万科都开始节衣缩食了，其他房企咋办？

 

半个多月前，万科内部喊出了节衣缩食的倡议，开启了总部的“战时状态”。回想几年前，老大哥刚喊出“活下去”的时候，不少人嗤之以鼻。

今年形势就大不同了，这句节衣缩食的倡议，身边已很少有同行敢当作耳边风。如今业内气氛可以说是一片肃杀，“安全活着”已经悄然成为每家房企的头等大事。

但正所谓“由俭入奢易，由奢入俭难”，安全过冬谈何容易？今天明源君就来盘点一下，房企们都在采取哪些行动，来帮助自己挺过寒冬？

节流

对外控规模，对内降成本

今年地产行情如此不乐观，许多房企应对寒冬的第一步，就是“节流”。房企们似乎都做好了发展降速、优先处理眼前危机的打算，有的甚至暂时进入了熄火状态，为的就是全面减少支出。

一、对外缓拿地，控规模

在拿地端，今年房企的表现都不甚热情，尤其是年底这一波集中供地。除了实力强劲的国央企之外，绝大多数房企都偃旗息鼓了。

在今年最后一批集中拍地中，苏州、深圳等城市都推出了不少质素可观的地块。但要么就是批量流拍，要么就是底价成交。而且整片战场几乎由国央企横扫， 年底抢地大战，成了一出大型“兜底”表演……

可见在现阶段，绝大多数房企还是想留在安全区内，等待自我与市场的复苏。虽说行业回暖的论调已经发酵了一段时间，但目前来看并未传导至土拍市场。

还有不少房企现在尚在渡劫状态中，平定危机、回血保命是第一位的。至于投资性支出，必须收缩甚至暂停。

二、对内节衣缩食，压缩管理成本

除了严控外部投资性支出和风险之外，房企也没有忘记对内采取过冬行动。

万科就是个典型，在其总部发布的战时氛围倡议中，针对行政管理、运营成本优化等方面，发布了极其详实的实施办法。

总结起来就是5个点：

1、减少外包支出，磨炼团队能力，能自己做的就自己做；

2、严控差旅、接待、培训等行政类支出，杜绝铺张；

3、提高内部资源的复用率，杜绝重复工作、重复支出；

4、强调岗位间补位意识，提高组织协同性；

5、减少文书性的重复工作，控制会议时长，效率为先。

一句话就是能省则省，不给业务一线添麻烦。但这主要是针对行政管理层面的要求，还有大量房企对业务口的组织架构，进行了多处调整，以求压缩人力与管理成本。

比如华润、新城等知名房企，近期都有调整组织架构的动作。虽然具体做法不同，但落脚点基本一致，都落在精总部、减层级、合并区域几个方面。过程中也伴随着人员缩编转岗的动静，大量员工被推向业务前线。

这些大动作一方面是为了提效，但更重要的是为了降成本。架构调整后，一是能集中资源办事，提高业务效率；二是人力成本与管理成本都能节约不少。

只是苦了一大批被优化的地产人，接下来甚至会无处过冬。

开源

加速出货回血，并争取做到自发热

全面节流、“龟缩”过冬，毕竟不是长久之计。想要解决房企的前途问题，最终还是要回到如何“开源”上面来。 只有开源节流都做到了的房企，才有可能长久地活下去。

所以第四季度以来，房企一方面在出货端加速发力，力求最大化地回血；另一方面是开始钻研更广泛的利润增长点，争取做到在寒风中，还能“自发热”。

一、7成房企业绩完成率不足预期，打折促销动作频密

根据中房网统计，今年前10个月中除了滨江、大发等少数几个尖子生以外，其他房企的年度销售目标完成情况都不理想。7成房企目标完成率在80%以下。

面对十分难看的成绩单，无数高管寝食难安。年底为了回款，多地楼盘启动促销，折扣力度堪称夸张。为了让客户下单，营销部把能用的方法全都用上了，花式让利就为了刷卡那一下…

