房地产项目建安成本预测实战分析之二详细估算-2.4.7单体工程之电气工程

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2.4.7 单体工程之电气工程

2.4.7.1 科目划分和基本原则

工作内容包括电气工程、精装修项目所有机电改造、开关面板安装、灯具安装等。

签署机电工程合同包括工作内容为楼体内电气工程、精装修机电工程（如有）；

签署集采供应材料包括电线电缆采购、工程灯具采购、开关插座采购、户内配电箱采购等。

2.4.7.2 详细估算

1 、电气工程包含内容

电气工程内容一般包括低压配电系统、校方用电系统管线预留预埋（布线和管内穿线由消防单位负责）、智能化系统预留预埋、人防用电系统预留预埋、整个建筑防雷系统、有线电视桥架及管路预埋、太阳能接驳口预留及管路预埋、强弱电工程的预埋及安装等，具体内容如下所述：

低压配电系统：从专变配电房低压配电柜出线至用电末端之间之桥架及配管、线缆、配电箱等。从低压配电柜至用户电表箱（非居民用电至第一级电源箱）内的设备、电线电缆敷设等根据当地垄断情况判定承包责任。

消防用电系统：包含消防控制屏 / 柜、箱的强电配电的所有内容和消防报警系统的预留预埋。消防报警系统预留预埋包含消防报警系统桥架、预埋管路、接线盒、预留线管内钢丝及预留所有孔洞及预埋套管等，消防报警系统管内穿线由消防单位敷设。

智能化用电系统：单体室内平面图内所示线管、接线盒、预留线管内钢丝及预留所有孔洞（弱电箱体等）及预埋套管等和进楼进户预埋管等。

人防用电系统：人防工程设备用电的管线预留预埋，人防设备采购在人防工程中。

建筑防雷系统：建筑物防雷接地（含门窗接地）系统及整个强电系统的施工、调试、检测、验收及保修保养。

与有线电视工程界面：建筑单体内的桥架和管路预埋由机电单位完成。

与太阳能热水工程界面（如有）：屋面太阳能设备进水及电源的水电接驳口预留，以及太阳能设备出水接驳口至房间内点位管线的预留预埋由机电单位完成。

室 内强弱电工程：包括管线预埋及管内穿线，强弱电箱箱体、开关插座底盒、原顶灯盒的预埋，以及箱体内元器件、开关插座面板、原顶灯具、吊顶及玄关柜等柜体内灯具、卫生间排气扇（含防雨罩）、浴霸等的安装，均由综合机电单位负责。如项目为毛坯竣工、精装交付的，则毛坯竣工所需灯具、开关插座的采购安装由机电单位负责完成（机电未单独分判的由总承包单位负责完成）。

2 、电气工程成本估算

某普通小高层住宅 18 层（其中商业两层），约 55m 高，其地上部分电气包含强电工程中的配电箱、电线电缆采购及敷设、桥架及电线配管、灯具开关灯；避雷装置系统中的避雷圆铁、扁铁、等电位端子箱、接地跨接处、引线、阻燃 PVC 线管等；弱电预埋工程中电话／网络／对讲系统／有线电视阻燃 PC 管预埋、火灾报警焊接钢管预埋、弱电线槽；消防金属线槽；采暖工程中套管预留等，具体如下：

