2017市场对住宅户型的最新关注点 （全面、超实用）

1.户型与小区布局的关系

住宅价值的唯一性

相同的户型，位置不同，楼层不同，拥有资源的不尽相同；（景观资源、空间资源、朝向资源）

相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同。

案例中：

A栋与C栋户型相同，但A栋面对中心园林，视野开阔，C栋视野受到前排住宅楼阻挡，C栋价值显然没有A栋高

2.户型与容积率的关系

容积率越高，意味着建筑密度大，

楼间距小，对视情况多。 （100米

高的单体楼容积率可以达到6—7；住宅小区容积率大于3，则环境不宜做得理想）

反之亦然。••容积率低，每平方米建筑占有资源多，其价值自然高。

例：红树湾楼盘：

红树西岸 容积率 3.32 （大体量高层板楼）

瑞河耶纳 容积率 1.41（联排别墅、洋房、小高层）

中信红树湾 容积率 3.18 （高密度板楼、高层塔楼）

3.户型与楼层的关系

低楼层可以享受内院景观；••小区住宅，楼层越高，视野增加，楼间的压抑感越少。

高层住宅价格制定时，有时最低价为4层；1层有私家花园；2、3层看小区景观；因此，1、2、3层的价格可以高于4层；4层以上，逐层增加楼层差价。

注：

多层（7层）住宅：

3层=最高单价

2层=4层=5层=次高单价

1层=6层=7层=最低单价（1层无花园）

4.户型与自然朝向的关系

广东以北民居：

北向房终年无阳光，选择南向房是购房前提。

广东民居（北回归线以南）：

向南房冬日有阳光，夏日无阳光；向北房冬日无阳光，夏日有阳光。选择南向房可以冬暖夏凉。

香港民居：

寸土寸金、空调调温、港岛景观。朝向不讲究。

客户购楼朝向选择：

南向 > 东南向> 西南向 >东向> 东北向 >北向>西向>西北向.

5.户型与景观朝向的关系

6.户型与建筑平面的关系

7.户型的建筑形式

由踏步（一般2—3级）将空间分割（“风水”有单数之说）。

8.公共空间的四明设计

通风采光，是中式住宅必须讲究的关键点。只有“四明设计”的户型，才能保证居住的舒适性。

一梯18户也能够做到公共空间的通风采光，显示出建筑师的苦心

公共走廊与电梯厅都实现了通风采光；

但消防楼梯不能自然通风采光。

消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光；

但公共走廊不能自然通风采光。

9.户型的四明设计

住宅户型的“四明设计”，有利于室内的通风采光：

明厅、明房、明厨、明卫（四大光明，无暗房）。

10.市场对住宅户型的关注点

过去 客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序：

客厅： 方正实用（面积、家私布置、布局等）

主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等）

餐厅： 相对独立，通风采光

厨房： 宽敞实用，有生活阳台

卫生间：便利性、隐蔽性

次卧室：可兼作书房、客房

阳台： 景观阳台的休闲、观赏性，生活阳台的实用

现在 客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序：

客厅： 方正实用（面积、家私布置、布局等）

主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等）

阳台/露台： 观景阳台的休闲、观赏性（大露台/长阳台）生活阳台的实用（洗衣等）

餐厅： 相对独立，通风采光

厨房： 宽敞实用，有生活阳台

卫生间：便利性、隐蔽性

次卧室：可兼作书房、客房

11.住宅功能空间分类

住宅的“八大”使用功能：

起居1、就餐2、厨卫3、就寢4、储藏5、娱乐6、学习/工作7、阳台8

12.住宅户型的“三类”空间：

公共空间：客厅、餐厅、观景阳台(活动区)

