某住宅项目概算执行情况分析与投资控制建议

【摘要】如何有效控制建设项目投资，节约建设资金，是各个建设主体和有关参建方的重要任务。本文力求通过分析某住宅项目概算执行情况，发现存在的问题，提出加强投资控制的意见和建议。
【关键词】建设项目；概算；执行；投资；控制；建议
房地产在楼价上涨阶段、成交不愁的时候，建设或投资方对投资控制不是很重视。但是，对于政府投资或者对于处在楼市紧缩，楼价处于下跌通道中的开发商而言，如何在既定建设标准前提下控制好建设投资是必须要做好的大事。本文力求通过某住宅类项目概算执行，提出一些投资控制建议供业者参考。
一、项目概况
某住宅类建设项目总用地面积13.5公顷，总建筑面积33万多平方米。项目由9幢11层小高层住宅楼、5幢16层高层住宅楼、8幢17层高层住宅楼、11幢18层高层住宅楼及1幢3层配套公建组成，其中10幢采用框架剪力墙结构，14幢采用剪力墙结构，3层配套为框架结构。
基础形式采用桩基础，桩型为钻孔灌注桩和人工挖孔桩。地上部分砼构件主要所用砼强度为C35、C30、C25。±0.000以下墙采用MU10混凝土多孔砖，M10水泥砂浆砌筑；±0.00以上外墙采用A5.0级砂加气砌块（密度等级B06级），M7.5混合砂浆砌筑;内墙采用轻集料砼多孔砖（砌体容重1000KG/M3）, M5混合砂浆砌筑；卫生间120隔墙采用A5.0级砂加气砌块（密度等级B06级），M10水泥砂浆砌筑。
住宅户内进行简单装修（如地砖、墙面乳胶漆刷白、厨房灶台和橱柜及盥洗设施，卫生间卫生洁具和洗浴设施、吊顶，住户配家电家具即可入住）。
二、设计概算编制情况
（一）编制范围与依据
1、包括住宅、地下车库、服务用房、物管用房、商业用房、绿化、公厕、围墙、大门、道路等建设内容，未包括太阳能热水系统、智能化特色系统等。
2、依据：（1）初步设计图纸；（2）采用现行《浙江省建筑工程概算定额》（2003版）、《浙江省安装工程概算定额》（2003版）、《浙江省建设工程施工费用定额》（2003版）及有关文件编制，价格采用2009年11月当期地方造价信息； （3）本项目小高层按市区二类民用建筑取费，高层按市区一类民用建筑取费。
（二）主要技术经济指标
总建筑面积约33万平方米，概算总投资约8.1亿元。
（三）其他说明事项
1、概算不考虑财务费用；
2、本概算不考虑各种开户费及室内家具家电；
三、概算执行与造价控制情况
（一）已发生项和预计发生项
1、建安工程中已发生项
（1）桩基施工：三个标段桩基工程中标合同额合计3100多万元。
（2）施工总承包
三个标段中标合同额总计5.73亿万元（暂列金额总计3000万元）。
以上（1）（2）两项，根据现阶段统计估算，变更总计增加约2800多万元。其中设计变更增加总计约1600多万元。
以上累计总计已发生约6.33亿元（其中暂列金额3000万元）。
（3）电梯工程：中标合同额为1780多万元。
（4）装修工程：合同总价约6600多万元（暂列金额300万元）。
如装修结算按照315元/平方米考虑，结算价预计为8300万元。
（5）弱电工程
招标中标价为800多万元。
2、工程建设其他费用：包括测量费、考古发掘、场地平整、水电费、委托管理费、跟踪审计费、日照、环评、可研、交评、勘察设计、图审、监理费、招标代理、法律咨询费及其他等费用累计为3000多万元。
已发生项扣除3000万元暂列金额，实际累计总额约为7.26亿万元。

3、预计发生项
（1）桩基和总承包变更
预计后续变更总额约为5000万元。沿街配套用房立面由面砖调整为花岗岩干挂增加约500万元。