这对房企来说实属无奈，现在正是最难过的时候，没有任何事比回笼现金更重要。当下拼尽全力出货，过冬手里才能有余粮。

二、多元布局、深耕存量，寻求利润增长

如今许多房企已经意识到，在快周转玩不转、拍地竞自持、城市更新指标复杂等因素的共同挤压下，想要继续在一次性开发销售的这条路上死磕，已经很难获得多少利润增长了。

想获得长足的发展，房企们注定绕不开多业态自持、存量经营这个关卡。多家龙头民企都承认，接下来利润的来源必定离不开存量物业，是时候认真看待长线经营的价值了。

业内布局多元化的典范其实已经不少，比如融创。其大力布局的文旅产业，营收正逐年增长。

截止去年已在全国布局13座文旅城，打造出了广受欢迎的文旅IP，并已具备轻资产管理输出的能力。这个板块的价值，在未来将会显现地更加亮眼。

又比如在商业板块布局多年的龙湖，其商业物业的经营业务早已获取了丰厚回报，成了集团利润中的不可忽视的一个部分。

即使在这两年疫情的影响下，龙湖商业的经营数据仍在稳步提升，光今年上半年就收租37.1个亿。

再比如近期计划分拆上市的“万物云”，在增量市场放缓之后，有机会成为万科新的造血机。无论其上市动机为何，能做到这一步，都代表着万科在多元化业务耕耘方面的成功。

未来房企如果都能下决心好好补足运营能力，那存量物业长久的“供暖”价值，是不可估量的。

 

屯粮自救

积极处理危机，“信心”值千金

今年不少房企都遇到了麻烦事，债务上的、资金上的、股价上的……一连串的问题不仅让公司现金流吃紧，还得面对咄咄逼人的债权方、不断下滑的市场信心。

对于这些危机缠身，被逼到墙角的房企来说，现在都还谈不上安稳过冬。能把手头棘手的问题尽快处理完，就很不错了。 为了度过危机，他们不得不展开自救行动。

一、批量变卖资产，力求恢复元气

变卖资产是危急之中用来快速回血的保命丹，这一波行情下不少旧时龙头，都开启了甩卖模式。

下半年房企批量兜售资产的消息频出，卖公司、卖项目、卖物业的都有。所有不至于伤筋动骨的资产，都房企用来当作心跳起搏器了，真的是濒临绝境。

只要动作快，这么做确实能帮房企缓过来。像早前的万达当机立断，如今不就已经慢慢恢复了元气。

二、股东出手自救，提振市场信心

除了变卖公司资产以外，房企老板和股东们也逐渐站出来，给自己的公司站台。

有的自掏腰包直接给公司注资，有的大批量增持股票“护盘”，还有的变卖私人财产，把豪宅、飞机都卖掉来给公司筹钱。

给公司输血的同时，提振市场信心的工作也也很关键。今年多家房企拿出钱来。大范围回购债券，以求稳住市场预期和自家信用。

已经出现债务危机的房企，也没全都躺平，其中有些已经成立了债务处理专组，积极寻求自救。

在众多房企遭遇信用评级下调后，“信心”二字对每家房企都弥足珍贵。谁能先把信心重建妥当，谁就能更快摆脱阴霾。

放眼未来

调整预期，修炼内功

这一波大范围翻车，注定会在我国的地产发展史上留下难以磨灭的痕迹。恐怕好多年后，房企们想起这一年，都还会心有余悸

。

在经过了这一次全行业的困局后，许多房企看待未来的眼光开始出现变化。短期来看，大批房企的经营预期将会趋于保守；长期来看，回归产品、修炼内功将成为核心发力点。

在经营预期方面，目前包括万科、世茂在内的几家经营稳健的房企，都已经开始有所调整。

近期万科在股东大会上表示，明年的市场情形还不明朗，因此打算下调明年的最低经营目标，至少比今年的目标要低。

未来要寻求利润的增长，房企就必须把眼光收回到自身的内功修炼上来。

一方面是产品力的强化。房企必须带着做深做透的钻研态度，回归到产品上去。因为砸营销费、用规模倾轧同行的竞争模式，很危险且难以为继。

只有产品力的竞争，是可持续且真正具有社会价值的。

另一方面是服务力的全面构建。地产这艘巨轮已不可避免地朝存量市场转向，如何在存量物业中，利用服务品质来盈利，是新常态下的第一课题。

“去地产化”这个概念在许多房企口中喊了很多年，如今恐怕真的到了要兑现的时候了。

结  语

现在的地产行业正如郁亮所说：安全比增长更重要，能力比规模更重要。

虽然这波危机已经让许多业内玩家尝到了刮骨之痛，但未来挑战还很多。毕竟调控还会持续，房产税的细则也都还未落地，前路依旧迷雾重重。

这时候就选择躺平的玩家，未免躺地太快。寒冬之中房企看似无能为力，但其实可以做许多事，比如开源节流，比如稳预期、练内功……

愿房企都能冷静应对危机、积极转型，安全度过这个冬天，未来还很长远。