地产设计如何帮助企业实现利润最大化？

原因一：利润的计算必须要用到面积指标，而面积指标的生产者是设计，所以设计的必要性毋庸置疑。

为了方便理解和计算利润，以常见的可售住宅为例，把利润简单地计算为：

• 利润=业绩－成本

• 业绩=总可售建筑面积×单位平方米的售价

• 成本=总建筑面积×单位平方米的造价

从以上公式可以看出，利润的计算离不开面积指标，不管是“可售建筑面积”还是“建筑面积”，都需要由设计来生产。没有设计生产出的面积指标，利润根本无从计算。

原因二：设计对于利润的提高更高效，影响程度更明显。

其实提高利润有多种途径，从第一个原因的2个公式可以看出：

• 业绩=总可售建筑面积×单位平方米的售价

在成本不变和总可售建筑面积不变的情况下，提高单位平方米的售价可以提高利润。

• 成本=总建筑面积×单位平方米的造价

在业绩不变和总建筑面积不变的情况下，降低单位平方米的造价也可以提高利润。

从上述两个原因来看，提高营销的售价和降低成本造价都是可以提高利润，那为什么说设计控制面积对利润的影响会更明显？

假设1个小区总建筑面积是10万平方米，可售建筑面积是6万平方米，小区所在区域的均价是5万元/平方米，小区建安成本为1万/平方米。把利润简单计算为=业绩－成本，那提高业绩和降低成本都可以提高利润。

1、设计与营销对于提升利润的影响程度对比

• 方式1：营销提高单位平方米的售价。

• 方式2：设计提高总可售建筑面积。

假设：营销和设计提高的幅度都是10%。

提高利润的方式1：营销拼命卖房，卖高价

在总可售建筑面积不变和总建筑面积不变的情况下：

营销利润的提高=总可售建筑面积×单位平方米的售价×10%

营销利润的提高=60000×50000×10%=3亿

提高利润的方式2：设计提高可售建筑面积（假设单位平方米的售价不变，可售比保持不变，可售比为较低的60%，随着可售建筑面积的提高，总建筑面积也同样提高）

利润的提高=总可售建筑面积×（1+10%）×单位平方米的售价－总建筑面积×（1+10%）×单位平方米的造价

利 润 的 提 高=60000×（1+10%）×50000 －100000×（1+10%）×10000=22亿

方式2与方式1相比，22亿和3亿的差距显而易见！

用简单的数学模型分析，如果可售比按60%计算，可以推导出（此处省略推导过程）：

设计利润与营销利润的差值=总可售建筑面积×单位平方米的售价－ 1.83总可售建筑面积×单位平方米的造价

结论： 假设可售比已经是非常低的60%，那么只要单位平方米的售价是1.83倍以上单位平方米的造价，在同样是提高10%的条件下，设计提高的利润就大于营销提高的利润。如果可售比更高，则需要这个倍数关系更低。另外，从现在的房价来看，售价和造价的这个倍数关系绝对不止1.83。所以，设计提高利润的效果要远远高于营销。

2、设计与成本对于提升利润的影响程度对比

• 方式1：成本优化单位平方米的造价

• 方式2：设计优化不可售建筑面积

假设成本和设计优化的幅度都是10%。

优化利润的方式1：成本节省造价

在总建筑面积不变的情况下：

成本优化的利润（单方造价降低10%）=总建筑面积×单位平方米的造价×10%

成 本 优 化 的 利 润（ 单 方 造 价 降 低10%）=100000×10000×10%=1亿

优化利润的方式2：设计降低不可售建筑面积（假设总建筑面积不变，单位平方米的售价不变）

设计优化的利润（不可售建筑面积降低10%）=（总建筑面积-可售建筑面积）×10%=（100000-60000）×10%=4000平方米，也就是将4000平方米的不可售建筑面积转化为了4000平方米的可售建筑面积。

设计优化的利润=优化部分的可售建筑面积×单位平方米的售价

设计优化的利润=4000×50000=2亿

方式2与方式1相比，设计优化的利润比成本优化的利润整整高出了1个亿！

用简单的数学模型分析，如果可售比按60%计算，可以推导出（此处省略推导过程）：

设计优化的利润与成本优化利润的差值=0.1*0.4总建筑面积×单位平方米的售价－ 0.1总建筑面积×单位平方米的造价

结论： 在可售比为60%的时候，单位平方米的售价只要是单位平方米造价的2.5倍，设计优化的利润就高于成本优化的利润。如果把可售比提高到较高的80%，单位平方米的售价只要是单位平方米造价的5倍以上，设计优化的利润也会就高于成本优化的利润。而且从优化难度和花费的时间、人力成本来说，设计的优化肯定是低于成本。

C企明确 3 种管控方式，合理控制面积成本

业内标杆企业在实际业务中对面积指标具体是如何进行设计管控的？以C企的管控方式为例，主要梳理了3个方面。

1、明确重点阶段：划分各业务部门管控维度，规划不同面积管理版本

由于各个业务部门需要的面积指标数据的版本和口径不同，所以在进行面积指标管控之前，要联合各个业务部门，统一需要管控的阶段（也就是通常所说的面积版本）。明确每个面积版本的定义和需要管控大级指标，以及管控的维度是到项目层面还是到每个项目分期。（如图1）

图1 C企管控内容示例图

2、明确管控标准：梳理面积指标颗粒度，统一口径

确定了大方向的管控内容之后，接下来，要梳理需要管控最小单位的面积指标，并且统一各业务部门每项指标的口径。（如图2）

图2 C企各项面积指标标准示例图

3、明确核心指标：有效管控“可售建筑面积”指标的差值

C企主要管控的核心面积指标是“可售建筑面积”，其管控范围是当前面积版本与上一个相邻面积版本的差值在“-500~500㎡”之间，一旦“可售建筑面积”超出这个范围，就属于的重大的偏差。

值得注意的是，不同企业管控的核心面积指标不同，例如首创置业管控的是“总建筑面积”指标。所以，房企在明确核心指标管控时，要结合自身情况和当前的发展阶段来确定，如果企业暂时没有需要管控的核心指标，也是一种正常的现象。

这3种主要的业务管控方式，有很多企业已经在线下对这些内容进行了管理，但是在实际业务管理中还是会碰到很多问题。

比如上述提到的口径、定义问题，以及数据的收集、提交和核实，在实际业务中都会花费大量的人力物力。对于这种情况，使用爱德数智的设计管理系统就可以很好地解决线下不足的问题。

设计管理提高利润的效果要比营销、成本等专业线更显著。通过上述设计辅助运营使利润最大化的最佳方式，从面积指标的管控以及设计系统管理的落地等方面来看，设计管理系统的价值可以概括为四点：一是，数据一次录入，可重复使用，使工作量最小化，数据价值最大化；二是，版本间指标差异对比清晰，核查方便；三是，核心指标超限额标红提醒，让风险提前预警；四是，审批表单内容的关键点展示清晰，一目了然，让决策更快捷、更准确。