（2）弱电工程
特色部分设备和管理平台预计约800万元。
（3）太阳能热水系统
约800户，预计约需500万元。
（4）室外道路景观绿化及水电气工程
室外景观绿化预计合同价为1200万元；区内道路工程预计为1200多万元；区内自来水和消防工程预计为1200万元；电力工程约为3000多万元。
按照以上估计，累计费用为6600多万元。
（5）其他费用
房产测绘费、建设管理费（含委托费）、检验试验费、招标代理费、法律咨询费及其他不可预见费用等预计累计约500万元。
以上预计发生项费用合计约为1.39亿元。
已发生和预计发生两项合计约为8.65亿元。
（二）执行情况评价与原因分析
综合以上情况来看，该项目概算执行情况较差。投资控制中多方面超出常规，具体表现在：超常规开工速度使施工图纸设计深度和审查、优化的合理时间得不到保障，设计图经济性较差。建设过程中，设计单位配合力度较差，未按要求进行设计深化与优化；前期受政策与条件限制，在建设标准上考虑不充分，导致后期变更多，费用大。
1、设计深度不够，设计质量不高，指标偏差大
（1）概算与预算技术经济指标相差较大。
概算中钢材用量为2.5万多吨，预算时钢材用量为3.2万多吨，相差0.7万吨，投标时钢材单价约3700元/吨，2011年8月钢材单价约为5100元/吨；砼用量概算为14万多立方米，预算为19.4万多立方米，相差5.4万多立方米，投标均价约为330元/立方米，当前预算价为420元/立方米。两项累计相差甚大。
项目钢材用量平均指标为96.76公斤/平方米，砼用量指标为0.59 立方米/平方米。
施工总承包招标前，建设单位曾委托专业咨询单位对施工图进行过分析，并根据优化意见多次发出优化指令，召开了多次协调会议，但由于设计单位不配合，未按照要求深化优化，导致设计阶段的控制未取得预期效果。
如本项目按照其他三个类似项目的用钢量均值79.69公斤/平方米，砼均值0.53立方米/平方米优化，则可节省钢材约6740吨，节省投资约3500万元；节省砼20148 立方米，约200万元。
2、因前期设计考虑不周，后期设计变更频繁。
从目前设计变更量来看，结构尚未结顶就有70张联系将引起费用增加，可以明确估算的变更增加已超过1600万元。现场管理部门估计变更总额将达到8000万元。如按此标准计算，建安工程造价将超过2034元/平方米（不含装修）。与同期社会平均1600-1800元/平方米的建安成本相差较大。
比较2011年8月两个类似项目2060元/平方米（含装修）的中标价，考虑到类似项目桩基成本高（桩长）、基坑围护成本高（土质差、周边风险点多）、地下室大、装修和材料、人工上涨等因素，本项目高出其他类似项目约200元—300元/平方米，多增加投资约6700多万元。
3、因政策和指导思想调整引起的变更。
从分析可以看出，因装修标准调整，预计增加约3000万元；弱电工程因建设管理特色要求，在不计相关特色设备和管理平台情况下，预计增加300万元；太阳能热水器系统原定不实施，现实施须增加约500万元。因项目定位提升，景观绿化上的投入还有可能增加。
其他如因管理人员紧缺，新增了委托管理费、跟踪审计费、咨询费等费用约600万元。上述除节能变更外，累计约4400万元。
上述三项累计费用约1.72亿元。
四、对策与建议
总体而言，该项目概算执行情况较差的主因在于各阶段设计成果较差，设计单位配合力度不够。当然，由于建设单位项目管理团队技术力量和经验不足，考虑不周，项目在决策、设计和施工各阶段的造价控制不严也是主要原因。再者，有关政策和定位的调整也在所难免引起投资增加。为此，针对类似住宅类建设项目投资控制有如下几点意见与建议：
