房地产如何借力PPP模式转型升级

作者简介：钱冲，湖南民咨信息咨询有限公司合伙人、湖南君见律师事务所律师。

前 言    

经过二十多年的快速发展，房地产黄金时代已渐行渐远，只要开发就赚钱的时代已经终结，作为一名服务于房地产行业的律师，笔者有几个直观的感受，一是优质土地资源的获取越来越难；二是与房地产相关的生产要素渐行渐远（比如融资渠道、从业人员等）；三是房地产行业发展的步子总体变慢。回想2008年经济危机，当时国家为了应对经济硬着陆的风险，于2008年底火速推出4万亿刺激计划，以期拉动内需，与此同时实现扩张政策，主要表现是货币和信贷极度宽松，在拿到大部分投资资金以后，央企或国企不知道该往哪里投，只能在没有长远规划与严密计划的情况下投向房地产与基础设施领域，而在宽松的货币政策和传统消费习惯的双重刺激下，消费者开始炒房或囤房，如此有意无意的配合，既让GDP保持了高速增长，也造就了房地产市场的火热。

如今，4万亿投资计划实施已过9年，当年投资过热造成房地产下游的钢铁、煤炭等行业产能过剩，在投资红利逐渐消散后，相关企业要不谋求转型，要不被清理出局，那么，房地产会像其他行业一样整合升级吗？答案是肯定的，一方面，房地产并非独立存在，而是处于整个产业链的顶端，下游的整合将会反作用于上游产业，另一方面，在政策和市场的双重规制下，房地产必须也必然回归理性，对于房企而言，转型升级，是接下来必须要面对的事情。那么，房地产企业能不能借助PPP模式的兴起谋求升级转型？如何升级转型？带着这两个疑问，我们来一同探究。

一、房地产产业走到现在，所面临的问题包括哪些？

笔者认为，房地产一路走来，曾经高歌猛进，现在步步为营，是政策使然，更是产业发展规律内生动力所迫，这并非是因为它叫“房地产”，而是因为在产业机构的调整过程中，任何一个行业或者产业，都会经过由粗放到集约，再到可持续良性发展。房地产发展的外部因素就像一双抓不着的手，无时无刻不影响着行业的走向，主要表现在以下几个方面：

1、土地供应，相信几乎所有的房地产从业人员都会有一个同样的感受，优质土地资源的获取越来越难，以笔者所在的长沙市为例，在2017年2月的某一次土地拍卖中，六块地平均溢价率达77.82%，中小房企拿地的机会非常小（特别偏僻的地块除外），土地市场彻底变为有钱人的游戏，而巧妇难为无米之炊，没有土地的房地产，还叫房地产吗？笔者服务的多家房地产企业曾经采取土地资产并购、以股权并购的形式间接收购土地、合作开发、自有资产重建等多种方式，希冀拓宽“融地”渠道，但效果并不理想。

2、资金问题，笔者曾经服务于一家民营房地产企业，该企业所开发的楼盘，除了土地出让金是以自有资金出资以外，建安工程、幕墙、配套建设、预备费、流动资金全部是通过民间融资或其他渠道筹措，可以说没有任何防风险的能力，但就是这样一家企业，在特定的时期，也能够在市场上生存发展。回到现在，不管是从银行融资还是民间融资，或是信托、基金，对于房地产的融资需求都采取收紧的策略，难以从市场上为房地产行业直接融资已成为常态。笔者认为，接下来，在国家宏观调控的引导下，很多资金实力欠缺的中小房地产企业将因为“主动脉”被切断而遭到淘汰或被整合。

3、传统城镇化发展模式不可持续，中国房地产目前主要以住宅开发为主，而房地产的发展，正是伴随着中国城镇化快速发展的脚步，可以说是城镇化再造就了中国楼市，根据国家统计局2017年1月20日公布的数据，中国城镇常住人口已达79298万人，乡村常住人口58973万人，城镇化率为57.35%，与西方发达国家相比，我国的城镇化率确实还有一定空间，那么，是不是意味着房地产将继续沿着传统城镇化的模式一直发展下去？笔者认为，这样的回答过于武断，因为目前中国房地产市场是一个交易市场，并非运营市场，也就是说，新建住宅占主导，而随着城镇已有房屋规模越来越大，新建需求将越来越小，因此，传统城镇化发展思路可解决近忧，但必有远虑。

