成本管控炉火纯青，新的降本空间在哪里？

地产设计与成本圈领域的老司机，贺加栋老师在其公众号里写到，“这个时代的地产人始终需要不遗余力的终身学习”。

 

理由很简单，房地产企业的成本管控手段已经被开发商运用的炉火纯青。

 

比如，开源和节流、限额和适配、成本的不均衡投入、成本二八原则、敏感性成本及非敏感性成本等，每一种成本管控的基本逻辑都被赋予了极大的内涵。

 

然而，进入地产白银时代利润持续下滑，房企除了加强组织协同提高组织效能，也需要专业线人员通过技术专业赋能降低成本，其中非常关键的便是通过新技术、新材料的运用降低建安成本。

01

杜绝平庸招采工作

深挖新材料、新技术的降本空间

 

新材料、新技术的运用，始终会存在“吃螃蟹”的问题。有些房企针对新材料、新技术，一般会对标标杆房企，很难主动去使用新产品，即行业标杆房企使用了，那么才会引入进来。

 

“跟随策略”是一种减少犯错的供应链选型策略。其实，背后有两方面原因：

 

一是来自于招采人员对于供应链企业的产品创新不熟悉，这也就造成了地产供需之间的认知不对称，在成本适配方面出现了鸿沟。

 

二是不愿意去立项选型或者是遇到阻力太多，因为引入新产品进来，需要牵涉到多个部门的协调沟通，更多时候来自于自下而上的推动，随时会存在各种阻力，导致推动失败。

 

近年来，像宏宇陶瓷推出的花岗岩景观砖已经在融创、招商、碧桂园等标杆房企大面积使用，恰恰诸多房企还不知晓。

 

来自宇画的高仿石漆，具有天然石材的质感、耐腐蚀、易清洗、防水、纹理清晰流畅，替代外立面干挂石材，相比于石材的采购成本大大降低，早已经在绿城、路劲、力高等追求品质的房企广泛应用。

 

来自比利时的乐迈石晶地板，作为一个新品类，不了解的人以为造价很高。还有民族品牌三棵树已经不断的拓宽产品线，从涂料生产线已经延伸到了板材领域，如今推出了科创板。

 

当然，也有不少房企，甚至将新产品、新技术作为部门绩效考核项，要求团队成员保持对供应链的敏感度！

 

“不犯错”，这是不少地产职场人的心态，完全可以理解。但如果招采工作不破局，贫庸的工作方式已经难以达到降本的目的，不足以适应房地产下半场对于利润的渴求。

 

02

新产品鉴别方法论

让你既实现保供又实现成本优化

 

供应链的稳定性，这是诸多房企最为关注的，也是基础。保守的招采策略，本身没有错。但面对巨大的成本压力，如何既实现保供，又实现成本优化？

 

对此，我们以宇画高仿石漆为例，为你解析新产品鉴别方法！

 

1. 明确对比范畴

 

对于新产品，尤其要关注其产品定位。明确了定位，我们就能做横向对比。比如，宇画总经理阎明珍表示，“我们的竞争对手是石材，不是涂料厂家。”

 

尽管宇画是一家高仿石漆生产厂家，但产品是对标石材，从成本角度而言，高仿石漆具有明显优势。一般干挂石材的造价大概在600~1200元/㎡，而高仿石漆的造价大概在80~120元/㎡，巨大的成本差额，着实会令地产开发商心动。

 

按照常规的逻辑，一般遵循“项目定位-产品线-产品配置”的原则执行标准，不同的产品定位选型不同档次的产品配置。但在产品力与成本之间，既要保障产品档次，又要实现成本优化，除了常规的成本优化做法之外，唯一的出路便是招采选型采取新产品替代方案。

 

2.鉴别功能效果

 

仿石涂料能附着的表面很多，包括水泥墙面、不锈钢材、金属铝板、塑胶、玻璃、瓷砖、EPS板、FRP、GRC等。除了基础石材效果的模仿，仿石涂料还有很多创新、艺术性应用，满足各类人群的需求！

 

既然是替代石材，而石材最大的优点便是高端大气上档次。对于替代石材的高仿石漆来说，核心便是仿真度与耐久性。

 

因此，在产品端上，最为核心的关注点便是仿真度与耐久性。据宇画对外介绍，其高仿石漆的仿真度高达99%以上，针对石材样板的格式定制，拥有6000多种特色精仿数据库可供挑选，并且精细模仿干挂石材拼接体系，法式缝、硅胶缝、海棠角、叠缝...

