2017市场对住宅户型的最新关注点 (全面、超实用)

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1.户型与小区布局的关系 住宅价值的唯一性 相同的户型,位置不同,楼层不同,拥有资源的不尽相同;(景观资源、空间资源、朝向资源) 相同的户型,位置不同,楼层不同,其价值亦不同。 案例中: A栋与C栋户型相同,但A栋面对中心园林,视野开阔,C栋视野受到前排住宅楼阻挡,C栋价值显然没有A栋高 2.户型与容积率的关系

1.户型与小区布局的关系
住宅价值的唯一性
相同的户型,位置不同,楼层不同,拥有资源的不尽相同;(景观资源、空间资源、朝向资源)
相同的户型,位置不同,楼层不同,其价值亦不同。
案例中
A栋与C栋户型相同,但A栋面对中心园林,视野开阔,C栋视野受到前排住宅楼阻挡,C栋价值显然没有A栋高
2.户型与容积率的关系
容积率越高,意味着建筑密度大,
楼间距小,对视情况多。 (100米
高的单体楼容积率可以达到6—7;住宅小区容积率大于3,则环境不宜做得理想)
反之亦然。??容积率低,每平方米建筑占有资源多,其价值自然高。
例:红树湾楼盘:
红树西岸 容积率 3.32 (大体量高层板楼)
瑞河耶纳 容积率 1.41(联排别墅、洋房、小高层)
中信红树湾 容积率 3.18 (高密度板楼、高层塔楼)
3.户型与楼层的关系
低楼层可以享受内院景观;??小区住宅,楼层越高,视野增加,楼间的压抑感越少。
高层住宅价格制定时,有时最低价为4层;1层有私家花园;2、3层看小区景观;因此,1、2、3层的价格可以高于4层;4层以上,逐层增加楼层差价。
注:
多层(7层)住宅:
3层=最高单价
2层=4层=5层=次高单价
1层=6层=7层=最低单价(1层无花园)
4.户型与自然朝向的关系
广东以北民居:
北向房终年无阳光,选择南向房是购房前提。
广东民居(北回归线以南):
向南房冬日有阳光,夏日无阳光;向北房冬日无阳光,夏日有阳光。选择南向房可以冬暖夏凉。
香港民居:
寸土寸金、空调调温、港岛景观。朝向不讲究。
客户购楼朝向选择:
南向 > 东南向> 西南向 >东向> 东北向 >北向>西向>西北向.
5.户型与景观朝向的关系
6.户型与建筑平面的关系
7.户型的建筑形式
由踏步(一般2—3级)将空间分割(“风水”有单数之说)。
8.公共空间的四明设计
通风采光,是中式住宅必须讲究的关键点。只有“四明设计”的户型,才能保证居住的舒适性。
一梯18户也能够做到公共空间的通风采光,显示出建筑师的苦心
公共走廊与电梯厅都实现了通风采光;
但消防楼梯不能自然通风采光。
消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光;
但公共走廊不能自然通风采光。
9.户型的四明设计
住宅户型的“四明设计”,有利于室内的通风采光:
明厅、明房、明厨、明卫(四大光明,无暗房)。
10.市场对住宅户型的关注点
过去 客户在购房时,考虑居室各部分的优先顺序:
客厅: 方正实用(面积、家私布置、布局等)
主卧室:方正实用,私密性(面积、主卫、衣帽间等)
餐厅: 相对独立,通风采光
厨房: 宽敞实用,有生活阳台
卫生间:便利性、隐蔽性
次卧室:可兼作书房、客房
阳台: 景观阳台的休闲、观赏性,生活阳台的实用
现在 客户在购房时,考虑居室各部分的优先顺序:
客厅: 方正实用(面积、家私布置、布局等)
主卧室:方正实用,私密性(面积、主卫、衣帽间等)
阳台/露台: 观景阳台的休闲、观赏性(大露台/长阳台)生活阳台的实用(洗衣等)
餐厅: 相对独立,通风采光
厨房: 宽敞实用,有生活阳台
卫生间:便利性、隐蔽性
次卧室:可兼作书房、客房
11.住宅功能空间分类
住宅的“八大”使用功能:
起居1、就餐2、厨卫3、就寢4、储藏5、娱乐6、学习/工作7、阳台8
12.住宅户型的“三类”空间:
公共空间:客厅、餐厅、观景阳台(活动区)
私密空间:卧室、书房、衣帽间、(休息区)主卧卫生间
服务空间:厨房、公用卫生间、(家政区)工人房、储藏间、生活阳台
13.经典的 “三类”空间户型
典型的“双门户设计”(主佣分户的“主佣双门通道”),工人房设独立入口,使主人休息区和佣人劳务区严格分离(深圳.新天国际名苑)。
由工人房+小阳台+厨房组成家政区。
14.空中别墅的 “三类”空间
15.户型的四大(七大)分区
跃式户型容易实现“动静分区”。
理想的跃式,可以将公用卫生间设置于踏步之下的“动区”。
