当项目的定价权掌握在成本手里的时候......

以下文章来源于地产成本微观察 ，作者 酋长

在“住房不炒”的大背景下，ZF对房地产的调整政策力度日益加大，其中限房价是最为关键的一条。

对于毛坯住宅，大部分地方ZF可以采取同地段，参照历史售价进行上下浮动进行限价确定。

但是对于精装房，针对不同的客群，不同的精装档次，成本相差巨大，无法按照按一个水平线进行确定。

故某地区ZF提出了精装房的最新定价方式：“成本核价法”，根据精装修的成本来核定精装部分的价格，且精装部分的最高限价为2500元/m2。

“精装成本核价法”把成本部门作为一个常规的内控部门推向了对外的风口浪尖。如何使用有限的配置，为公司取得较好的经济效益，且要平衡客户对于精装价值的认知，成了“成本部”在这个阶段的全新课题。

本文从以下几个方面，对某地区的“精装核价法”进行抽丝剥茧，告诉你作为一枚新手如何玩转“精装成本核价”；

“精装成本核价法”

一文激起千层浪

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某市住房和城乡建设委员会于2018年，颁布了关于印发《新建商品住宅全装修建设实施细则》的通知，关于精装房成本核价的内容如下：

A. 第三方咨询独立核价 ： 装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算；

B. 第三方咨询随机抽取 ： 第三方造价咨询机构在工程造价网“咨询单位抽选系统”随机抽取；

C. 精装部分定最高限价 ： “限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目，全装修部分暂定不得超过2500元/平方米，根据市场成本变化适时调整；

D. 精装核价确定游戏规则 ： 全装修商品住宅销售时应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级。

由于出台此份正式文件之前，因为毛坯部分开发商无法赚钱，大部分开发商通过精装溢价来达到获取项目正常利润的途径，导致显得精装部分售价远远超过民众感知的精装成本，由此带来大规模的精装维权事件。

此规范文件的出台，在业内人士总结为9个字 ： 撇关系，控上限，定规则

撇关系 ： 核价由第三方咨询独立核价，且第三方咨询为随机抽取，核价结果从表面逻辑上与相关部门无关。

控上限 ： 设置一条上线，你必须在这个上线之内进行核价，保证任何情况下不会出现价格失控的情况。

定规则 ： 装修主材配置，在购房之前应进行公示，销售合同中也有明确。不让民众有维权的理由，也不让开发商有偷工减料的空间。

此份文件出台，对于第一批吃螃蟹的广大开发商在有限的空间和时间内留下了三道命题作文：

第一道命题，如何完成核价任务？

包括流程如何、资料哪些、计价程序均未进行明确；

第二道命题，如何获取溢价空间？

精装材料市场上都不太透明，且档次差异较大，计价的标准及依据不清晰，如何核价才能为项目赚取应该有的溢价空间？

第三道命题，如何赢得客户口碑？

如何为在完成第二道命题的情况下，不要出现大规模的维权事件，让客户感觉“物有所值”，提高客户满意度，维护公司的品牌价值。

第一道命题

如何完成核价任务？

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1.深入了解核价流程，尽量做到走一步看三步：

2. 精装核价需准备哪些资料？做到每个步骤资料齐全，不遗漏：

2.1. 前置条件相关文件 ：

精装施工许可证、房屋预测报告书、审查后精装施工图纸、精装施工图审查报告书、100%交付标准样板房；

2.2.  造价站抽选咨询单位 相关文件 ：

机构代码证、营业执照、抽选人及见证人身份证扫描件，抽选咨询单位后，打印带二维码“工程造价咨询企业抽选情况表”、抽选人、见证人签字并加盖建设方公司章，上传系统，自动审批通过；

2.3.  咨询单位合同洽谈 ：

参照收费文件，洽谈合同价格，咨询方在系统中及时接受确认、双方签订合同；

2.4.  开发商提交咨询公司核价资料 ：

项目情况简介、申报核价文件（计价软件采用智多星）、预测报告及图审后精装施工图纸、柜体类深化图、装修用材及设备公示清单，材料设备价格证明文件；

2.5. 核价咨询公司出具相关文件 ：

量价审核报告、智多星计价文件及审核报告书；

2.6 咨询公司提交造价站资料：

核价报告 ， 造价站安排计价科审核人员、提交预测报告、一套图审盖章精装蓝图、计价文件电子版、全装修用材、设备公示清单、保密函（建设方提交）；

2.7 造价站审核人员对审过程 ：

工程量对审、价格对审、配置标准对审，确定后造价站开通价格上传端口；

2.8 核价咨询单位上传核价报告书于造价系统 ：

咨询合同扫描件、咨询报告扫描件、计价文件，以及由计价软件导出的Excel表格、计算程序及公式表扫描件（盖章）、材料公示清单（上传电子文件，以及盖章扫描件）、Excel文件（栋号、户型、套数、预售面积、套内面积、公摊面积），审批通过，系统中打印带二维码新建商品房住宅全装修部分价格核算成果文件备案表；

2.9 市住建部、市发改委签署意见 ：

新建商品住宅装修部分价格备案表3份（咨询盖章）、全装修用材、设备公示清单（咨询、建设方盖章）3份、商品房全装修销售价格计算程序3份（咨询盖章）；

3. 精装核价的计价程序

3.1 计量规则和计价规范：

《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》（GB50854-2013）

3.2 清单描述要求 ：

清单内容描述需注明装修内容、部位、其中主要材料及洁具、家具、厨柜、电气设备应标明品牌、规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号；

3.3 计价标准要求：

新建商品住宅全装修工程计价标准执行2014定额。

经对消耗量标准中的工日量与市场实物量工资单价对比测算，全装修价格核算时，消耗量标准工日单价(包括安装、装饰)按140元/天计算；

3.4 主材设备价格要求 ：

主要材料、设备价格按实际价格计算（不得高于本市市场实际零售价格）；

3.5 不应计入精装修成本 ：

公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格；

3.7 商品房全装修销售价格计算程序及公式表：

其中蓝色部分需通过计价软件智多星套价后填入

4.最终全装修公示的清单长啥样？