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。
著名的宝万之争中，前海人寿斥资80亿元举牌万科，成为万科A第二大股东。
那么，目前国内保险资管投资不动产的整体比重如何？又诞生了哪些行业龙头？
保险资管规模再创新高，
不动产投资7万亿成压舱石
截至2021年年末，我国保险集团(控股)公司和保险公司已有206家，保险资金管理规模突破20万亿元，同比增长12.15%。
作为重要的机构投资者，保险资金在资本市场中占据重要地位，其投资配置也备受市场关注。目前，我国保险资管主要投资方向为银行存款、债券、股票和证券投资基金、非标及其它。
图表2：2015-2021年保险资金配置方向
资料来源：中国保险资产管理业协会，爱德地产研究院制图。
2016年后，非标投资规模不断扩大，已经接近债券投资配置比例，成为保险资管最重要的投资方向，目前比重约为37%。
而在非标资产中投资中，几乎80%均为对不动产领域的投资，约为7.2万亿。
其中，非标投资中债权投资不动产的规模达到了6.6万亿，主要投资方向为商业房地产以及基础设施不动产两大类；
非标投资中的股权投资计划也主要投向房地产、基础设施等，项目覆盖全国30个省市区。不动产领域投资规模约6000亿。
不动产投资长期来看是可以做到保值增值、跑赢通胀的。保险公司投资不动产，看中的不是短期价格涨跌，而正是这种长期稳定的投资收益。
因此，不管是从规模上，还是风险收益特征上，不动产投资能够对保险资金的保值增值起到压舱石的作用。
资管规模4.4万亿，
国寿资产积极投资不动产
中国人寿资产管理有限公司，简称国寿资产，是中国人寿集团和中国人寿股份有限公司共同发起设立的保险资产管理公司。
作为中国管理规模最大的资产管理机构，旗下管理资产突破4.4万亿元，涉及国内外公开市场、公募基金、另类投资等多个领域。
目前，国寿资产旗下投资管理的优质项目达33个，平均投资规模超过50亿。主要投资方向为产业园、铁路、电力、新能源等相关不动产开发与建设。
2021年12月31日，由国寿资产受托实施的中国交建债转股系列产品50亿元陆续投放，标志着国寿资产两类创新产品的债转股投资正式落地。并且，为中国交建引入长期优质权益性资金，有效降低资产负债率提供了支持。
2021年12月24日，中国人寿与中国中铁合作，共同发起设立“国寿铁工基础设施投资基金”，签约总规模达300亿。
图表3：国寿资产参与基建不动产项目
可见，国寿资产充分发挥了专业优势，投资于不动产重点项目，积极服务社会经济发展，被誉为金融市场的“稳定器”和“压舱石”。
营收65亿成第一，
泰康资产另类投资5100亿
泰康资产成立于2006年，属泰康保险集团旗下资产管理子公司，下设泰康资产管理（香港）有限公司、北京泰康投资管理有限公司，泰康基金管理有限公司三家子公司。
截至2022年6月30日，公司管理资产总规模超2.9万亿,其中受托管理的第三方资产总规模超1.8万亿，另类投资管理规模超5100亿。
2021年，泰康资产实现营业收入51.27亿元，是目前国内营收规模第1的保险资管公司。旗下业务主要包括公开市场投资和另类投资（基础设施及不动产投资、股权投资、公募基金、组合类产品等）。
另类投资方面，泰康资产建立了丰富的另类投资业务线，涵盖基础设施及不动产股权投资（29个）、金融产品投资、股权投资等，追求长期合理绝对收益。
图表4：泰康资产另类投资中不动产项目（部分）
泰康资产通过另类投资，积极参与支持国家重大项目建设；持续开展聚焦新能源、大健康、物流及物流仓储、金融科技和不动产等领域的股权投资，支持国家重点项目，为经济高质量转型和发展做出巨大贡献。
累计投放超10000亿，
中国平安成最大“金主”
平安资产管理有限责任公司，简称平安资产，是首批保险资管公司之一，于2005年5月成立，总部位于上海，注册资本15亿元。
作为世界500强中国平安集团投资板块的重要成员，平安资管不仅受托管理集团保险资金，同时提供全面的第三方资产管理服务，第三方资管规模5121亿元。
截至2021年12月末，平安资管资产管理规模达4.05万亿元，投资范围涵盖债券投资、股票投资、基金投资、直接投资等众多领域，具备跨市场资产配置和全品种投资能力。
其中，平安资产直接投资范围涵盖土储、交通、煤炭、电力、市政、地产等基础设施不动产领域，累计放款规模超10000亿，连续多年行业第一。
图表5：2018-2021年平安资产营收规模及净利率
资料来源：企业信息披露，爱德地产研究院制图。
除平安资产外，近几年，平安集团通过旗下的平安不动产，投资的房地产项目公司就多达400多家。投资形式主要是地产公司的股权跟债券，另外还有自持的物业，不动产关联的投资余额为1855亿元。
据不完全统计，平安不动产重仓了13家房企，与20多家龙头房企有合作关系，比如持有华夏幸福25%的股份，持有中国金茂14%的股份，还投资了碧桂园、旭辉等房企。
大众最为熟悉的四家著名房企——碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国，他们的第二大股东，均为平安不动产。其中，对碧桂园的投资已经退出。
鉴于平安资产与平安不动产两家公司对基建、房地产的投资规模，中国平安集团被称为是中国不房企股权融资的最大的“金主”。
当前，中国平安对不动产领域的投资以长期收租为主要目的，看中的是长期收益，因此整体风险可控。
随着我国金融行业体系的不断完善和发展，资管行业逐渐走进大家的视野，同时又不失神秘。
尤其是2018年资管新规以来，中国资管行业经过结构性改革正逐步走向高质量、可持续的良性发展轨道。
保险资管作为其重要组成部分，在正在进一步发挥其重要作用。
同时，也对不动产资管所需要的投资能力、资产管理能力、信息披露能力提出了更高要求；在产业数字化大背景下，也就同时催生了对投顾工具、运营管理工具等软件的新需求。
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