配电箱：住户配电箱 70 个， 350/ 台；双电源配电箱 3 台， 300/ 台；商铺 1-11 配电箱共 11 台， 320/ 台；

系统调试：双电源切换调试 3 台， 1500/ 台； 1KV 以下送配电装置系统调试 1 台， 1000/ 台；

电力电缆工程敷设（不含材料）：各类型共 900m ， 11~13/m ；

桥架及电线配管：金属梯形桥架 100*50 ， 56m ， 130/m ；塑料线槽 PVC-100 ， 54m ， 50/m ；

电气配管：阻燃 PVC-20 ， 14000m ， 17/m ；

电气配线： BV2.5,BV4,BV10,BV16 ，共 5000m ，敷设费用 1/m ；

灯具安装：壁装节能灯、吸顶节能灯、防水型节能灯、吸顶应急照明节能灯、出口指示灯、单管应急三基色荧光灯、双管应急三基色荧光灯；具体根据电气图纸而定；

开关插座：包括户内开关、楼梯内开关（声控）、电井内五孔插座；

避雷装置系统：镀锌圆铁 D12 ， 232m ， 36/m ；利用柱做引下线， 400/m ；接地跨接处， 123 处， 16/ 处；

防雷接地：镀锌扁铁 -40*4 ， 240m ，测试板４个，总等电位端子箱１个，卫生间等电位端子箱 115 个，接地电阻测试一项；避雷装置和接地装置各１个，阻燃 PVC 管 1750m ；

弱电预埋工程：包括电话／网络／对讲系统／有线电视阻燃 PC 管、火灾报警焊接钢管等，单价 15/m 左右；

桥架及电气配管：弱电金属线槽 200*100 ， 56m ，消防金属线槽 100*50 ， 56m ；

采暖工程：套管预埋 54 个，柔性防水套管４个，轴流排风机 T35-11N03.15 ， 1 台。

地上部分造价总额 54 万，其中强电 25 万，避雷 6 万，弱电预埋 13 万，未包含电线电缆采购费用；总建筑面积约 9000m2 ，单位建筑面积单价 60/m2 ；

地下部分强电工程包括动力 / 照明 / 水泵等各类型配电箱、配电柜和控制箱 35 台及系统调试，１万元；电力电缆敷设 3500m ， 4 万元；桥架及线槽 1300m ， 36 万元；电气配管 10000m ， 14.5 万；电气配线 28000m ， 1.65 万；灯具安装 764 套， 13.5 万；开关插座 71 个， 0.16 万元，防雷接地 2 万，弱电预埋及桥架 23 万，采暖套管 42 个， 0.16 万，通风机 4 台， 0.65 万；未包含电线电缆采购费用累计 100 万，总建筑面积 1.2 万平方米，单价建筑面积单价约 80/m2 ；此为不包含电线电缆单价；电线电缆则在 3.5~4.5m/m2 之间，按照平均单价 10/m2 计算，则电线电缆成本在 35/m2~45/m2 之间；二者合计强弱电工程单方成本为 115/m2~125/m2 。

综合来讲，多层住宅，强弱电平米造价合计在 160/m2~190/m2 （含弱电设备）之间，高层住宅来讲，则在 175/m2~220/m2 （含弱电设备）之间。具体如下表所示。

3 、某综合住宅电气工程成本估算

某综合住宅项目，别墅地下电气工程 67/m2 ，其中电线电缆 35/m2 ，配电箱计入地上；别墅地上电气工程 67/m2 ，其中电线电缆 20/m2 ，配电箱 15/m2 ；高层地下电气工程 158/m2, 其中电线电缆 20/m2 ，配电箱 15/m2 ；裙楼（三层）地上电气工程 100/m2 ，电线电缆 15/m2 ，配电箱 10/m2 ；高层住宅地上电气工程 113/m2 ，其中电线电缆 15/m2 ，配电箱 10/m2 。

2.4.7.3 综合分析

对于电气工程的估算，可按照两种方式：第一种方式为包含电线电缆及配电箱的综合成本单价估算，一般按照单方建筑面积成本别墅 70~100/m2 ，多层为 100~150/m2 ，高层地下为 160~200/m2 ，高层地上为 100~120/m2 ；

第二种方式为将电气工程和电线电缆、配电箱分开估算，其中电气工程一般按照单方建筑面积 35~80/m2 估算，电线电缆按照 2-4m/m2 ， 10/m2 估算，即为 20~40/m2 ，地上按照户数照明配电箱加总照明配电箱估算数量，地下按照面积估算照明配电箱数量及及动力设备数量估算动力配电箱数量，其中户内照明配电箱按照 100/No. 考虑，每层 6 位至 8 位电表箱一个，按照 300/No. 考虑，总配电箱每栋楼 1 个，按照 600~1000/No. 考虑，总体单位建筑面积成本一般按照 10~15/m2 估算