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啤酒酿造厂街区型建筑综合体The Brewery Blocks

发布于：2015-09-26 21:16:26 来自：建筑设计/公共建筑设计 [复制转发]

项目描述

啤酒酿造厂街区型建筑综合体位于美国俄勒冈州波特兰市的珍珠区（波特兰创意产业的中心区域）内，是一处繁华的可持续性城市综合街区。项目整体包括五个连续性城市街区中的7幢建筑；包含零售、办公、居住、文化、演出等各类场所，总面积达170万平方英尺（约16公顷）。该街区综合体已经成为城市旅游购物的繁华之场，充满活力的街景布局赋予街区跃动的视觉魅力，智能化的交通系统将整个街区综合体与其余城市区域有机地连于一体。

该项目的建设遵循场地营造、可持续发展、地方历史文化传承和财政可行性等原则。开发商以创新性综合应用为途径，利用公私合作伙伴关系，把项目建设的重点放在保护地方历史文化的完整性上。该街区啤酒酿造业的蓬勃发展成为了招商引资的亮点，也是未来财政收益的主体来源；此外，步行化、宜居化的可持续性住区环境也可为该项目带来十分可观的潜在经济收益。

项目场地原先是布利茨-威茵哈德啤酒酿造厂所在地，周边人迹罕至，几乎没有商贸区和住区，是一处逐渐走向落寞的城市仓储区域。然而，经过项目改造，这里的面貌焕然一新，由落寞走向繁华，形成一个朝气蓬勃的建筑街区综合体，标志性历史建筑得以完好保留，历史悠久的波特兰兵工厂经过精心改造后，变身成为华丽的格尔丁剧场。啤酒酿造厂街区型建筑综合体的成功改造充分体现了建筑的可持续性与历史传承性并存的建筑设计理念，并确保了项目场地长期稳定的金融状况。

项目获奖原因解析

美国城市土地学会的授奖项目必然是拥有非凡社会效应的成功之作；也许只有时间才能够最为有力地证明一个项目的成功与否。啤酒酿造厂街区型建筑综合体项目建成于2000年，并于同年投入市场运作，至今已有十余年的发展历史。自成立时起，该项目就被公认为城市发展示范街区，而如今，由于在各方面都不断展示出市场发展的绝对优势，这里的成功发展与繁华景象已经超越了它在任何历史阶段的发展。十余年的时间过去了，该项目经受住了时间的考验，依然持续着蓬勃发展的态势，因而，获奖显然当之无愧。

建设目标与场地营造
“目标”区域精心设计与布局
项目团队以创新性作为出发点，旨在设计建造一处集生活、工作、娱乐、学习于一体的24小时全天候城市街区综合体。项目全面启动之初，投资者们都对这种多功能性综合城市空间的可发展性表示质疑，相对而言，他们更热衷于在单一型功能城市空间进行投资。然而项目团队并没有气馁，他们不断努力探索，以寻求成功实现城市空间的多样化发展与可持续性发展这二者之间的有效平衡，呈现一处涵盖商业、零售、服务、艺术、教育、居住等的综合城市街区。

20世纪90年代的珍珠区是新兴的时尚型居住区域，但这里最为基本的食品零售业却十分欠发达。而该项目的改造则是建立在承诺解决当地的食品零售业欠发达问题基础之上的，开发商曾与大型食品零售企业“全食超市”签署相关协议，以确保该地区食品零售业的全面发展，进而确保即将竣工的毗邻居住区的食品供给。继全食超市进驻之后，许多当地和全国性食品零售企业纷至沓来，当然也包括一部分独立经营的食品零售商，他们将成为该项目各铺面的租户，从而形成了食品零售业的多样化发展，同时也带动了地方经济的连锁发展。

该项目的设计目的旨在重点发展街区的主体人行步道空间，以全面带动零售空间的运营活力，且激活各小型人行道及街景建设；在项目团队看来，各楼宇的间隔空间建设，其重要性不亚于楼宇本身的建设。一个成功的人行步道环境设计，需要合适的景观街具、富有生趣的植栽槽、制定式特色路灯灯杆以及个性化的遮阳篷和店面装饰等诸多元素的和谐配置与安装组合。各建筑出入口处迎面设置的舒适长椅景观街具及公共和私密空间之间的灵活过渡区域，这些细节元素的设置，营造出舒适且具人性化的街区氛围。

尽管遵循人行道设施优先原则，但相应机动车停靠空间也是必须确立的，项目团队最终决定营建一个三层式地下停车场。该项目对于人行道设施建筑的重视，使得整个街区人行环境彻底改善，据相关数据统计：2000年，该街区的每个主要交通路口平均每小时仅五人通过；而经过改造后，每小时的行人数则显著上升至1 721人。原先的布利茨-威茵哈德啤酒酿造厂内仅有200名工人在此地工作、生活。而如今，包括办公区、零售商贸区以及居住区在内的各种公共空间中的人数高达3 500余人。
该项目的另一个亮点是街区最具人气的鲍威尔书城，它是目前世界上最大规模的全新型书店设施。书城毗邻街区综合体，平均每天吸引约6 000名读者，为街区内的零售业提供了稳定的客源，有力带动了周边经济的共同发展。

