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海南:停批100㎡以下商品房(包括公寓)

发布于:2017-10-13 16:12:13 来自:房地产行业/地产风向标 [复制转发]
海南近日出台的“停批100平以下商品房”的政策则让投资者的“心碎了”。
一、 关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知
琼建房〔2017〕250号
各市、县、自治县人民政府:
为进一步提升房地产开发品质,促进房地产业转型发展,根据《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(琼府〔2017〕76号)要求,现就严格控制小户型商品住宅审批有关问题通知如下:
各市县自本通知印发之日起,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设上述商品住宅包括酒店式公寓,但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。各市县在本通知印发之日前,已批准商品住宅项目建设工程规划许可的,可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。
海南省住房和城乡建设厅 海南省规划委员会
2017年9月29日

1、海南住建厅称“并非一刀切”
海南省住建厅回应称“并非一刀切”,面向本地居民,可以定向供应多种套型面积的住宅。
海南停批100平以下的商品房主要是为了改变度假地产的产品结构,有效遏制候鸟式居住的空置现象,提升旅居效率和效益;未来100平以下的产品更多将转变为租赁房,提高利用率。
100平米以下的商品房多是流通性较好、投资客喜欢的产品,此次海南房产政策出台主要是让当地楼市稳定地发展,对商品公寓、海景公寓产品影响较大。
70%以上购房者为“候鸟”型客户
大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。
按三亚市旅游局的统计,2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人。
而2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,海南购房者中71%来自岛外,其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置率现象凸显。
同时,链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。
海南省住建厅相关负责人表示,此次停止小户型商品住宅建设,提高商品住宅套型面积,在海南实行开发规模总量调控的情况下,可以降低入住人群规模,缓解基础设施和公共服务设施压力,提升居住环境质量。

海南省住建厅相关负责人介绍,从近两年的摸索经验看,控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。


9月30日,省住房和城乡建设厅相关负责人对该政策进行解读和答疑
9月29日,海南印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》(以下简称《通知》),其中关于“各市县自本通知印发之日起,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设”的政策内容引发其社会极大关注,很多人对该政策的目的、执行以及可能产生的影响都产生疑问。
资源稀缺要提高开发效益
海南是我国唯一的热带岛屿省份,生态资源优越,房地产市场发展要从长远角度考虑,提高稀缺资源的开发效益和使用价值。在房地产开发上,海南要贯彻落实 习 近 平总书记提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,严控供应量,不能把海南变成房地产工厂,要从要多少建多少,变成有多少卖多少。
从目前海南房地产开发的实际情况看,小户型商品住宅的需求及可接受的人群面广,很多企业为迎合市场,促进项目销售和加快资金回笼,开发了大量的小户型商品住宅,并将大部分卖往岛外市场。随着大量小户型商品住宅投入使用,更多岛外“候鸟型”人群季节性居住,给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。
停止小户型商品住宅建设,提高商品住宅套型面积,在海南实行开发规模总量调控的情况下,可以降低入住人群规模,缓解基础设施和公共服务设施压力,提升居住环境质量。同时,大户型商品住宅销售及资金回笼相对较慢,对企业资金实力等方面要求较高,将倒逼房地产企业结构调整,逐步淘汰实力弱小的企业,支持有实力的企业做大做强,提升海南房地产业整体开发水平。
此外,对于前来海南旅游度假、休闲养生的人群,应鼓励通过酒店、宾馆、分时度假、共享型住房、共享农庄、美丽乡村民宿、住房租赁市场等多种途径解决居住问题。这也符合海南国际旅游岛建设发展方向。

提升产品品质引导产业结构调整
近年来,海南房地产商品住宅新开工面积、销售面积都有所增长,但房地产开发普遍重视量的扩张,忽视质的提升,一些地产项目开发粗放、品质不高、配套不完善等问题较为突出,不利于海南房地产业长期平稳健康发展。
为此,海南也在逐步摸索经验,出台系列相关政策促进房地产业提高产品品质和开发水平。例如,从2015年11月,海南已经停止批准套型建筑面积在60平方米以下(含60平方米)的商品住宅建设,三亚市也将商品住宅最小套型建筑面积提高至80平方米。
住建厅相关负责人介绍,从近两年的摸索经验看,控制小户型商品住宅开发对引导房地产业结构调整、提升产品品质具有较好的促进作用。因此,经多方面综合考虑,《通知》提出,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。
省住建厅有关负责人强调,该政策并非是“一刀切”。为保障本地居民的住房需求,回归住房的居住属性,《通知》提出,保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅不受100平方米限制。面向本地居民,可以定向供应多种套型面积的住宅,包括小户型住宅,满足岛内不同层次的住房需求,解决好本地居民住房问题。其中,自住型商品住宅、共有产权住宅是指带有一定保障性质、面向本地居民供应的低于市场价的商品住宅,居民可拥有完全产权或部分产权,并长期拥有居住使用权。