私密空间：卧室、书房、衣帽间、(休息区)主卧卫生间

服务空间：厨房、公用卫生间、(家政区)工人房、储藏间、生活阳台

13.经典的 “三类”空间户型

典型的“双门户设计”（主佣分户的“主佣双门通道”），工人房设独立入口，使主人休息区和佣人劳务区严格分离（深圳.新天国际名苑）。

由工人房+小阳台+厨房组成家政区。

14.空中别墅的 “三类”空间

15.户型的四大（七大）分区

跃式户型容易实现“动静分区”。

理想的跃式，可以将公用卫生间设置于踏步之下的“动区”。

16.居室动线设计

17.户型公私分区

公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。

私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。

公私分区的要点是保护隐私，即要顾及居家的私密性。

玄关：室内私密性；入门装饰；方便出入更衣换鞋挂帽；

动静分区的过度空间：有一定距离；

门冲：两房之间不对视，保护各自私密性；

主卧位置：愈里愈好，保护主卧私密性。

在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题

转角L型玄关，自然解决“门冲”问题。

动静两区之间，设有一定的过度空间，使卧室的隐私能够得到很好的保护。

公用卫生间最好设置在过度空间，对于卧室与动区都便于使用（深圳.西城上筑）。

避内门冲案例

户型设计得好，内门冲可以避免

设玄关避门冲案例

装修设计往往要把住最后一道关。如果建筑设计存在门冲，则在装修设计中应设法扭转格局。

主卧在室内的位置应该在最里面，可以最大程度地保护隐私

18.户型的干湿分区

干湿分区的要点是干湿格局分明。

户内用水场所与不用水场所严格分离。

公用卫生间应干湿分区明确,避免公用卫生间的使用高峰期。

公用卫生间干湿分区，既可解决次卧的开门问题，又实现了公卫的干湿分区问题（上海.万嘉枫景）。

洁污分区

卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离。

洁污分区案例

经典的两房两厅户型。厨房紧靠大门，卫生间位于两个卧室之间，不仅洁污分区明显，增加了实际生活的便利性，厨、卫明窗，利于室内卫生

19.户型的合理布局

住宅的经济性，体现在其布局、尺度的合理性。如果不是讲究奢华的豪宅，空间尺度的经济，是商品住宅开发成功的必要条件。

同样是一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布局、空间尺度亦会不同。

20.空间布局与合理尺度

各个功能空间布局合理、尺度舒适。

客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观

开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2，要留出摆放家具的稳定空间，应有观景阳台

卧室：

主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米.面积应大于12㎡, 且有主卧卫生间

次卧：面积应不小于10㎡

宽深比：1：1.1-1.5

餐厅：餐厅和客厅宜相对独立，既有关系又有分隔

厨房：厨房应紧邻餐厅，宜有生活阳台

卫生间：若有浴缸，净宽不宜小于1.6米（轴线多为1.8米）

阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成

全透明或半透明（香港近年住宅标志）

除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计中应关注的问题之一。

各房室具有与其户型相匹配的比例。

大户型不应出现过小房间。

主卧应明显大于次卧。

除书房外（开间可2.4米)，卧室开间须大于2.7米。

客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费。

厨房面积过大(13 ㎡)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 ㎡ 。

客厅

空间独立 客厅开口不易过多，要有两面完整的墙。

方正开阔方正完整，落落大方；便于家具摆放，可安置沙发，有3米以上的电视墙；开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米。

长宽比不应失调 宽深比不宜大于1：2。

入口玄关 入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡，避免厅内被外人一目了然，保障私密性。

餐厅

相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立，餐厅和客厅既有关系，又可分隔，餐厅至少要有两面墙夹一角，餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米。与厨房应有关联，又独立成区，西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化。

左图：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。

右图：经修改后，既有玄关，又使餐厅相对独立。

卫生间

应有明窗通风和采光；

公用卫生间可为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利；

仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室；

带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。

储藏室

对于面积标准较高的户型应设储蓄空间；

全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上

入户门旁，要设置鞋柜。

21.窗墙比问题

窗占墙的比例20％-30％，一般为低档房，大量经济适用房和从前遗留下来的老房子都是这种比例，而且窗的造型简单，中规中矩，缺乏美感。

窗占墙的比例40％-50％，是现代住宅小区通常用的比例。窗的造型开始美化，出现了外飘窗、转角窗。窗户所用玻璃有蓝玻、绿玻、中空隔音玻璃。

窗占墙的比例70％以上，一般公认为高档房，接近豪宅的尺度。这类住宅大量在客厅、卧室、甚至书房采用落地长窗。但是在北方地区这样做对节能保暖不利，造价也高，同时也有安全问题。

采光口（窗）与地面比例不应小于1∶7。

22.阳台/露台

阳台/露台必须保证在客厅设置。如果客厅没有阳台，而仅仅在主卧设置，市场将难以接受

住宅户型适宜尺度

23.空中别墅的 “三类”空间

24.户型与风水

风水的市场性

广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，山区尤甚。

尊重而不迷信

市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水。

“居家风水”是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论。

“居家风水”的实质，是人类环境卫生学。

“居家风水”的缺憾是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障碍而影响其情绪与生活。•

住宅户外的不良风水现象