4、一二线城市黄金区位有限且基本已经开发完毕，区位对于房地产的重要性是不言而喻的，不管是房地产热还是遇冷的时期，核心区域的楼市都从不缺位，从这里我们可以看到，房屋除了本身所具备的居住属性外，还有投资品、金融工具等多重属性，因此，在分析房地产发展时，就需要结合市场经济原理，区位优势便是非常重要的影响因素。如果说土地供应决定房地产发展有与没有关系，那么，区位优势就从很大程度上决定房地产好卖与不好卖的关系（这里的好与不好是相对关系，而非绝对关系），土地与区位是横坐标与纵坐标的关系。而根据房地产开发的规律，一般最先开发的是位置较好、交通较为便利的区位，这些区位资源是非常有限的，城市可以不断向外扩张，但中心区域就在哪里，以长沙为例，五一广场附近是长沙的城市区位中心，也是最繁华的地段，除了难以征收的地块以外，基本都已经开发完毕。

5、开发成本提高，随着土地获取竞争越来越激烈、原材料价格上涨、人工成本的上升等，房地产开发成本普遍上升，而随着人口“红利”的逐步消耗，建筑业原本需要的大量廉价劳动力已经不像从前那样充足，人工成本只会越来越高，人力和原材料成本的上升将倒逼房地产工业化提速。虽然“羊毛出在羊身上”，成本上升可以依靠提高房价来对冲或弥补，但房地产行业利润的降低却是不争的事实，特别是纯“项目公司”型地产企业，未来的发展空间被进一步压缩。

6、其他因素，比如限购政策、消费理念、信贷政策，这些因素可以在短期内对房地产行业的发展造成影响，但不是行业走势的决定性因素，具有一定的周期性。

二、房地产行业的发展趋势分析

在任何一个国家，行业的发展离不开政策的引导与支持，因此，

在分析行业的发展趋势之前，笔者认为，首先要对行业相关引导政策（顶层设计）进行解读：

首先要解读的政策是《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（2017年2月24日施行），虽然这个政策是建筑行业的政策文件，但与房地产息息相关，该意见第七章“推进建筑产业现代化”指出，要推广智能和装配式建筑、提升建筑设计水平、加强技术研发应用、完善工程建设标准，根据这个文件，建筑的科学技术性将越来越强，建筑将充分体现技术之美，而不是简单建材叠加，作为上游产业的房地产也要顺势而为；

第二个要解读的政策文件是《国务院办公厅关于加快培育和发展

住房租赁市场的若干意见》（2016年5月施行），该意见指出“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，提高公租房运营保障能力；鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产；鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平，允许改建房屋用于租赁；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”，这个文件所蕴含的信息量相当丰富，表现在两个方面，一个是虽未直接指明不鼓励发展传统地产，但采取的是鼓励发展租赁地产的表述，其用意很明显，一个是鼓励采取PPP模式运营租赁住房。

第三个要解读的文件是《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（2016年2月施行），该意见指出“要加快城镇棚户区、城中村和危房改造，实施棚户区改造行动计划和城镇旧房改造工程，推动棚户区改造与名城保护、城市更新相结合，加快推进城市棚户区和城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房（包括无上下水、北方地区无供热设施等的住房）改造，将棚户区改造政策支持范围扩大到全国重点镇；在国家、改造者、土地权利人之间合理分配“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的土地收益；建立购租并举的城镇住房制度。以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系”，从该文件来看，在新型城镇化的整体规划下，要优先发展棚户区改造、危旧住房翻新改造、历史名城保护与城市更新等公益性与保障性的项目。

在解读政策的基础上，再对行业的发展成熟度进行分析，如果将过去的二十多年作为我国房地产业发展的“上半场”，今后的一段时间，将是它的“下半场”。城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论，一个细分的时代已经到来！这是规律推动的结果，而一旦行业发展进入成熟期后，那些终极目标模糊、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，将不断地被边缘化，甚至改行出局。那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，总能在激烈残酷的竞争中脱颖而出，从战略转型来看，笔者认为，以下几个方面将成为行业发展的趋势和房地产企业战略转型的方向：

1、住宅工业化的逐步推进，技术是一个非常神奇的东西，它可以驱动创新与变革，以长沙远大可建的模块化装配技术为例，大部分的模块将在工厂完成生产，再进行安装，这就是住宅工业化（住宅产业化重要的组成部分），虽然对于这种住宅工业化技术，目前还存在一些争议，但并不能因此抹杀这种创新的生命力，欧美发达国家的住宅工业化率已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。我们必须认识到，住宅工业化将尽最大可能解决房屋质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，房屋建造周期缩短，以生产效率的提升促进投资回收期的大幅提升。我们甚至可以说，住宅工业化将会为我国房地产业带来一场革命。

2、房地产+模式，如果把互联网和房地产结合在一起，应该会有绝大部分同仁会自然而然的想到互联网+房地产，因为在人们的印象中，一般会以互联网+什么什么去描述某一个或者某一类具有创新力的事务或时代，但笔者认为，互联网的力量确实很强大，但互联网仅仅是一个工具，如果脱离了它所依靠基础产业，将没有任何意义，基于这个理念，以交叉或融合为方式方法，最合适的表述应该是房地产+互联网，比如各种创客社区，而如果房地产+购物，就会成为各种shopping mall，还有陆家嘴股份公司的“地产+金融”模式，金科地产的“地产+服务”模式。从中我们可以看出，房子已经不再只是“住”了，房地产必将从传统的B2C模式转变成C2B，从让居者有其屋到居者“优”其屋、住得更好，房企也不得不在房地产上做“+”。

