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地产艰难时刻,一批腰部房企挺住了

发布于:2021-11-23 10:11:23 来自:房地产行业/地产风向标 0 127

来源:地产圈杂货铺

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作者:涛哥杂谈

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天气渐渐转冷,地产行业也正在经历着最冷的一个冬天。

随着多家房企美元债暴雷,开发商外部融资能力急剧收窄,加上下半年销售回款的难度显著加大,最终使得一批企业陷入危机。

最近两周,经常会有读者在后台私信问我们: “怎么看行业未来的发展,还有哪些企业能存活下来?”

事实上,当人口红利、土地红利、金融红利不再,房企躺赢的时代已经一去不复返。

但是,这并不代表所有房企都不行了,也不代表未来只有国企才能够存活。

行业潮水褪去,恰恰给了我们一个重新审视的机会,也让我们发现 一批过去比较低调的“腰部房企”,在寒冬中依然保持了良性的发展。

今天,就来聊几家典型的公司,也希望给大家带来一些启发。

1

底盘扎实的滨江

作为老牌浙系房企的滨江,是在最近3年才渐渐被全行业熟知和认可。

2018年,滨江的销售排名仅位于行业37位,2019年跃升至31位, 今年10月最新的榜单上,滨江已经成为行业第21名。

并且,在业绩快速提升同时,滨江还凭借 精简的架构和极高的人效 ,成为众多房企学习的对象。

这些成绩的背后,一方面与其管理理念和企业文化有直接关系,但更重要的,还是因为滨江 扎根杭州,聚焦长三角核心城市 ,通过极致深耕实现了逆市超车。

半年报显示,截至6月底,滨江总 土储可售货值约2780亿,其中杭州占67% ,浙江省内非杭州的城市占比16%,浙江省外占比仅17%。

在很多房企认为要分散投资,不把鸡蛋放在同一个篮子里的时候,滨江却反其道而行,将近70%的资源都放在了杭州。

这种 超级深耕策略,帮助其最大化的整合和聚焦资源,带来极高的效率 ,同时虽然一二线利润较薄,但销售稳定性很高,让滨江在困难的市场下保持了稳健。

刚发布的三季报显示,今年1-9月,滨江 营收同比增长89.43%,净利润同比增长49.08% ,成为黯淡市场中的一抹亮色。

同时,当别的房企停止拿地时,滨江积极布局浙江10余个地级市, 前三季度的拿地量与前两年全年拿地量基本持平。

通过长期深耕,滨江打造了非常扎实的底盘,在浙江的土储质量、产品能力、市场口碑都是一流的,为其稳定的增长奠定了坚实的基础。

2

耐住寂寞的大华

在我们今年撰文解析大华之前,很多同行都没太听过这家公司。

原因就在于,大华太低调了,成立于1988年, 有30多年历史,却一直保持着相对慢的发展节奏。

大华模式与很多房企不同,比如他家一直 低杠杆运营,负债率很低,以低成本开发贷为主 ,不做高成本非标融资,也没有商票等。

甚至,大华成立30多年都没有上市,这反而让他们 没去碰今年频上头条的美元债 ,在诸多知名房企债务压顶时,大华却能够从容自若。

此外,在产品端大华 擅长大盘开发 ,很多项目都是百万方起步,还拿下了不少大体量的城市更新。

大盘开发容易拖累周转的节奏,但往往也会带来较高的利润,这恰恰反映出大华 耐得住寂寞、踏实稳健的性格。

今年,其他房企增速放缓的时候,大华却陆续在上海、杭州、济南、大连、无锡等城市扩张土储,因此招聘市场上,越来越多的地产人也开始关注到他们。

某种程度上,这就像龟兔赛跑, 有时跑到最后的,可能反而是之前比较慢但比较稳的 ,耐住寂寞的大华正在迎来更多机遇。

3

没犯错误的金辉

如果要说今年最令人意外的北方房企,那么金辉肯定榜上有名。

在北方市场哀鸿遍野,华夏、泰禾、当代、北大资源等纷纷暴雷的情况下,金辉成为了 为数不多保持稳健的北方企业之一。

