低成本、低投诉下的精装成本控制

今年，精装房似乎中了“交房即维权”的魔咒。维权的原因，除了明显的质量硬伤外，大部分由材料或设备的减配引起。

 

限价之下，溢价的幅度非常有限，要靠精装赚钱，只能死扣成本。最理想的结果，当然是成本省下来了，但效果没有大出入，不易引发业主不满。要达到这个效果，需在客户敏感点处尽量少做手脚；非敏感点处能省则省。这是个系统工程，要从设计、材料、施工和营销全面切入。

01

设计阶段

装修提前介入，户型一步到位

风格塑造在低成本处着力

整个装修过程70%的成本取决于设计方案，设计方案一旦确定，装修风格、装修材料和施工工艺及费用基本就定下来，因此，设计阶段是精装控成本的关键。

 

1、精装反推户型设计，避免二次改造的无效成本

如果精装在土建完成才介入，往往会产生很多不必要的成本。这些成本完全是业主不关注不在乎的，不可能形成卖点，还可以造成人工成本损耗。

 

①户型设计一步到位

如下图，左图的部分墙面在精装修过程中都要砸掉，并重新砌筑。浪费了土建阶段砌墙的费用，也造成了精装阶段拆墙的费用。按照2.4m3的墙面体积计算，

砌墙的成本约为2.4m3 * 800 元/m3 + 0.5 m3 * 700 = 2,270元

拆墙的成本约为2.4 m3 * 700 = 1,680 元

这个过程产生的无效成本约3,950元/套。这还不算时间成本的浪费……

来源：蒙田商学院

精装反推户型设计，则可避免二次拆改。这需要在建筑平面出来的时候，精装设计就开始介入，参与平面优化，以最终的精装效果反推户型设计。确保在精装进场时，已经完成卫生间厨房24小时闭水试验、门窗闭水、淋水实验，水电点位不需重新布局，更不存在拆墙的必要，最大化降低因变更而产生的无效成本。

以中央空调为例，如果精装提前介入，给建筑提供优化空调管道安装和室内布局的深化建议，不仅可以最大程度优化室内布局，尽量做到舒适美观，还可以降低中央空调系统的成本，据测算，光是铜管的用量，就可减少30%。

 

②户型切割模数化

户型模数化的好处，是装修材料高度标准，减少二次加工。比如地砖的模数以300为一个单位，如果房间的长度是300的整倍数，如2400、2700等，瓷砖就不需要裁切。在户型设计尽量选择模式规整的尺寸，后期大批量施工时不确定因素会少很多。

 

2、风格简化，在低成本且易出效果处着力

在风格呈现上，可以优先在必选的装饰元素上做文章。比如石膏线。做石膏线首先是起到“遮丑”的作用，涂料在粉刷时边缘位置难免会有参差，甚至弯曲，如果采用彩色涂料，这些偏差会更加扎眼，这时，石膏线起到“遮丑”的修饰作用。若在遮丑的基础上做花样，通过花纹体现风格，可谓一举两得。

 

▲  有无石膏线的视觉差别很明显

另外，装饰元素不必面面俱到，一些元素可以适当简配，做到简洁而不简单。

 

比如要体现欧式古典风格，只要做局部欧式吊顶，或者在壁纸花样做文章就可以了，完全没必要满屋装上欧式线条。由于壁纸、软包布艺类产品，客户关注的是最终呈现的效果，而非所采用的品牌，因而选材上还可以用国产高仿产品来替代进口产品。

 

再如，一些高档精装修通过减少金箔吊顶、金箔马赛克、特殊玻璃镜面等价格高装饰类材料的铺装面积降低成本。

02

材料选择

在敏感点处用好材料

在非敏感点处适当减配

做装修常讲一句话：把钱花在刀刃上。一个精装房，客户的敏感点可能会有十几二十个，在限额范围内，不可能全部都满足，这就需要根据定位来对敏感点做排序。比如1000块左右预算的，只要重点满足其中五个敏感点就够了，避免贪多嚼不烂。

 

①不同空间有主次之分，主要空间用好料，次要空间适当减配。

比如高端项目，要强调主要空间部位的高档奢华，如公共大堂、主电梯厅、户内客厅、主卫生间、厨房、主卧等重点投入，选择高档材料提升档次。而其他辅助空间则以满足基础使用功能为准，选择简单实用的材料，这样既保证效果，又控制成本。

 

以豪宅卫生间为例，按现有豪宅标准设置双主卫、客卫、保姆卫，所采用的洁具根据功能用房不同而区别定位。譬如洁具按照主卫1.5 万；客卫 1 万、保姆卫 0.5万的标准；同样的，卫生间地面材质主卫用石材；客卫用高档瓷砖；保姆卫用普通地砖，这样每一分投入都不浪费。

 

②在同一个空间内，不同材料客户的关注度有高有低，低关注度的材料可选择低配。

客户不关注的，可以少投入。比如地砖，客户只关注玄关、客厅、餐厅的地砖，卫生间和厨房的地砖一般都不关注，这两个地方只要选择普通防滑地砖即可，不必追求高档。

乳胶漆，墙面用漆可用高档的弹性涂料，顶面则可用普通的哑光涂料。厨房天花板用仿瓷涂料，室内墙面刷半光涂料，天花板用哑光涂料;?