3、新型城镇化路径，从之前的政策导向可以看出，政府在力推新型城镇化，那么，房地产企业在这个利好政策下可以从哪些方面着手，第一是新型城镇化本质是人的城镇化，所以对于人居需求的规模和品质都会有所提升，这既带来了住房市场的需求增加，也使得改善型的住房物业的需求增加，给房企后续投资提供了一个契机。第二是新型城镇化带来了各类配套的增加，尤其是配套高铁建设能够使得生活居住的便利性增加，这会刺激包括商业地产在内的各类地产业务投资上升。第三是新型城镇化使得农村土地制度改革得以快速推进，进而使得后续农村房地产市场的发展也会面临契机。第四是新型城镇化将改变传统交易地产的模式，租赁地产有望崭露头角，房地产企业的持续运营能力和持续盈利能力将得到改善。

4、产业地产，即以华夏幸福为代表的产业兴城模式，说起华夏幸福，最近确实非常火，作为一个从不炒股的人，笔者最近都开始关注这家企业的股票，原因很简单，看好这家公司目前所做的事情，正如其官方网站公司介绍所称，公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。而从业绩来看，也确实可圈可点，固安模式被国务院点名表扬，发改委更是亲赴固安调研，向全国推广。

 5、综合运营商，在房地产业快速发展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。实际上，即使在数量最多时，绝大多数开发企业基本上属于“项目公司”，而我们知道，绝大部分项目公司仅靠自持物业维持运转，没有综合服务的输出，并不具有持续运营与盈利能力，很多开发商被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。目前已有万科、绿地、碧桂园、龙湖、保利等多家房企推出或即将推出合伙人制度，意图进一步激发公司内部的创业热情，进而全力从“房地产开发商”向“城市综合运营商”的转身。目前到底什么是“城市综合运营商”，还没有非常明确、统一的界定，但从大型房企的频频动作分析，从持续运营盈利能力倒推，基本可以确定这一趋势。

三、房地产产业与PPP模式有什么连接与共通点？

时下PPP模式正在全国推广，但让笔者感到意外的是，建筑施工企业比房地产企业更加积极，大型房地产企业中，除了绿地、碧桂园、中信地产、华夏幸福等少数房企布局PPP产业外，其他房企的步幅很小，诚然，城镇化的空间会让房地产行业在一定的时限内持续收割市场，但通过在前分析，可以得出，房企需要拥抱城镇化但绝不能仅仅依靠传统城镇化，应当在收割市场的同时为转型打基础、未雨绸缪，PPP模式与新型城镇化便是非常好的契机，笔者认为，房地产与PPP模式至少具有以下连接点与共通点：

1、以土地为基础，不管是PPP项目还是房地产行业，都离不开土地，在房地产开发中，开发商需要通过土地二级市场获取土地，而在PPP模式下，可以通过划拨、出让、作价入股等多种方式供应土地，对于房企而言，拿地应是驾轻就熟，相比建筑施工企业应是更具优势。

2、以建设为要件，房地产开发中，建设直接关系到后期的产品上市，非常关键，在PPP项目中，建设关系到能否提供公共产品和服务，从这个角度出发，二者极为相似。

3、以资金为供给，在房地产项目中，开发商需要筹措资金并安排资金使用，在PPP项目中，社会资本或项目公司需要承担融资职责并合理使用资金，从这个角度出发，开发商的功能定位更符合社会资本的要求。

4、以整合为基本能力要求，在房地产项目中，开发商需要整合金融机构、施工建设、供应商、运营服务商等多个主体，在PPP项目中，社会资本同样需要整合金融机构、施工建设、供应商、保险公司、运营服务商等。

5、以可持续为导向，虽然在传统房地产行业中，可持续发展理念并未得到贯彻落实，但我们并不能因此否认房地产企业可持续发展的尝试与转型，比如商业地产其实就是在谋求可持续发展，但被电子商务狠狠的狙击，而PPP模式的核心也是可持续发展，社会资本需要在10-30年的合作期限内提供持续优质的产品和服务。

四、PPP模式的本质到底是为了什么？

在弄清楚了PPP与房地产之间的连接点之后，我们再来分析，PPP模式的本质到底是什么？房地产的发展趋势与PPP模式之间能否碰撞出火花，笔者认为，可以从以下角度去理解：