可持续性发展
以环保意识为指引，在保留历史遗迹的同时，创建全新建筑设施
啤酒酿造厂街区型建筑综合体是当地首个可持续性发展大型重建项目，它充分证明了此类项目能够为整个地区的传统商业发展带去相当可观的经济及环保价值。该项目建设符合美国绿色建筑委员会对所有建筑制定的LEED绿色建筑认证标准，然而在项目的设计及建造阶段，LEED绿色建筑还仅仅只是一个全新的概念，更多地是被视为一种新兴事物，而并非作为一个建筑项目带动经济发展与否的权衡标准。

该项目中的所有建筑体均是LEED绿色建筑认证获奖建筑，其中包括1个银奖、4个金奖、1个白金奖。项目的建设推动了绿色建筑技术的早期发展。建筑的可持续性特色设计包括：带有可操控窗户设施的高效建筑立面、区域性集中化雨水处理系统、四号和五号建筑体中的场地特定生态屋顶设施、格尔丁剧场建筑的雨水收集及再利用系统、四号建筑体屋顶的太阳能光伏可再生能源设施、亨利大厦的集中化热回收系统，以及格尔丁剧场的置换通风/地板通风系统。位于一号建筑内的全食超市，其屋顶上的冷冻水装置为所有7幢建筑体及其本身附楼——原有的南面西十二楼——的空调系统提供水源。施工过程中94％以上的垃圾从垃圾填埋场有效转移。

该项目的建造遵循格尔丁·埃德勒的场所营造原则，建立一个20分钟步行半径范围内能给予民众便利生活资源的街区环境，且在这一范围内提供各类文娱生活空间，这也是项目团队定义该项目可持续发展的一个关键要素。正是由于街区内这些人性化便利设施的设计与建造，让人们自然而然地选择徒步出门，而将心爱座驾留在家中；此外，该街区建设环绕波特兰捷运及有轨电车公共交通系统，同时还在街区的一至四号建筑范围内增设了多个公交站点。街区内还安置了一系列的街边自行车停放架，并在地下停车库内设有带储物柜和淋浴设施的自行车集中化安全看护场所，这些设施的配置都有力地推动着骑行上下班的进一步实现。波特兰市引进并倡导汽车共享理念，因而，该项目街区周边也设有众多的汽车共享服务场所。

20分钟步行原则也促进了街区的绿化建设，其中包括：绿地空间建设、若干建筑的生态屋顶设施，以及路易莎公寓大楼上的无障碍屋顶花园露台，这些绿化措施都有力地维护着当地的生态系统，进而创建一座绿色自己的生态城市。

保护性设计
有效保护和提升项目场地的固有历史价值，充分尊重区域历史文化的完整性
啤酒酿造厂街区型建筑综合体改造，保留并传承固有历史文化元素，成功实践着场地营造原则，放弃了铲平历史地标的毁灭性低成本方案，而选择优化成本，对历史地标进行可持续性有效保护。经过代代相传与岁月的洗礼，这些具有着显著历史意义的地标建筑，已经深深扎根于这座城市，早已成为城市存在的灵魂，因此，对它们的有效维护和传承是十分心要的，同时，也为全新的项目建设提供了合理化依据与更为理想的本土化建筑环境。

项目场地上的二号建筑是大约始建于1908年的啤酒酿造厂大楼，项目团队对这幢建筑内十分具有保留价值的八层楼高的古老砖砌烟囱进行了加固维护，令其能够成为当地历史地标之一而得以完好留存。约建于1891年的波特兰军械库巨型仓储大楼经过改建，转变成为当地的表演艺术中心，其内设有鲍勃剧院和戴安娜·格尔丁剧场两处艺术表演场所，同时这里也是当地创意性集会场所和学习中心。改建后的仓储大楼是列入美国国家史迹名录的首个建筑体，同时也是LEED绿色建筑认证白金奖获奖建筑。

此外，约建于1929年，保留着完好的艺术装饰建筑外墙的前汽车销售大楼，以及全食超市所在的一号建筑也都是历史性保护建筑。在这些历史性建筑的外立面加固和拓展维护中，古老的建筑墙体与全新、现代钢质及玻璃结构形成了鲜明的视觉对比。为充分尊重项目场地上原有建筑的历史性，开发商保留了所有建筑的历史外观，并对建筑外墙进行混凝土加固，增强砖砌建筑那份特有的历史感。
该项目街区各新旧建筑错落交替间，更加突显当地的工业特色，每一幢大楼都各具建筑亮点，都具有着强劲的凝聚力与吸引力。完好保留历史建筑有助于获取并增强城市应有的自豪感和亲切感，进而树立起全新的地区形象。

