万科、中海都如何控精装修成本？

7月1日，宁波市住建局发布《关于完善新建住宅全装修工作的通知》（以下简称《通知》）。

 

 

《通知》中规定：8月1日之后取得预售许可的全装修住宅项目，将按新政要求实施全装修，全装修住宅房源基本装修标准按房屋建筑面积计不低于1500元/㎡、不高于2000元/㎡。 基本装修标准低于1500元/平的，需要进行整改；高于2000元/平的，按照2000元/平米来计算。

这个政策出台后，基本将精装房标准锁死了。虽然目前只有宁波出台了这个政策，但不排除其他城市也会跟进。

之前也有城市将装修款纳入限价政策进行制约，武汉实行的是装修款与房价挂钩，不得超过相应标准，比如房价大于1万小于2万，装修标准不能高于3000元/平方米。

不过这种政策还有一定灰度空间，而宁波这个政策，等于要求开发商一定要实打实得做出2000元/平的装修标准，质量不达标还要整改，预算超了也只能按照2000元/平来算，这对于开发商是非常大的考验，既要品质做到位，也要成本控得好。

但是，明源君发现，很多开发商在精装成本控制上陷入了误区，一味减配降档，最终虽然省下一点费用，但却付出了极大的代价。下面，明源君详细来分析。

利用精装修套利，得不偿失

最近几年，为了应对限价，很多地产项目都故意调高精装房报价，4500元/平米的标准实际上可能只值1500元/平米，2000元/平米的标准可能只值800元/平，这也导致了各地精装房基本都陷入了“交房即维权”的魔咒。

前段时间，某二线城市项目开卖，还统一向客户收取几万元的电器安装费，被客户调侃为“自暴自弃”。

很多房企可能也 感觉委屈，辛辛苦苦做一个项目，结果不赚钱，那不是白干吗？客户买到限价房，买到就等于赚了几十上百万，自己在装修费上收回一点成本，为什么就不行了？

开发商赚取一定利润无可厚非，但不应该建立在伤害客户利益及感情上。

比如某房企向客户收取的精装费是5000元/平，结果业主找第三方机构来鉴定，实际装修标准只有2000元/平，引发大规模投诉，业主集体将公司告上了法庭。

最后钱没赚到，还把自己的口碑做砸了，以后业主去到哪里都会说你的坏话。

其实，仔细了解精装房的维权事件，会发现维权集中在偷工减料、减配降档上。

明源君以前就讲过，抠精装修成本，其实都是小钱，费尽心思也省不了多少钱，比如合同约定2000元/平，最终通过减配降档，降到800快，总共才省下6千万。

这对于土地成本、资金成本相比，简直九牛一毛。一般而言，装修成本只占 整个项目成本的10%-12%左右，而土地成本、建安成本、资金成本才是大头。

举个例子，一个100亿的项目，土地成本按照35%算，就是35亿；精装成本按照10%算，就是10亿。如果土地成本降5%，就省出不少精装成本了。

可以预见，未来房企在精装修上的操作空间将越来越小，建议还是不要抱有侥幸心理，冲动拿高价地了，只有将风险控制在前端，开发后期才能更从容。

前期埋的雷越多，后期就越被动，可能就会导致很多地产人铤而走险，做出一些伤害公司品牌和口碑的事情。口碑砸了，在当地的市场可能也就丢掉了。

而有远见的房企宁愿项目亏损一点也要维护客户利益，他们知道什么不如客户的口碑，如果客户对你满意会帮你推荐客户，而对你有意见的客户会到处说你的坏话。

以后，房企不妨调查一下自己在当地的心理份额和净推荐指标。因为我们都知道老带新是成本很低的营销方式，如果你在当地口碑很好，客户也愿意帮你推荐客户，那你省下来的营销费用，可能就比抠精装成本的要高了。

精装修重装饰，轻功能

忽略客户生活需求

明源君在之前的文章里提到过，疫情期间，很多房子的槽点都被暴露出来了。而其中很多问题都是由于设计不合理造成的。

很多地产项目在装修时为了追求美感、视觉冲击力，会做很多华而不实的设计，反而忽略了客户最基本的生活需求，导致后期给客户生活带来很多不便。事实上，精装房要提升美感，同时也控制成本，主要做好几点：

一、风格高度统一， 现代简约风性价比更高

其实，项目要显得有档次，不一定要豪华材料的堆砌，而是要注重把控设计效果，只要设计细节做得好，普通材料一样可以很出彩。

这几年很流行的装修风格是现代简约风，因为这个风格 装修时没有复杂的操作工序，整体比较简洁，装修用料也相对简单，风格也百搭。

不过，风格要做到高度统一，比如在外立面、墙面、入户、门套、地面、踢脚线等方面要进行统一。同时要强调设计效果的把控，很多项目给人感觉很土气，就是忽视设计，缺乏细节的结果。

二、功能设计比装饰更重要

 

很多地产项目样板间还是传统的老三套，电视+沙发+茶几，功能主要是看电视、会客。

但是，现在主力购房者还有多少时间是花在看电视上？年轻人更喜欢的是直接用投影玩VR、打电竞、看电影。客厅最好为相应设备留出空间和接口。

 

对于有孩子的家庭，大沙发、茶几反而成了累赘，很多人会将这两个大件去掉，为孩子腾挪出更多游戏空间。

 