1、PPP是一辆三轮马车，在加上第四个轮子之后，就能在大路上欢畅的驰骋，在很多地方政府眼中，PPP模式是一种工具，特别是融资工具，因此，PPP最多是这辆马车中的一个轮子，笔者并不否认PPP模式具有融资的作用，但是笔者更加认为，PPP模式应是这辆马车中的三个轮子，剩下一个轮子是PPP模式所应用的行业或领域，比如PPP+新型城镇化，就将改善棚户区和老城区居民的居住条件。

2、平滑债务支出、缓解地方政府债务压力是直接目的，提高公共产品和服务的供给是价值追求，不管是在与同行讨论时，还是在写文章时，笔者坚定不移的认为，围绕PPP模式所开展的任何讨论，均应当围绕PPP的直接目的与价值追求，否则，讨论将没有任何意义。

3、PPP模式是身份回归之道，纵观欧美发达国家，政府的主要职责是监管与引导，而不是提供具体的公共产品和服务，政府应当减少对微观事物的干预，而专业的社会资本应充分利用其专业能力、高效管理能力，向社会大众提供更好的产品和服务，就好比医生的天职是利用高超的医术为病患解除病痛，而不是作为药品推销员。因此，身份回归是社会发展的必经之路，这与开发商运营城市、政府监管的发展趋势不谋而合。

五、借助PPP模式的发展，房地产企业可以做些什么？

1、以获取土地资源为短期目的，虽然笔者并不完全认同房地产企业参与PPP项目是为了获取土地资源，但一个现实的问题是，如果房地产没有较深厚的积累，在自身都岌岌可危的情况下，何以提供优质、高性价比的公共产品和服务，因此，必须让迎合市场和趋势的房企先生存下来，从客观情况分析，通过基础设施建设、棚户区改造等PPP项目，房地产企业作为社会资本，将在目标地块规划方案编制、储备计划制定、出让计划等方面掌握更多的主动权，在土地获取时将更有优势，而且笔者认为，应当在土地出让时酌情给予其一定的倾斜，房地产企业不仅要成为城镇化红利的分享者坐享其成，更要参与进来，因为中国城市缺的不是高楼大厦，正是基础公用设施，房地产企业在修建高楼大厦的同时更应当参与基础设施建设。

2、以分享新型城镇化红利为过渡，对于新型城镇化发展路上，房地产企业能够做些什么，在前已做分析，在此不做赘述，那么，哪些领域房地产企业可以去挖掘，笔者认为，至少包括以下几个领域：

第一个，城市综合开发，如“西安市未央区徐家湾地区综合改造PPP项目”；

第二，安居性保障工程，如财政部第三批示范性项目“四川省宜宾市珙县新城区基础设施建设（市政配套工程、保障性安居工程）PPP项目”；

第三，棚户区改造项目，如财政部第三批示范性项目“山东省泰安市宁阳县工矿棚户区改造项目”；

第四，历史文化名城保护项目，如“福州上下杭历史文化街区保护开发PPP项目”；

第五，体育场馆建设，如笔者参与的湖南省财政厅第四批示范性项目“岳阳市第十四中学艺体馆建设项目”；

第六，老年公寓项目，如财政部第三批示范性项目“湖北省襄阳市道安老年公寓项目”；

第七，轨道物业，如绿地地铁集团的地铁物业模式（港铁），根据笔者的亲身体验，广州地铁物业就运作的非常好，地铁站能够为消费者提供一站式服务，根本无需出站。

以上仅是列举，并未包含房地产企业可以参与的所有PPP项目。

3、以产业地产为快速发展之路，还是以华夏幸福来分析，笔者经过查询华夏幸福的公司业绩，伴随着PPP模式的运用与发展，2016年华夏幸福累计实现销售额1200亿元，同比增长66%，超额完成全年销售目标138%。产业新城开发建设板块实现销售金额901亿元，贡献大部分销售业绩，其中园区结算收入额为178亿元，同比增长82%，增长快于整体销售金额增速，未来随着园区结算收入的快速增长，高毛利率的产业发展服务板块占收入比重将持续提高，公司业务结构将得到持续优化，整体盈利水平将再上一个台阶，而受益于华夏幸福的产业地产模式，2016年，固安县从2002年全年财政收入仅1.1亿元升到了80.9亿元，可谓是双赢。

4、以运营城市为价值追求，房地产的兴起，伴随着我国城镇化的快速发展，伴随着城市的快速变迁，但回想房地产行业已经走过的二十多年，似乎都只是城市的过客，并没有真正参与进来，在接下来的时间，房地产企业要想成为百年房企，不仅需要具备开发的能力，更要具备综合运营的能力，笔者认为，运营城市模式至少应当包含产城结合（经济效益）、人与自然和谐相处（环境效益）、软硬件支持、多元化的服务（社会效益）等要素，而对于到底什么是运营城市，虽然这个概念已经不再是新鲜词，但至今都没有权威的系统性诠释，有待同道中人集思广益、创新思维，造福城市、造福社会。

转自：PPP知乎