经济回报
实现可持续性财务运作，并持续保持市场高度运营状态
该项目尚处于概念阶段时，质疑之声比比皆是。前瞻性设计及运营思维、节能技术的应用以及对历史建筑的保护所对应的高成本投入，被视作是一种投资风险。在当时，整个经济大环境呈下滑状态的情况下，房地产市场也呈现出疲软态势，因而，人们对于该项目的期望值自然不会太高。诸如彻底铲平旧有建筑，建造全新的办公区域和地面停车场设施等建议均未被开发商采纳。反之，开发商则专注于打造多功能型城市空间，并有效保护旧有的历史建筑。

而不是专注于构建混合使用空间和保存历史建筑物。当大多数人只是目光短浅地盯着不断衰败的仓库、老酿酒厂以及坑坑挖挖的地表现状，想要将它们全部拆除后进行重新建设时，身为项目开发商的鲍勃·格尔丁便极富远见地将目光锁定在了建设以丰富多样的商业空间、住宅设施和智能化交通系统为特色主体的多功能城市空间上，此外，他还设想营造一个集环境建设、社会发展和经济运营于一体的充满活力、适宜步行的可持续性住区环境，这种设想在当时，着实令人觉得古怪而不可思议。

然而，这些被大多数人视为高风险的建设项目，结果却产生丰厚的经济价值：项目场地上原有5幢建筑的地块，开发商以1 950万美元（约合人民币1亿1 921万元）购入，而当项目竣工时，其价值飙升至3亿5 000万美元（约合人民币21亿3 900万元）；而到了2007年，格尔丁·埃德勒将3幢建筑的地块售出，售价则为2亿9160万美元（约合人民币17亿8250万元），创下波特兰每平英尺（1平方英尺约等于0.1平方米）地块的最高售价纪录。地产销售对于开发商而言，本身就是双刃剑，项目负责人马克·埃德勒分析道：“一方面我着实不忍看到这些历史性建筑毁于一旦，因为我很喜欢这些建筑；但另一方面，我们有义务对投资者负责，而这个项目所给我们带来的回报无疑是相当丰厚的。”

据相关统计，自2002年以来，二号建筑的内部金融投资收益就以每年16%的速度增长，而摩根大通公司所拥有的一号、四号和五号建筑的净营业收入从2008起便以每年125万美元（约合人民币764万元）的速度成倍增长。此外，各个建筑体的租用率也在呈逐年飙升的强劲态势，该地区的空间需求也在迅速攀升。以二号建筑的空置空间为例，其现代化的办公环境以及历史性的建筑氛围，吸引着众多企业的进驻，空置率由2003年的40%直降至2013年的14%。

据俄勒冈人报相关报道，啤酒酿造厂街区型建筑综合体的出租率是房地产租赁行业中出租率最高的地产之一；其西北长街上各楼盘的平均租金约为每平方英尺37美元（约为每平方米2260元人民币），成为全美排名第18位的最昂贵办公街区。所有这些因素都证明了该项目所具有的强劲经济实力，并有力证实了它是过往20年中波特兰市最为成功的重建项目之一。

社会影响
为波特兰营造积极而深远的社会影响
项目场地位于珍珠区的最南端，项目伊始，这里便被定位为连接珍珠区与传统城市中心商业区的纽带。该项目对波特兰城市中心区域乃至整个城市的发展产生着深远的影响。该项目的建成为曾经的城市中心棕色地带带来了无限生机，并使得这一昔日近乎无人问津的城市街区重新焕发活力。项目的成功改造有力地促进了波特兰珍珠区的一系列后续发展，同时也有助于该地区顺利转型为城市最受瞩目的商业及居住地产区。项目场地的周边区域发展也成为了公共交通导向发展的典范，并促进着城市公共交通及道路系统的全面发展。

该项目的成功带动了周边区域的共同发展，同时对整个珍珠区的周边及毗邻的城市西部地区的发展也都起到了积极的促进作用。自2006年项目竣工以来，该地区又先后启动了20余个相关项目（其中大部分项目现已建成），包括：梅尔弗兰克交货仓库改造再利用项目、卡尔弗大楼建筑改造项目、西面公园大道建设项目，以及McMenamins集团的克莉斯特尔酒店等相关项目。“毗邻项目场地的城市西部边缘区域如今也已焕然一新；这激发了当地开发商Goodmans对于开发这一区域的浓厚兴趣”，阿贝克斯房地产开发联合公司副总裁雷尼·邓恩这样说道。

从规划角度分析，啤酒酿造厂街区型建筑综合体项目也同样促进着波特兰市众多城市重建目标的实现；它是城市日益蓬勃发展的展示者与见证者。当地旅游观光组织“波特兰第一站”自2009年以来已成功接待53个专业参访团来到啤酒酿造厂街区观光、调研。波特兰发展署与当地绿色城市建设倡议组织也将该项目作为成功绿化发展与城市重建项目的典型代表。