一、抓好前期规划指标和建设标准的深入研究，明确项目定位
建设项目在取得规划条件后应组织规划、建筑、结构、设备等各方面专业技术人才进行逐一分析。一来深入理解规划意图，二来深入分析项目用地周边景观、交通、公共配套、地形地貌和水文地质等条件和用地特征；三来针对目标群体定位和其生活起居健身休闲等需求特点，在项目初步设计前综合考虑项目定位和建设标准，确定建筑布局（形式、朝向、户型组合、高度等）、户型比例、配套分布及功能定位、立面用材（材料、颜色、规格、档次）等等。
二、选择合适的设计单位和设计团队，通过加强合同管理和行政监督，提高设计成果水平
国有投资项目或大部分利用财政资金项目，设计单位的选择一般都必须通过公开招标。为规范招标行为，确保项目设计质量，建设单位须事前对有类似业绩、有资质、有能力的设计单位进行调研，在合作单位（供应商）名录中建立企业的设计单位名录。招标时，可以根据行政部门预选名录范围和合作单位名录限定入围名单，并全面系统地向入围的设计团队进行项目设计目的、要求、意图和限额设计等的设计任务交底，让各家设计单位在同一起点上竞争。设计招标开标时邀请建设主管部门和规划部门的相关负责人参与，确保中标方案符合建设和规划部门要求，并选出最优秀的设计单位和方案。
设计单位选定后，应根据项目地质勘察报告、设计标准、拟定结构形式等确定地上建筑和地下室（有人防部分和无人防部分）的钢材、砼等控制指标，并在设计合同明确相应的超过或节省投资部分的奖励处罚措施。初步设计和施工图设计完成后，加强图审，应及时分析概算和预算情况，不断深化优化设计。这样既能给设计施压，也能提高其共同控制投资的主动性、积极性，有利于投资控制目标的实现。

通过事前控制，我们在类似住宅项目中取得了良好的效果，城西某项目的施工平均用钢量仅为66.79公斤/平方米，砼为0.49立方米/平方米，指标同比降低45%和20%。
当然，对于不需要进行招标的项目，建设单位可以提前择优委托设计单位，早日与设计单位研究项目定位、标准、投资等工作，保证各阶段设计质量在既定目标控制范围内。
三、通过绩效考核、信息技术等项目管理工具，提高施工阶段投资控制能力
绩效考核应结合施工现场实际情况和人员特点，既要有针对性，也有灵活性。在明确职责分工基础上，既要放权，又要建立多方监督机制，确保现场项目部（团队）成员能有效发挥各自能力和激情，规范管理行为。管理工具上应充分运用信息网络和管理平台，以便决策层既能及时掌控现场情况，又能及时发出指令。项目实施阶段，重点抓好以下几项投资控制工作。
1、加强各项招标（委托）和专业施工管理
加强招标前的施工预算（招标控制价）编制、审核、审批管理，严格按照法定程序和内部制度、期初制定的投资概算等开展主体建安工程、室外工程等各项招标工作；加强自来水、燃气和电力施工预算审核和合同管理，尽量节约建设资金；
2、严格控制工程变更，加强合同索赔和反索赔管理
建立科学规范的签证、审核、论证等变更审批流程，规范申请主体、变更原由、佐证材料，明确工程变更各阶段审核人员的责任与义务。加强全过程合同管理，一是在签订合同中明确质量、进度（总工期与节点工期）、安全文明施工和材料进场报验与检验、项目经理部人员到岗情况的责任和义务，并明确各项违约责任细则；二是建设单位合同管理人员要全面掌握日常施工现场人、材、机投入情况和进度、质量、安全文明施工等情况，并建档备查。三是建设单位现场负责人既要及时处理合同执行中变更、协调等问题，也要会同合同管理人员等及时提出索赔和反索赔等工作。