作者 / 刘发跃 四川信托有限公司创新研发部
导读
随着我国房地产发展进入新的历史阶段，以往通过“拿地—建设—销售”实现资金快速周转的模式将难以持续，股权投资的基金化运作模式有望兴起。而随着资金周转期变长，房地产信托的现有业务模式也会有所改变。
正文
中国房地产市场正在发生改变。
2016年底以来，中央经济工作会议、中央财经领导小组会议以及2017年两会政府工作报告等重要会议和文件针对我国长期高企的房产价格均表示，要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，并提出要“加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。习近平主席的十九大报告在“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”基础上进一步指出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
房地产一直是信托业务的重要投向之一，也是近年来去杠杆、防风险的重要领域。中共十八大以来，房地产调控从“稳增长”到“加快建立基础性制度和长效机制”再到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，反映随着我国经济发展步入新常态以及供给侧结构改革的深入开展，政府对房地产的调控思路已从满足宏观发展需要顺利过渡到实现人民群众“住有所居”的实际需求上。
对信托公司来说，这不仅意味着我国房地产发展进入了新的历史阶段，还意味着在引领房地产走上正确发展轨道的过程中，加快研究探索符合中国国情和市场化发展方向的房地产信托业务，综合运用、创新和实践金融、土地、财税等手段，切实服务实体经济建设。
房地产长效机制的不同阶段和特点
总体上，中国房地产市场发展有以下三个特点：一是在制度层面，土地的唯一供给方是地方政府，而土地出让金是地方财政的重要支撑；二是在供需层面，人口加快向大城市流动的同时，大城市开始严格控制城市规模，进而出现结构性供需失衡，即一线城市供不应求，四五线城市供大于求；三是在结构层面，房地产市场交易仍以商品房为主，同时对商品房的购买需求远大于租赁需求。
而房地产长效机制的建立是一个长期、系统的工程，要满足以市场为主的各方面、多层次需求，包括建立购租并举的住房制度，平衡住房的保障性建设和市场化发展之间的关系，综合运用金融、土地、财税、投资等手段，完善市场监测和预警机制等。在此长期发展过程中，如何通过房地产信托的产品创新实现转型发展，为信托业打开了各个层面的想象空间。
近期：通过大力发展租赁住房，降低消费者对商品房的购买需求。
一是增加租赁住房的土地供应。目前，不少城市在供应商品房土地时都要求开发商配建一定比例的租赁住房。如北京未来五年将建设的150万套住房中就包含有50万套租赁住房；自然资源部与住房城乡建设部确定了第一批利用集体建设用地建设租赁住房的城市试点，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。
二是培养租赁住房的供给主体。国内消费者绝大多数选择购房而非租房的原因，除了购房可以实现保值增值以及便利求学（学区房）外，还有一个重要原因是租房体验不佳。在这个问题上，可以参考欧美等市场发达国家的做法，通过社会化租赁方式解决。发展市场化租赁需要培养专门的住房租赁机构，目前已有不少地方政府开始积极组建“租赁+自持”型物业的国有住房租赁企业，其他如市场先行者万科也已尝试开办长租公寓，包含1.2万〜1.8万间租赁单位，预计后续将会快速扩张。
三是完善租赁住房的配套制度。如广州提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”；北京要求“包括京籍与非京籍的符合条件的承租人子女，享有所在区义务教育”等。
四是建立租赁住房的管理平台。比如，建立全国统一的租赁信息公共服务平台，对各城市的住房租金进行监测和租赁市场分析研判，保障整体租赁市场的透明、公正、高效。
中期：通过为商品房配建保障房，加大各类保障房供应。
保障房政策从1994年开始实行。自建立房地产长效机制提出以来，各地政府在原来供地基础上又增加了供应量，商品房配建保障房正成为房地产长效机制的发展趋势。如天津滨海新区在9月6日开盘即售罄新区最大的保障房项目1456套。
