揭秘保利项目工程管理方法及要点，含全套开发流程图！

安全管理目标——国家标准（JGJ59—2011）、企业标准；

工期进度目标——企业标准、项目资金效益；

工程质量目标——国家及行业标准、企业标准；

成本控制目标——立项成本、合同；

文明施工目标——行业标准、地区标准、企业标准。

项目工程管理应围绕上述目标开展以下工作

1、招标工作程序

2、监理管理程序

（1）抓好“带头大哥”；

（2）红线内的主要管理者；

（3）同一战线、统一战壕；

（4）提要求，没有不好的监理，只有不到位的甲方。

3、质量管理程序

公司质量管理方针：

方案先行、样板先行、技术交底、工序验收、成品保护。

公司质量管理方针：

方案先行、样板先行、技术交底、工序验收、成品保护。

备注：

各司其职，统一标准；

产品质量最终的关注点应落实到“客户满意度”上，

施工质量：是指以满足舒适的居住条件为基本前提，不因渗漏、开裂等质量问题影响正常的日常生活。

施工品质：观感、品质。以良好的施工质量为基础，通过优良的品质达到提升客户满意度的目的。

4、进度管理程序

进度管理方法：

计划前置、倒排工期、流水作业、动态跟踪、后勤服务。

5、成本控制程序

成本管理思路：

管好源头、控制签证、严把付款。

6、重要材料控制

7、设计文件管理

设计变更的主要来源：

（1）图纸本身的要求；

（2）销售对产品的要求；

（3）工程对质量的要求。

备注：

涉及工程质量的设计变更，应尽量做到“事前控制”，通过图纸会审、施工样板、技术交底等方式前置。

8、隐蔽工程验收程序

（1）自检→抽检

每一分项隐蔽工程完成后施工单位必须填报工程报验单，附隐蔽工程验收单、施工单位自检评定表，监理验收记录。

（2）验收前进行隐蔽工序的施工样板及交底，避免验收过程中由于出现验收标准不统一而造成的返工。

（3）隐蔽验收不合格严禁进入下一道工序。

备注：隐蔽验收过程中公司要求对验收内容进行影像留底。

9、竣工验收程序

竣工验收备案并不代表“真正的验收合格”：

（1）验收、移交查验过程中的问题均已整改完成；

（2）交付的产品满足安全及使用要求。

1、取得 商品房预售许可证——“盖楼就是为了卖楼”

2、 完成售楼部、样板房及展示区施工——“及时推出的样板房及良好的展示效果是项目大卖的关键”。

3、 竣工验收备案——竣工验收及商品房交付对项目管理工作来说是一次“大考”，同时也是利润结转的依据。

1、报建工作（ 施工许可证的办理）：

一般来说，工程投资额在 30万元以上且建筑面积在 300平方米以上的房屋建筑工程，开工前均必须办理施工许可证。

获得施工许可的法定条件：

各区域、城市的递交材料要求可能不尽相同，但有八条内容为必备条件即《建筑法》第八条所要求的：

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；

（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（4）已经确定建筑施工企业；

（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

（6）有保证工程质量和安全的具体措施；

（7）建设资金已经落实；

（8）法律、行政法规规定的其他条件。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

工作重点：

首先，按照公司下达的节点计划，结合各工程的实际情况，做好报建工作的计划，由计划部及技术部（开发部）负责办理的《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》是施工证办理的两大法定前置条件，应做好贴身跟踪。此外，在拿到项目的规划证以及审查备案完毕的施工蓝图后，还必须先到项目地块所属辖区的质监（安监）站进行报监审批申报，并获取项目的监督号。

其次，严格按照公司下达的开工时间节点，结合设计出图的进度以及前置证件和材料办理的速度统筹安排。

根据项目进度需求，考虑到无证时施工单位已往往已经先行基坑支护或者基础施工，时间非常紧迫，同时设计出图又无法满足整体报建，我们可以根据项目的实际情况，采用分段报建，成熟一段申报一段。

备注：法规上，包括《建筑法》和与其配套使用的《建筑工程施工许可管理办法》（建设部原71号令，后91号令修正），并没有规定一个《建设工程规划许可证》对应一个《施工许可证》。