16.居室动线设计
17.户型公私分区
公共区:供起居、会客使用,如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区:供处理私人事务、睡眠、休息用,如卧室、卫生间、书房等。
公私分区的要点是保护隐私,即要顾及居家的私密性。
玄关:室内私密性;入门装饰;方便出入更衣换鞋挂帽;
动静分区的过度空间:有一定距离;
门冲:两房之间不对视,保护各自私密性;
主卧位置:愈里愈好,保护主卧私密性。
在建筑设计中设置玄关,自然解决“门冲”问题
转角L型玄关,自然解决“门冲”问题。
动静两区之间,设有一定的过度空间,使卧室的隐私能够得到很好的保护。
公用卫生间最好设置在过度空间,对于卧室与动区都便于使用(深圳.西城上筑)。
避内门冲案例
户型设计得好,内门冲可以避免
设玄关避门冲案例
装修设计往往要把住最后一道关。如果建筑设计存在门冲,则在装修设计中应设法扭转格局。
主卧在室内的位置应该在最里面,可以最大程度地保护隐私
18.户型的干湿分区
干湿分区的要点是干湿格局分明。
户内用水场所与不用水场所严格分离。
公用卫生间应干湿分区明确,避免公用卫生间的使用高峰期。
公用卫生间干湿分区,既可解决次卧的开门问题,又实现了公卫的干湿分区问题(上海.万嘉枫景)。
洁污分区
卫生间属污区,厨房、餐厅属于洁区,应适当分离。
洁污分区案例
经典的两房两厅户型。厨房紧靠大门,卫生间位于两个卧室之间,不仅洁污分区明显,增加了实际生活的便利性,厨、卫明窗,利于室内卫生
19.户型的合理布局
住宅的经济性,体现在其布局、尺度的合理性。如果不是讲究奢华的豪宅,空间尺度的经济,是商品住宅开发成功的必要条件。
同样是一梯四户的蝶式平面,小户型与大户型的市场定位、客户定位不同,其客户需求不同,功能、布局、空间尺度亦会不同。
20.空间布局与合理尺度
各个功能空间布局合理、尺度舒适。
客厅:宽敞明亮、通风,有好朝向、好景观
开间不应小于3.6米,宽深比不大于1:2,要留出摆放家具的稳定空间,应有观景阳台
卧室:
主卧:应具有好的朝向,开间应不小于3米.面积应大于12㎡, 且有主卧卫生间
次卧:面积应不小于10㎡
宽深比:1:1.1-1.5
餐厅:餐厅和客厅宜相对独立,既有关系又有分隔
厨房:厨房应紧邻餐厅,宜有生活阳台
卫生间:若有浴缸,净宽不宜小于1.6米(轴线多为1.8米)
阳台:保证客厅有良好的视野,采光栏板最好做成
全透明或半透明(香港近年住宅标志)
除了大户型豪宅以外,如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系,是户型设计中应关注的问题之一。
各房室具有与其户型相匹配的比例。
大户型不应出现过小房间。
主卧应明显大于次卧。
除书房外(开间可2.4米),卧室开间须大于2.7米。
客厅、进深太大,空间比例失当,形成面积浪费。
厨房面积过大(13 ㎡),比次卧室大得多,甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 ㎡ 。
客厅
空间独立 客厅开口不易过多,要有两面完整的墙。
方正开阔方正完整,落落大方;便于家具摆放,可安置沙发,有3米以上的电视墙;开间至少应大于3.6米,但开间不宜大于5米。
长宽比不应失调 宽深比不宜大于1:2。
入口玄关 入户门厅(玄关)是住宅内外的空间过渡,避免厅内被外人一目了然,保障私密性。
餐厅
相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立,餐厅和客厅既有关系,又可分隔,餐厅至少要有两面墙夹一角,餐厅应是明间,宽度不宜小于2.4米。与厨房应有关联,又独立成区,西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化。
左图:客厅与餐厅分区不明显,餐厅成为过道几乎没有办法利用;客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。
右图:经修改后,既有玄关,又使餐厅相对独立。
卫生间
应有明窗通风和采光;
公用卫生间可为厕浴分离、干湿分离,以利于清洁卫生和使用上的便利;
仅有一个卫生间,则卫生间与主卧室的位置要近,避免不必要的穿堂越室;
带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。
储藏室
对于面积标准较高的户型应设储蓄空间;