远期：通过对房产的持有环节征税，提高消费者的住房持有成本。
房产税是一剂猛药。征收房产税可以有效打击市场上的投资性购房。但从目前来看，房产税在短期内尚难推出。预计随着房地产存量住宅成为主流、地方政府的土地财政收入大幅减少后，房产税的推出就会顺理成章。
当前房地产信托困境
随着人口加速向一、二线城市集中，我国房地产业的集聚效应和区域分化的趋势日益明显。在经济发展下，京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等大都市圈人口规模将持续扩大，三四线城市人口增长减缓，更基层的城市人口进一步降低。
信托公司传统交易对手式微
我国房地产业的集中度一直较低，2015年全国拥有建筑业资质、进行独立核算的房地产开发企业多达8.09万家。进入2016年后，土地供应明显收紧，中小型房企拿地日益困难，拿地成本不断升高，生存趋于艰难，合并成为获取优质土地资源的有效途径，房地产业集中度迅速提升。与此同时，碧桂园、融创、中梁等一批地产新锐通过大举拿地不断创下土地储备量和销售额新高，万科、恒大等一线房企也凭借资本和品牌优势快速扩张。这些龙头房企的市场占有率持续增加，进一步提升了行业集中度。2017年上半年，全国百强房企规模累计同比增长42%，前十强房企的市场占有率从2016年全年的18.7%升至2017年前5月的26.6%。
对信托公司来说，房地产信托业务的传统交易对手一直是中小房地产开发商。这类开发商受自身实力所限，导致可选择的融资渠道不多，在资金压力下可以承受更高的资金成本。随着房地产业集中度的提高，房地产信托业务的传统交易对手将逐渐减少，从而对信托公司的现有业务模式形成挑战。
房地产信托业务周期变长
随着大城市中心城区及周边地区可开发土地逐步减少，存量地产将替代增量成为房地产交易的主要标的，其主要特征之一就是二手房交易量远远超过新房交易量。2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍。成都、杭州等二线城市的二手房和一手房交易套数之比在2016年则基本持平。
同时，房地产存量时代的房地产业务将“慢”下来，以往通过“拿地—建设—销售”实现资金快速周转的模式将难以持续，股权投资的基金化运作模式有望兴起。而随着资金周转期变长，房地产信托的现有业务模式也会有所改变。
防风险、控成本成信托业务红线
2016年房地产市场的火爆导致其后的房地产调控政策层层加码。从以往的需求端限购扩大到供给端限售，延续多年的“招拍挂”转让土地政策也出现抽签、限价拍卖等新的操作方式。
金融监管方面，去杠杆、防风险成为首要之务，房企融资渠道逐步收窄，房企拿地成本不断增加，传统融资类房地产信托业务的空间更加逼仄。业务合规和防控风险成为第一要务，推动房地产信托业务加快转型。
房地产信托仍有发展空间
房地产业务：从“稳增长”到“多供给”
在房地产长效机制建立过程中，防止房地产业出现大起大落是未来几年施政重点。
防“大起”： 这主要源于两个层面的带动，一是城镇化，二是住房刚性需求。2016年我国城镇化率为57.35%，同一时期发达国家城镇化率为80%。按此推算，我国城镇化进程还将继续，从农村到城市的大量人口转移还将继续。而随着人口向大都市圈集中，集聚效应日益显现，还需要为这部分人口提供居住场所，因而产生更大量的住房刚性需求。
防“大落”： 主要源于两方面的需求，一是地方财政对房地产发展的需求，二是宏观经济对房地产发展的需求。土地出让金及其相关税收是地方财政一般预算收入的最主要来源，2003〜2015年，土地出让金占地方一般财政收入的比重接近50%。只有财政体制逐步完善、地方财权和事权相匹配后，才能逐渐改变当前“土地财政”现状。同时，房地产业及其上下游产业发展在拉动经济增长方面功不可没。据中银证券估计，2016年前三季度，房地产业及相关产业链占GDP比重或达到20%。
房地产信托：从“重增长”到“重健康”
房地产信托业务占比从2017年一季度的8.43%温和上升至二季度的9.02%，相对稳定的占比显示房地产业仍存在一定的发展空间。首先，需要房地产业平稳健康发展的宏观目标，决定了房地产信托业务也需要“稳”字当头，以此决定资金配置方向。其次，考虑当前相对较高的房地产业务占比及其业务延续性，房地产信托业务仍有一定的发展空间。再次，从房地产长效机制看，租赁住房、共有产权、城市更新等项目催生了不少信托业务空间。最后，从消费的转型升级看，随着养老、旅游、教育、医疗等产业与地产的深入结合，也在产生新的信托业务机会。