备注：

1 、全国大部分地区已实施并联审批模式，采取并联审批及传统审批相结合的方式；

2 、并联审批相比传统审批模式虽然提高了审批的效率但同时对资料的完整性也提出了更高的要求；

3、施工许可证一般在市级建设主管部门办理，一般房建项目的工程质量、安全登记在市属各区级单位办理；

4、在办理施工许可证之前，如有无证施工记录应先办理无证施工处罚事宜（分为规划及建设两条线）。

2、售楼部、样板房、展示区施工

计划前置——售楼方案与计划的重要性

项目实例：

（1）销售目标：

11月30日完成7号楼12层样板房装修施工及中心园林展示；

12月25日前完成园林展示区增加部分（中央）泳池施工及开放展示；

年内完成项目4、5、6、7号楼销售××亿。

（2）提前确定展示楼栋、楼层，园林展示区范围，销售通道等内容。

（3） “倒排计划”，制定关键节点完成时间及各节点的详细施工计划。

备注：

各节点计划之间相辅相成、流水作业；

提前对需要招标、材料定价、施工图纸、营销方案、总包施工场地调整等工作进行铺排。

3、竣工验收及备案

“抢售楼、保交楼”始终是房地产项目管理的核心问题。

项目管理过程中每一项工作的开展应从一开始即为今后的验收及交楼做好准备。

（1）竣工验收备案所需文件

*《工程竣工前质量检查情况通知书》、两书原件：《工程质量保修书 》、《住宅使用说明书》；

*专业验收文件：电梯验收合格证明、建设工程规划验收合格证、建筑工程消防验收意见书、民防工程验收证明、环保验收意见；

*安全文件：单位工程施工安全评价书

*质量文件：建设工程质量监督报告

* 建设工程竣工验收报告，包括：工程施工质量验收申请表、 工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、单位（子单位）工程质量验收记录、工程款已按合同支付的证明。

* 其他文件：预拌砂浆使用报告、建设工程档案验收文件、城市基础设施配套费（增加）缴费证明书。

备注：政府职能部门进行的竣工验收重点在于前期资料的合法合规性；重点在于资料的齐备性。

2）竣工验收备案流程

备注：并联审批流程效率较高，但对资料及项目的验收条件相比传统备案流程较严格。

（3）竣工验收工作计划

备注：养成良好的项目计划管理，“三张表”。

开工一张表、售楼一张表、验收一张表。

5W1H分析法也叫六何分析法，是一种思考方法，也可以说是一种创造技法。

在工程的计划管理中得到广泛的应用。

5W1H是对选定的项目、工序或操作，都要从原因（Why）、对象（What）、地点（Where）、时间（When）、人员（Who）、方法（How）等六个方面提出问题进行思考。

工程管理者需思考：

What ——完成的核心任务是什么？

e Where ——工作任务在哪里完成，工作场所布置是否合理？

When ——工作任务包含多少个关键节点，开始及完成的时间分别是什么时候？

Who ——责任人？完成工作的的人员配备及能力以及需要何种人员配合完成？

Why ——为什么采用此种施工方案及措施，为什么采用此种技术参数？

P (plan) 计划，包括方针和目标的确定，以及活动规划的制定。

D (Do) 执行，根据已知的信息，设计具体的方法、方案和计划布局，进行具体运作，实现计划内容。

C (check) 检查，总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题。

A (action) 处理，对检查的结果进行处理，对成功的经验加以肯定，并予以标准化；对于失败的教训也要总结，引起重视。

1、“人机料环法”在工程管理中的应用：

人的因素：

人的因素主要指领导者的素质，操作人员的理论。技术水平，生理缺陷，粗心大意，违纪违章等。施工时首先要考虑到对人的因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量、进度的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。提高人的素质，可以依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训和优选，进行岗位培训及技术交底。

材料因素：

材料(包括原材料、成品、半成品、构配件)是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料控制的要点有：

（1）优选采购人员；（2）优选供货厂家；（3）加强材料验收；（4）抓好现

场管理；（5）做好材料的试验、检验工作；（6）注重材料供货周期。

方法因素：

施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施，检测手段、施工组织设计等。施工方案正确与否，直接决定工程控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。