全封闭独立进入式空间,面积在3平方米以上
入户门旁,要设置鞋柜。
21.窗墙比问题
窗占墙的比例20%-30%,一般为低档房,大量经济适用房和从前遗留下来的老房子都是这种比例,而且窗的造型简单,中规中矩,缺乏美感。
窗占墙的比例40%-50%,是现代住宅小区通常用的比例。窗的造型开始美化,出现了外飘窗、转角窗。窗户所用玻璃有蓝玻、绿玻、中空隔音玻璃。
窗占墙的比例70%以上,一般公认为高档房,接近豪宅的尺度。这类住宅大量在客厅、卧室、甚至书房采用落地长窗。但是在北方地区这样做对节能保暖不利,造价也高,同时也有安全问题。
采光口(窗)与地面比例不应小于1∶7。
22.阳台/露台
阳台/露台必须保证在客厅设置。如果客厅没有阳台,而仅仅在主卧设置,市场将难以接受
住宅户型适宜尺度
23.空中别墅的 “三类”空间
24.户型与风水
风水的市场性
广东沿海一带,包括潮汕人、福建人,对住宅的选择,无论是城市、农村都极信风水,山区尤甚。
尊重而不迷信
市场中,为数不少的客户在讲究“风水”,从研究客户的购房心理与行为着手,我们不得不研讨居家风水。
“居家风水”是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论。
“居家风水”的实质,是人类环境卫生学。
“居家风水”的缺憾是由于户型设计中的忽略,造成客户在居住中的不适,成为一种心理障碍而影响其情绪与生活。?
住宅户外的不良风水现象
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  • txs426
    txs426 2017年11月26日 14:26:01 2楼
    谢谢楼主分享资料。
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  • zxbxbwk
    zxbxbwk 2017年12月01日 09:28:36 3楼
    谢谢楼主分享资料。
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  • 寒冬
    寒冬 2018年06月04日 15:39:22 4楼
    这些关注可以作为设计优化的亮点展示。
    回复 0 举报
  • wu030216
    wu030216 2018年06月06日 13:44:27 5楼
    很不错,非常喜欢,挺好的,真棒
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  • liupoquan
    liupoquan 2018年06月08日 09:03:34 6楼
    楼主辛苦。谢谢分享!
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  • 蒋以华
    蒋以华 2018年06月19日 08:25:41 8楼
    你讲的很好,但是太专业了
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  • 口口0707
    口口0707 2018年06月29日 09:19:48 11楼

    我想要一座大 房子  落地窗 !

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  • 旅行的夏天yz
    旅行的夏天yz 2018年07月04日 09:00:52 12楼
    楼层加上背光相光及房屋面积,一般人差不多考虑这么多了
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  • 天天gt
    天天gt 2018年07月23日 09:27:51 13楼
    学习了。
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  • xingye8860
    xingye8860 2018年07月30日 08:57:13 14楼
    不好说啥,仁者见仁智者见智的事情。。。                                                                          a       
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