 

图：石材与宇画高仿石漆对比实拍图

 

  图：工艺为法式刀切叠缝

 

  图：工艺为法式刀切配 U 型缝

  图：工艺为海棠阳角缝

 

这需要宇画在技术研发、产品配方等方面具备独特优势。它们是如何做到的？

 

在技术研发方面的资金投入，相当于行业标准3~4倍，为了保障产品稳定性，采取3组团队对比测试，曾推出一款新品配方共计1440组测试；在原材料品质把控方面，坚持使用锻烧砂以及硅丙乳液，要知道硅丙乳液和苯丙乳液的进货价相差两倍多。

 

3. 考察交付案例

俗话说，好产品会说话！

 

地产行业流传着“龙湖的园林、绿城的外立面、万科的服务”，绿城在外立面方面的苛刻程度在行业里早已出名。作为绿城战略级供应商合作伙伴，宇画交付的绿城别墅项目便是印证。

 

不仅是标杆大型房企交付质量有保障，即便是本地化深耕的中小房企，宇画在交付上也同样保证品质。我曾在《 扎心！恒大碧桂园都干不过一家小地产，原来他们都…… 》一文中介绍了浙江得力地产用品质打败大型房企的案例。

 

图为得力金宸湾外立面

 

03

采购前置设计端

发挥招采部门的供应链整合优势

 

招采人员获取新产品的方式有很多。常见的做法来自于供应商主动推荐、同行交流及项目考察学习、关注地产采购圈公众号的内容推送，参加优采黑科技大赛等方式了解。

 

当我们初步判断该供应商能够为我们带来成本优化时，招采部门应该有如下动作，充分发挥供应链的价值赋能企业，实现降本增效为企业的增长赋能。

 

无论是负责项目招采还是集中采购，采购人员要引入新技术、新材料的供应商，需要与设计之间的协同是必然的。

 

过去，按照设计标准化形成的产品系标准以及建筑标准指导采购选型标准，但这是一种被动式的采购方式。

 

以被动变为主动，采购人员依托于拥有丰富供应链的优势，整合优质供应链前置设计端赋能标准化的制定，这是一种主动价值创造的行为。这是建立在招采人员专业的基础知识之上，为此，宇画特为你提供一份外墙涂料研究报告，内容涵盖：

 

1、外墙涂料类型工艺及参考价格

2、品牌市场布局情况

 

在实操之中，招采人员组织供应商提供样板、开展新产品新技术交流会、组织内部进行工厂及项目考察等，增强设计部门、成本部门对于新技术、新材料的认知深度，从而推动新增品类供应商的引入，最终保证在流程上的合规性。

 

结语

房地产调控政策一直延续，房企的利润空间不断收窄，房企利润保卫战已经打响。

 

利润=收入-成本。一个是创造收入最大化，一个是成本最优化。收入在拿地时，基本已被锁定，要想实现利润的兑现与增长，可挖掘与调整的空间便在成本端。土地成本是恒定的，还具有可优化空间的成本来自于组织成本（三费管理）、资金成本（融资及税筹）以及建安成本。

 

房企成本管控的手段已经被运用的炉火纯青，而还有成本优化空间，便在新技术、新材料上的深挖，这需要招采人员具备敏锐度，时刻保持对于市场新品的关注度。同时，也应该打破过往保守僵化的工作方式，真正的深入优质供应链，实现降本增效。