去年10月,金辉成功在香港上市,其上市后的第一份年报,就凭借良好的财务表现, 成为民营房企中率先进入“绿档”的公司。

过去名气不大的金辉,在财务方面却一直有着严格的内控。

半年报显示,金辉融资结构中 银行贷款占66.3% ,债券占28.9%,非标融资不到5%,在行业内属于极优秀的水平,并且他们 没有使用过任何商票。

此外,与其他很多房企深入三四五线城市不同,金辉 97.9%的土储位于强二线及核心三线城市 ,为其进一步发展提供了很强的确定性。

说白了,金辉当前能够比部分同行从容一些,并非是他某一方面有多强,而是因为他没有犯错。

没有激进举债加杠杆、没有盲目下沉四五线 ,保持着自己的节奏,坚定走稳健发展的道路。

就在10月,相关媒体报道,金辉累计回购美元债达2510万美元,展现出较好的财务基础。

4

稳健长跑的中奥

这两年,全国各地搬上海的房企不少,但能稳住的不多,中奥便是其中一家。

中奥地 产成立于1995年,是国内最早一批从事房地 产开发的企业了,去年底其经营中心正式落户上海。

凡是去过中奥虹桥大楼的人,都会被他们一楼展示的历年奥运火炬所吸引,而很多人也将他们称为是 “地产行业长跑者”

据一位去年从TOP20房企跳槽到中奥的朋友介绍,这家公司资金实力雄厚,杠杆率 很低, 老板一直保持对 战略的坚定态度,很谨慎,不走高杠杆的路子。

并且,与一些公司管理薄弱却急于求成不同,中奥对人才非常重视, 打造了一支高素质的管理团队 ,奠定了坚实的管理水平。

其执行总裁 田永盛 ,曾任正荣地产副总裁,再之前在龙湖、旭辉等标杆企业工作,拥有20余年的从业经验,专业和管理上都非常成熟。

而其他几位高管,也都具备TOP20房企从业经验,在华东有着良好的口碑和影响力,并且高管团队很稳定,这也体现出对公司的认可。

据说,中奥老板把人才看做最重要的工作之一,一方面会花精力去吸引优秀管理人才,另一方面 在员工关爱和培养上也很舍得投入。

例如,中奥倡导 “快乐工作、快乐生活” ,运动与健康的文化无处不在。

在中奥上海经营中心内,有参考国家队运动员膳食体系的 冠军餐厅 、拥有专业健身器材的 健康中心 ,还有篮球场、乒乓球馆等,这些场地全部免费开放给员工使用。

并且,中奥积极鼓励员工运动,甚至会定期请教练到公司指导大家锻炼,非常贴心。

因此有些人评价,中奥和一些港资企业有点像, 低调务实,不冒进、走的稳 ,同时精于管理、重视人才, 组织扁平化 ,企业文化也比较 务实。

而这种稳健长跑的风格也带来了回报,中奥在自身平稳的同时,还留有余力可以抓住窗口期进行拓展。

听一位投资口的朋友讲,在部分房企牺牲利润冲规模的前两年,中奥依然保持了高盈利水平,而在土拍市场火爆的上半年,中奥 坚持理智和克制,没拿高价地。

也是得益于这样沉着冷静的经营理念,使得中奥有更好的安全垫, 能够穿越地产周期。

其实,国家维护房地产市场稳定的意图是明确的,当前阶段性的搏杀更多是困难房企不得已的行为。 手中有资金,心里才能不慌,时刻保持警醒,才不会让自己陷入被动。

最近,多家房企裁员力度很大,动辄就是20-30%,而中奥整体还较稳定,甚至还启动 “反巢 计划”,欢 迎曾为中奥发展做出贡献的老员工回来 ,与中奥共同发展,可以说是雪中送炭。

5

总结

今天,我们分析了滨江、大华、金辉、中奥等几家目前相对稳健的民营房企,让大家看到了 不同房企成功的底层逻辑。

事实上,像这样的企业,其实还有很多,未来稳健型民企还将在地产圈扮演重要角色。

综合本文不难发现, 那些发展平稳的公司,往往都具备区域深耕、长期主义、不冒进、企业文化好等共同特点。

企业发展不是百米冲刺,而是一场马拉松,重要的不是一时领先,而是厚积薄发。就像在 长跑中最后排名靠前的,往往是那些起步在中段的选手。

《左传》有云:“慎始而敬终,行稳致远。”

地产下半场,一些前面的选手体力透支或许会落后,而这些 匀速前进的“腰部房企”,却可能挺过寒冬,迎来曙光。

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