为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术，管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行，经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成。

机械设备：

施工阶段必须综合考虑施工现场条件，建筑结构形式，施工工艺和方法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和性能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。

环境因素：

影响工程管理的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染、项目周边环境等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变特点，如气象条件变化万千，温度、湿度、大风，暴雨、酷暑、严寒都对工程质量、进度产生直接影响。往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项，分部工程的环境。

2、“人机料环法”在工程管理中的实例：

以工程实例的形式介绍“人机料环法”在工程中的应用。

保利××广场项目基坑支护工程：

（1）根据关键节点进行细化倒排工期；

首先，应找出影响关键节点的关键工序及部位，提前做好计划控制。

如本支护工程中的混凝土内支撑施工及拆除。

内支撑范围内支护桩及冠梁施工→内支撑钢柱的基础施工→内撑的混凝土梁浇筑→内支撑部分土方开挖→内支撑范围内基槽施工→内支撑范围内地下室结构混凝土强度满足拆除要求→内支撑静态爆破→内支撑打凿、外运。

本案例中内支撑为整个基坑支护工程其中最关键一环，应提前做好技术、方案、施工、材料、专业队伍、机械设备即“人机料环法”的准备工作。

其次，应根据各个工作面的工期要求对工序及工作面进行划分。

如本支护工程中的灌注桩施工顺序。

先难点：

先施工内支撑部位灌注桩；

先重点：

工期要求先提供住宅塔楼部分的地下室结构施工场地。

导沟施工→冲孔灌注桩施工→止水帷幕施工→分层开挖→预应力锚索施工→开挖见底→场地移交。

最后，应合理安排施工顺序，组织流水施工及合理的抢工措施。

如本土石方工程的开挖与基坑支护的关系。

本案中土石方大面施工与基坑支护同步进行；合理安排基坑支护与土石方外运的关系，如日间以基坑施工及土石方爆破为主，夜间以土石方外运为主。

大面积开挖、外运→基坑支护施工完成→土石方开挖见底→基础施工→混凝土垫层→抗浮锚杆施工→基础及锚杆检测→地下室底板防水施工→混凝土底板。

（2） “人机料环法” 的应用；

在本案的工程项目管理工作中应重点关注以下方面：

“人”：各专业施工单位的招标及其派驻现场的架构，现场主要管理人员的配置数量及经验水平，各工序的工人的配置数量，如冲孔桩的单机人员及总人数 、石方爆破的人数。

“机”：本案例中应着重关注冲孔桩机的数量、行走路线、桩机配备的桩锤、锚索钻机数量、土石方外运机械配置、空气压缩机、石方爆破手风钻等施工机具的数量及型号。

“料”：重点关注灌注桩水下混凝土的供应、桩基础钢筋笼的制作与安装、内支撑钢架柱的采购、预应力锚索及灌浆材料的到位情况、抗浮锚杆的制作、爆破用炸药的申领等。

“环”：现场施工用水、用电的负荷量、地质条件、灌注桩泥浆及土石方外运、石方爆破、基坑周边已有建筑的保护、夜间施工申请、各参建单位如设计、勘察单位的配合等。

“法”：施工图纸、各专项施工方案、合同及进度款支付、组织施工面划分及流水施工。

项目的工程开工前应立即着手编写《工程项目管理策划书》，策划书中应包含以下内容：

*项目概况         *文件管理

*项目管理架构及职责         *会议制度

*项目前期协调与管理         *现场文明管理

*项目计划管理         *现场安全管理

*项目采购管理         *紧急事件处理程序（应急预案）

*供方管理         *项目管理考核办法（含进度、质量、安全）

*项目质量管理         *项目开发难、重点及解决方案

*项目现场成本管理         *项目竣工验收及移交

*项目风险管理

1、±0.00以下阶段

场地接收→场地围蔽→土方平整→（地基处理）→基坑支护→地基基础→地下室结构→ ±0.00

2、主体阶段

销售展示→结构封顶→砌筑抹灰→外墙装饰→水电安装→室内装修→市政、园林

3、竣工交楼阶段

工程完工→竣工验收→移交物业→集中交楼→维修整改→项目后评