甲方被累计索赔15亿，优质的总包单位在哪儿？！

开发商与总包单位在结算环节索赔扯皮的不在少数。

 

近日，听某房企的成本总说， 该司今年的总包单位累计索赔额已达到了15亿 ，让我惊讶的下巴都快掉了。不过，对于千亿级规模体量的房企而言，这个15亿再正常不过了，随便一个项目几千万索赔也很正常的事。

 

我不禁感叹：房地产行业真粗放呀！

高周转之下的“无证施工”，规划变更、材料调差、工期延误等，都会造成成本超额，造成甲乙双方的矛盾升级。

 

由于利润低薄，总包单位还要垫资干活。不少开发商企业普遍都缺总包。尽管总包单位就在那儿，却在合作的路途上老栽跟头。

 

今天分享2个知识点。

 

一个知识点：如何考察总包单位？为你介绍5W1H考察法。

二个知识点：怎么识别匹配的总包单位？识别总包差异化特色。

 

总包单位5W1H考察法

 

Why- 为什么要考察？

总包单位是房地产开发的供方中最重要的一个单位，对项目重要节点及相关经营指标的实现有重要意义。

项目的落地离不开总包的全程参与，招到一个好的总包单位，项目便成功了一半。因此，通过考察筛选一个好的总包单位尤为重要。

 

Who- 谁来考察？

招采造价部、工程管理部、计划财务部以及项目管理领导等组成考察小组。

 

What- 考察什么？

1）要审查企业资质、营业执照等是否齐全，银行资信怎样，企业近几年财务报表（反映企业经营能力），企业近几年的工程获奖情况，投标项目经理是否是本企业职工、所配属劳务层能力，项目经理近期工程获奖情况。

 

2）考察中四要素（进度，质量，成本及安全文明）：进度上，开工日期，是否满足关键节点要求，施工速度是否正常；质量上，工程的观感质量如何，照片取证；成本上，单方指标、价格水平、付款方式，是否存在恶意索赔；安全文明上，临设、材料加工对方、安全帽等。

 

3）经营风格摸底：在本地的中短期目标是什么，主要是想做政府工程还是民企工程，对待付款条件有什么要求，本地市场占有率如何等。

 

4）背景调查：通过该单位主要合作项目业主单位来了解对该承包商的评价；是否存在低价中标，后期恶意索赔的事项；是否长期固定为两三家业主单位服务，导致不能适应不同的管理风格。

 

Where- 在哪考察？

 

一定要随机挑选考察本地区或者附近地区的项目。

 

When- 何时考察？

 

要突击考察，即考察前一天下午或晚上通知，不可过早的通知，避免对方提前做足功课。

 

How- 怎么考察？

总包怎么考察，分为四个步骤：选单位、挑项目、定标准、评等级。

选单位：内部推荐、同行推荐、招采寻源，根据初始条件筛选形成被考察名单。

挑项目：要选择同城及周边、项目业态相同、施工进度不同状态的项目考察。

定标准：明确考察要点以及考察评分表，直营及挂靠、老板及项目团队的评价。

评等级：根据被考察单位的业务能力以及考察后的评定，确定供应商的等级。

寻找匹配的总包单位：识别差异化特色

 

一般来说，考察评分表可以分为四个维度：公司维度、项目管理及团队维度、在建项目维度、已竣工项目维度。当然，每个企业的评分表会有所差异，但大同小异。最终评分70分以上视为合格，90分以上视为优秀。

 

怎么识别总包单位的差异化优势呢？

其实，就是在考察的理性基础上形成感性的认识。很多总包单位难以做到能力均好，那么就需要在众多的考察单位中识别每一家的优劣势，再结合项目的定位有针对性的合作。

1、 项目工程管理能力

 

现场管理包括文明施工管理，即标牌、场地硬覆盖、材料堆放、现场清洁；

 

工程技术管理，包括工程项目技术管理制度、项目经理应抓哪些技术工作、施工组织设计的编制落实情况；

 

施工质量管理包括项目质量计划制定落实情况、施工过程中如何进行质量控制以及坚持制度的落地情况；

 

围绕甲委分包、甲供材、甲控材料的管理、安排、协调、服务、检查、控制的能力水平进行检查。

 

2、 赶工期交付能力

 

关注点可以分为劳务资源管理、穿插作业组织协调管理能力。

 

对于总包单位而言，面对高周转的赶工期项目，充裕的劳务资源以及有效的劳务管理，对于现场工期交付有保障，因此要详细了解其劳务来源以及管理手段；

 

关于穿插作业的协调，特别是砌筑、抹灰、贴瓷砖、门窗、配套施工等阶段的穿插作业组织协调安排能力；

 

3 、品质管理水平

 

感性的认知可以分为投入的技术人员、获得的技术证书、先进设备以及对于新工艺的掌握情况等，理性的就来自于项目一线的考察评定。

 

土建工程侧重于装饰，楼地面、屋面、门窗，查一下竣工资料，进一步了解基础和主题的工程质量情况；

 

对于建筑通病中的起砂起壳、裂缝、浴厕倒泛水、门窗扇翘曲、窗下墙渗水、瓷砖空鼓、污水管不畅、屋面渗漏等，观察施工单位是否采取了有效措施；

 

安装工程考察是否符合检验评定标准，并要看使用维修方便与否；

 

在建工程了解企业内部承包方式，班组形式，现场施工管理人员的素质，工人技术能力，施工质量、安全措施、设备状况、施工操作方法等。

 

4 、垫资实力

 

资金实力也是总包单位能够承接项目垫资的关键要素之一，需要重点关注其经营的业绩情况。

 

简单来说，关注资产负债率（近三年经审计）、现金流量表（评价流动资金）、损益表（综合评价项目的收益情况）。另外，还要关注企业流动资金与在建工程投资总价的比值，有关银行的资信证明及获得的信贷金额、承担新工程所需的财务资源能力。

 

总结

 

老实说，总包单位赚的利润薄如纸片，还承担着诸多不确定性的风险。甲乙双方的合作斗智斗勇，当甲方的中标价过低时，总包单位就会想方设法的变更签证以及后期的索赔。

 

招到好总包可以说是每家开发商的痛点，但能干总包这门生意的单位，也都不是吃素的。能够让甲乙关系恶化，核心还是行业利润下行，大家日子不好过最终零和博弈的结果。