 

又如，pvc相对比较便宜，厚度小，看上去像木料，可以用来替代木板，用在顶部装修或者作为其它家具的内衬用料。

 

③高关注度的材料，在成本紧张的情况下，可选择同品牌中低档次、易施工的材料。

装修材料品牌繁多，不同品牌知名度不同，档次不同，价格也存在比较大的差异。即使是同品牌，价格跨度也很大，比如toto的坐便器，价格从两千到五六千，上万甚至几万都有。

 

在追求效果的情况下，优先选择价格低，且施工难度小的材料。比如实木地板和复合实木地板之间，优先选择复合实木地板。因为实木地板对安装的要求较高，一旦安装得不好，会造成一系列的问题。

此前曾有一个项目采用了实木地板，在地面龙骨固定时，打坏混凝土楼板的暗埋电线管，造成大量的机电维修施工重新签证，增加了无效成本，还由于骨架、大芯板和实木地板占用了近10cm的高度，影响了房间的净高，隔音效果也不好。后来被业主投诉，开发商不得不用隔音棉填充龙骨，每平米徒增70多块钱的成本。

再如窗型， 不同窗型的造价有所不同，依次为：固定窗、推拉门、推拉窗、平开窗、上悬窗、平开门，在不影响效果的前提下，可选择造价低的窗型。

03

施工阶段

选择低成本的施工方法

降低不必要的工序消耗

同一种装饰材料，往往会有不同的施工方法，在保障装修效果的前提下，选择一些易施工，且成本低的工艺工法。

1、工艺优化，降低施工的工艺成本和时间成本

室内精装修常用到一些高标准的施工工艺，例如在地面石材铺装常用到水刀拼花，拼花工艺的成本达到 1000 多元/㎡，大量使用很不经济，如果换成拼装工艺则可以降低成本。再如，一些豪宅精装修中常用到的石膏线条手绘描金，改成由工厂批量加工再粘贴能减少成本。

 

明源君曾了解到，某框剪结构的项目，卫生间内墙本来打算铺贴索菲亚金石材。但该石材的采购价格已超过限额，为了保证原有的装饰效果，施工单位改变了工程做法，由干挂石材变成DTA粘结剂粘贴石材，省去型钢骨架的费用。经测算，干挂做法的综合成本为1117元/平，而DTA粘接剂粘贴石材的综合单位为869元/平（含人工费60元、材料费690元、机械费2元，管理费60元）。

 

采用一些新的工艺工法，可明显缩短工期。比如目前一些标杆房企采用装配式装修方法，把工期压缩到传统工期的一半以下。明源君就了解到，最短的工期已经做到10天完成一套公寓装修。

2、控制每道工序，减少不必要的人工及材料消耗

装饰工程由多道施工工序组成，基层、面层，前道工序的施工质量，往往直接影响到下一道工序的施工成本。前道工序完成质量太差，则可能增加下一道工序的材料消耗，甚至要增加相应的工序才能弥补前面施工的不足。

 

▲  某top10的精装验收标准

反过来前道工序高质量完成，可减少厚道工序的材料消耗，甚至取消分布在中间的工序。比如某项目的墙体装饰面层做法是乳胶漆，由于墙体施工质量比较高，省去了墙体18mm厚水泥砂浆抹灰，改成3厚DP-G打底赶平，3厚DP-G罩面。最终测算下来成本降低了14.48元/平。

04

营销阶段

适当模糊说辞为自己留退路

切忌给客户设置过高的期望

业主之所以维权，往往是由于交付的产品与一开始的承诺有差距，或者营销阶段心理预期被拔得太高，导致最终收房时产生巨大心理落差。因此，明源君认为，营销还是不能过度夸大，如果想要宣传某个卖点又不能保证兑现承诺，不如模糊说辞，别授人以柄。

 

1、给客户描述效果，好过罗列材料

很多项目在营销阶段会把高价值的材料一一罗列给客户，一旦交付时无法兑现，便会给人落下欺骗客户的口实。有的还白纸黑字的写购房合同里面，那就怪不得客户要维权了。

 

今年某项目，就因为外立面用真石漆替代砂岩而遭到业主讨伐。假如在宣传的时候，仅仅是给业主描述外立面的装饰效果，可能就不会出现这种状况。因为真石漆若施工工艺过硬，乍一看效果不比砂岩差很多，但成本造价要低得多，砂岩的成本为800～900元/m2，加上施工费，要达到1200～1300元/m2，如果线条复杂，则到2000～2500元/m2；而真石漆可能只需要120元/m2左右。

 

2、样板房要有高度可复制性

引发业主不满的，还有一个常见原因是样板房和交付产品之间差距太大。样板房做得好固然能刺激购买欲，但是如果过度包装，会造成“卖家秀”和“买家秀”之间的巨大反差，令业主难以接受。因此，样板房的材料和效果，要符合批量采购、批量施工的要求。避免出现比较稀有的、无法大面积运用的材料。

 

比如某项目在样板间的电视背景墙采用了名贵的石材，给客户造成了非常高的预期。而在产品交付时，为了收缩成本电视背景墙仅粘贴墙纸，客户因此认为开发商是存心欺诈。

小结

如果条件允许，相信绝大部分开发商都希望做高品质精品，现阶段绞尽脑汁减配实属无奈之举。但无论如何底线还是得守住， 能省的可以适当省省，不能省的尽量不要省。