房地产信托的八个转型方向
一是将交易对手逐渐转向大中型房企。
在交易对手的选择上，房地产信托业务的传统融资方是议价能力较弱的中小型房企。随着获取优质土地难度加大，中小型房企会通过合并或被大型房企并购以“延续生命”，数量随之减少。房地产信托业务的合作方将被迫转向议价能力更强的大中型房企。信托公司与大中型房企的合作，初期报酬率可能稍低，但是大中型房企的项目资源多、可持续性强，更重要的是综合素质优秀、具备较好的项目操盘能力，可以极大减少项目风险。信托公司在与大中型房企的合作中也可以有效提升自身的项目选择和主动管理能力。
二是通过战略合作实现长期发展。
2017年以来，不少信托公司开始逐步提升与大中型地产商的合作力度，从以往简单筛选和承揽单个项目，转向先与总部建立长期合作关系、再选择具体项目进行合作的模式，有效减少了项目风险，有利于业务长期发展。
三是合作发起房地产并购基金。
随着供地日益收紧、拿地政策趋严，并购成为地产商获取土地资源的重要渠道之一。信托公司可以通过与地产商合作建立有限合伙形式的并购基金，对优质房地产项目进行并购，在更早的阶段参与项目，提高项目参与度，分享更多收益。同时，参与地产并购基金也有助信托提高基金化产品的运营能力，进一步提升对PE、并购等业务的操作能力。
四是参与城市更新项目。
在深度城市化过程中，大城市中心城区的可利用土地逐步减少，城市更新将成为未来主要项目业态。与当前地产开发要求资金周转较快而对项目把控能力要求不高相比，城市更新项目通常需要地产开发商在一定时间段内持有土地，对资金周转的要求也随之放慢，因而对开发商的专业运营能力要求更高。信托公司可以与专业运营商或地产服务商合作建立有限合伙形式的房地产基金，从传统的债权模式为主过渡到股债并重，甚至股权模式为主，以弥补专业性的不足。
五是引领多元化业态创新。
大消费产业引领下，单一的居民住宅项目正在向旅游、教育、养老等多个业态扩展，同时可以发展财富管理和其他创新业务。比如，旅游地产项目通常远离中心城区，且季节性较强。信托公司可以与开发商合作，将产权拆分，引导消费者按需购买份额产权。再如，教育地产主要集中在中高端私人幼儿园，受服务半径限制。考虑到优质教育资源的稀缺性，可以考虑附加受教育权益。民办教育促进法完成修订后，行业集中度会进一步提高，教育资产ABS前景广阔。此外，还可以将养老地产与医疗、旅游等业态重合，如与险资、养老服务等机构合作，在理财功能上附加养老权益。
六是探索租赁市场业务机会。
随着住房租赁市场的兴起，房企等机构将加大房产物业的自持比例，并成为租赁住房的主要供给方。自持物业意味着资金运营期限更长，因而不再适用快速投资并完成销售的模式。租赁市场的结构化发展将催生租赁房地产投资信托基金REITs产品不断成熟。
以上海9月5日发布的租赁新政为例，提出“鼓励商业银行加大信贷支持力度、鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款、支持企业发行债券和不动产证券化产品、加快推进REITs试点、鼓励保险机构合理运用保险资金”等五类金融支持政策。其中的不动产证券化产品、REITs都是信托可以切入的领域。
七是探索投贷联动业务。
投贷联动业务的实质是股权和债权相结合，从而实现债权和股权在同一个主体中进行风险补偿。在房地产信托领域，投贷联动意味着在传统债权模式的基础上又进行了一部分股权投资，从而可以在固定收益之外再分享一部分浮动的项目投资收益，对信托的后期项目管理能力和资金归集能力提出了更高要求，因而适宜与财务规范、项目管控能力强的大中型房企进行合作。
八是延伸经营链条。
住房租赁、土地供应等各方面的政策和市场变化，势必拉长房地产信托业务的经营链条。随着“租赁+自持”物业的出现和资产证券化、REITs等产品的成熟，信托公司可以逐步介入房地产项目的整个运营周期，逐步提升自身的专业化能力，从而获得长期稳定的收益。
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只看楼主 我来说两句 抢板凳