如果大家留心观察，会发现很多人家里沙发越来越小，书桌或餐桌越来越大，大餐桌的使用率反而更高。

 

还有 很多设计师，认为电视背景墙是客户敏感点之一，所以会投入将背景墙打造得很华 丽，非常具有视觉冲击力。

 

但是对于客户而言，客厅作为家庭成员的核心场所，全家人的使用物品有时候都会放在这里，导致客厅是最容易变得杂乱的区域。即使背景墙再美，面对乱糟糟的客厅，估计只会让空间看起来更乱了。

那是不是可以考虑将电视背景墙改造成一体式收纳柜，解决客户这个痛点呢。

 

三、涉及到安全健康的空间，成本千万不能砍

比如卫生间作为使用频率最高的公区，容易藏污纳垢。未来客户在这个空间最大的需求必然是卫生和健康了。

之前明源君反复强调，卫生间设置明卫窗户和干湿分区一定是未来趋势。除此以外，如何确保空气的洁净和健康，必定是客户的关注点。

比如绿城针对卫生间进行了 污废分流设计，增设排气管处理，平衡排水时的管道压力，避免串味。

 

 

除此以外，卫生间还存在一些生活死角的问题，比如马桶周围很难搞卫生，洗手台的水容易溅出来。

 

很多开发商为了解决这些问题，一个配置壁挂式马桶，这样清洁起来更方便，做到无死角。另外，金茂为了解决洗手台溅水问题，在研发时就会考虑如何让水滴在地上，而不是漫在台面，更不会流到卫浴柜门，这些细节切实是为客户解决生活痛点，成本投入并不高，但却能极大提升客户的居住体验。

 

四、成本高的配置可以列入定制化服务，额外收费

以前，很多精装项目为了吸引客户和获取高溢价，希望在配置上一直做加法 。

比如智能家居系列各种配置，但实际上很多客户对这些无感，在他们购买决策中占比较低。

而实际上这些系统成本也不低，所以未来可以考虑将一些投入较高的配置列入需要另外付费的定制服务中。

比如方圆针对客户推出的私人定制服务包括vip菜单式定制和高级量身定制。vip菜单式定制服务中，在基准标准的基础上，方圆会给业主更多选择。

假如某户型的院子交楼标准是赠送两棵乔木，位置随机，但是在签约之前，方圆会找到业主征询他们的意见，例如乔木要不要换成其他树种？

 

方圆会给出多达7个选项供业主挑选，其中龙眼、荔枝、桂花、鸡蛋花等大众树种价格与交楼标准一致，方圆会免费帮业主更换。只有个别名贵树种才需要收费，比如换成茶树、柚子树需要增加8800元的费用。

这样一来，不但解决了客户的家无法个性化的痛点，而且开发商在交房之前，都与客户进行了一轮深入沟通，他们的诉求和敏感点都能有所了解，能更针对性地打造符合客户期望的精装房，进一步提升客户满意度，降低投诉率。

成本控制

重点不在于集采

 

对于精装房成本控制，很多人第一反应是通过规模优势降低采购成本，但事实上，集采环节的节约空间真的不大。

据深圳家协住宅精装研究院院长关永康计算， 在大地产公司跟小地产公司采购同样品质产品、或具有同样的结算条件的前提之下，因为采购量的不同而产生的价格差异大概会在3%到5%之间。

反而开发商在一个事情上会造成对成本大大量浪费，那就是材料利用率。

 

一、通过提升材料利用率，更能节约成本

 

关永康指出， 很多开发商在材料利用率上其实比较低。 因为在施工现场有各种切割、加工材料等工艺，往往材料损耗很大。

以万科为例，2014年以前，他们瓷砖切割率达到50%，损耗非常大。现在，万科将 进场瓷砖切割率控制在12%，损耗在3%以内，这样一来可以节省不少成本。

   

二、施工环节缩短工期，有利于节省资金成本

 

现在基本每个标杆房企精装标准化程度都很高了，一般按照不同产品来匹配不同的精装标准，比如一般分为ABC几个档次，不同档次的精装修主材、装饰、机电、收纳、人性化细节、品牌等都有所不同。

 

如果有了一套装修标准，基本上80%的工作已经规范好了，剩下20%的特殊性再规划，有利于开发商快速复制，无论是设计师还是装修施工人员的工作有章可循，有据可依，施工进度和质量更容易把控。

开发商的时间很宝贵，一天利息可能就是几十上百万，抢一天工期就等于省几十万。

近几年为什么流行装配式？一方面是降低人力成本，现在愿意从事建筑行业的年轻人越来越少，人工费高企，而 装配式装修的部品集成化程度高，以一套60平米的装配式装修住房为例，集成制造成本会小幅增加，但人工费会下降50%。 大批量成项目的装修下降更明显。

另一方面，提高效率，缩短工期。 传统装修一套全屋（toC）至拎包入住最快也要40天。而装配式装修装配速度快、原材环保、即装即住，最多只需要12天，节约工期70%； 对于工程项目（toB）而言，流水施工的流水步距更短，流水节拍更快，整体工期同样节约70%。时间就是金钱，效率就是生命，这对于追求快周转的房企来说，这就是白花花的银子。

除了装配式，新工艺新技术的应用也非常关键，比如通过穿插施工，可以大幅提高效率。

 

当然，除了进度要把控好，品质把控同样非常重要。对于如何把控品质，明源君以前分析过很多次了，不再赘述。