明确自住型、共有产权住宅土地开发的限定条件
今后,为加强自住型商品住宅、共有产权住宅土地出让、开发建设、销售、登记等方面的管理,对利用新出让的住宅用地开发建设自住型商品住宅、共有产权住宅的,市县政府应在土地出让时,明确提出该地块所建住宅的用途、销售对象、销售价格、套型面积等限定条件,作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件,并由市县政府相关主管部门与土地竞得人签订协议,督促其履行责任,并在项目建设中严格监督落实。
同时,市县规划、住建、房管等部门应在批准的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证中注明该项目为自住型商品住宅或共有产权住宅,尤其是房管、国土部门要在房屋交易、不动产登记及转让等环节严格把关,确保自住型商品住宅、共有产权住宅用于解决符合条件的本地居民的住房问题。
对利用存量商品住宅用地开发自住型商品住宅、共有产权住宅的,首先开发企业要将建设计划报经市县政府同意,并纳入市县自住型商品住宅、共有产权住宅建设计划实施。其次,各市县有关部门也要按照上述新出让的住宅用地开发自住型商品住宅、共有产权住宅的有关要求加强监管,督促企业严格落实。
另外,为使该政策具有可操作性,《通知》提出,在《通知》印发之日前已批准商品住宅项目建设工程规划许可的,可按照原建设工程规划许可的商品住宅套型建筑面积继续实施。(已批准商品住宅项目建设工程规划许可的,是指已取得建设工程规划许可证的项目)

二、 进一步深化“两个暂停”政策

9.29号海南省政府同时发布
《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》
《意见》从房地产业发展方面贯彻落实了《决定》一系列关于生态文明建设的发展理念、方式和措施,明确提出具体管控办法:
一、停止审批的区域
1:永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目,只允许开发新建用于解决本地居民住房问题的保障性住房、改善性商品住房。
2:海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅,严格加强海岸带管理和保护海洋生态环境。
3:生态红线区周边要严格控制商品住宅开发,海南“多规合一”已对生态红线区内的管控提出明确要求,《意见》将严控商品住宅开发的范围扩大到生态红线区周边。
4:工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域,严格控制商品住宅开发,这不仅从生态环境保护的角度考虑,也充分考虑了购房居民的居住环境质量。
二、停止审批产权式酒店
《意见》加强了对房地产开发的调控,例如停止审批产权式酒店。这是因为这几年海南产权式酒店的发展虽有一定规模,但相比于分时度假、共享型住房、共享农庄等新型模式,产权式酒店的发展模式已较为落后,且其开发建设管理存在诸多问题。
三、主体封顶后方可预售
商品房主体工程封顶后方可批准预售的要求,主要基于以下考虑
1、房子没有封顶,购房者无法判断楼房整体质量;
2、部分开发商实力不强,资金短缺,如果预售情况不好,容易造成延期交房甚至成为半拉子工程,购房者利益受到侵害;
3、目前海南房地产开发企业以中小企业为主,取得资质的房地产开发企业有3859家,中小房地产企业占90%以上,开发水平普遍不高。
四、全面提升房地产开发品质
多方保障房地产市场平稳健康发展  
为推进解决以往房地产开发模式存在的建筑风貌不美观、建设方式落后、产品品质低、配套设施不完善等问题,《意见》对提升房地产品质提出多方面要求。
一是提高开发设计水平。加强建筑风貌设计,打造独具特色的建筑景观,严格把关容积率、绿地率、密度、高度、体量、色彩和建筑风格等,不再审批全玻璃幕墙项目。
二是推进建筑产业现代化。大力推广装配式建筑、全装修住宅、绿色建筑(推广新型墙体材料)、绿色生态小区等。
五、加大市场监管力度
1、加强交易合同网签备案和交易资金管理,构建完整的房地产市场监管体系;
2、开展专项整治,更加严厉打击虚假宣传、违法广告、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱市场秩序的行为;
3、严格执行商品住宅价格备案管理,每套房都要备案,未备案的不得发放预售许可;
4、加快房地产行业诚信体系建设,建立守信激励和失信惩戒机制;
5、加强监测分析,加强房地产市场风险防范。
为防止个别企业假借其他名义变相圈地开发房地产,《意见》提出,严禁以发展其他产业,建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅,特色小镇原则上不得批准新建商品住宅等。

三亚市房地产调控
10月9号也开始升级

全部回复(2 )

只看楼主 我来说两句抢地板
  • 地瓜玉米
    地瓜玉米 沙发
    三亚房地产的市场现在是个什么状况?
    2018-09-03 09:16:03

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    赞同0
  • 贾工地产
    贾工地产 板凳
    谢谢楼主资料
    2017-11-24 18:08:24

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    赞同0
这个家伙什么也没有留下。。。

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