如果地产融资监管真的再升级，房企该如何应对？

“三道红线”的规则是什么？

图：房地产企业融资监管的三道红线

计算公式：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款）

计算公式：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益

注：合并权益指合并报表的总权益，包括永续债与少数股东权益。

计算公式：现金短债比=货币资金/短期有息债务

为什么要划“三道红线”？

2020年上半年，受疫情影响国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高。监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。

与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。

“踩线”会有哪些影响？

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

图：房企触线情况与有息债务规模增速对应关系

有息负债规模将以2019年6月底为基础，如果房地产企业：

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；

“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

房企应如何应对？

7月，中央一周内两次强调“房住不炒”，凸显了中央确保楼市健康平稳发展的态度和决心，下半年，预计楼市金融监管或将趋严，特别是房价、地价预期不稳的城市。未来，房企应如何应对融资环境变化，本文给出以下几条建议：

从“三道红线”的设置来看，监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况，房企应控制自身杠杆水平，保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时，房企应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性。

伴随着融资环境的不断趋严，最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。

目前，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。