绿地规划设计阶段成本7大需要注意的优化点

导读：前至开发时序，后至物业管理，皆与规划设计有着千丝万缕的联系，因而也与成本控制密切相关。 在规划设计环节进行成本控制，可以最大限度减少事后变动带来的成本增加，尽管设计费一般仅占建安成本的1.5%~3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。 绿地的规划阶段成本控制囊括的范围有：开发时序、停车指标、公建配套、交通组织、场地竖向、综合管线、小区景观、建筑高度、样板区等。以下取重点进行讲述。 一、开发时序 以绿地苏南某项目为例，其开发时序考虑首期资金（投入和成本）、首期速度（规模和高度）、开工规模（规模和标段）、土方挖填（挖填结合）、首期到位（管线设备）、 交付时序（交叉投入）、分期规划（规划层次）等。比如该项目中（如下图），考虑到首期资金和首期速度，先开发1期B区位置中等板块，待开发2期C区抬高价格，最后开3期A区位置最差。与此同时，样板区无地库周期短，1期小高层区周期短、规模较小打造形象。考虑到开工规模，招标约10万㎡，标段约5~6万㎡，标段清晰，避免交叉；在土方上挖填结合，如下图，B1地块小高层规模9.7万㎡，B2地块的别墅规模4.7万㎡，与招标、施工标段规模匹配。理想的土方平衡是，小高层地块挖土，抬高别墅区场地。考虑首期到位，设备、管网、用房、及智能化等进行分期和提前投入。在交付时序上，避免重复、交叉投入。战略层面的开发时序与产品组合，与财务成本密切相关，受规划设计影响很大。比如，最佳开发时序与最优产品组合应根据项目获取前期的工作成果，进行综合确定。在土地价值利用上，成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出专业建议。在同一地块内不同位置的土地所拥有的景观资源及受交通、空气、噪音、日照等方面的影响而价值有所不同，这是客户所关注的，因而在拥有最优价值的土地上排布更多数量的可售产品有利于获取更高的盈利能力。 二、停车布置 小区停车布置上，要考虑土地利用、停车方式、车库设置等。在土地利用上，在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下与地面停车位是此消彼涨的关系，而前者建造成本远高于后者，因此合理安排地面停车，可大幅的节约成本。一方面，地面露天车位应最大化，另一方面，地面停车应按照最大边线的原则来布置。在停车方式上，一方面车位平面布置应最优化，即限定面积内停放量最大；另一方面，车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位。具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。在停车位体形控制上，降低停车位高度，减少单个车位面积。在车库设置上，集中设置地下室可节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。一方面车库宜集中设置，减少建造成本；另一方面，机械车位及地下车库进行高度预留。绿地的地下车库面积与地上建筑面积之比控制在20%~25%，在机动车停车上减少边角场地，在需求上，0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求，公建停车上没有地下配比，尽量地面解决。以绿地某个10万㎡住宅小区为例，按1000户计，如下表：可见，机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。非机动车库设计严重浪费，有成本挖掘潜力。因此非机动车停车可选择在地面架空层、停车棚及就近停车等，或是停在地下集中管理；在非机动车的多余指标上，可转变为机动车车位；而多余的空间可作为储藏间和物业使用。 三、公建配套 公建配套首先要回答一个问题：物业管理的不满意是否为开发的技术管理问题？1.控制配套面积对于同一项目而言，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价差之千万。而这些成本都要由可销售产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。面积满足土地规划要求即可，提升附加值而多建面积需要注意避免政策风险，合理确定商业面积。可优化的面积包括会所、学校、物业用房、架空层等。2.优化商业面积和布局建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。同样的商业面积采用何种格局来布置，如集中式商业、零散式商业、独立商业、底层商业等，将直接影响到商业建筑形态，从而带来其建造成本的差异。因此要控制商业面积，优化商业布局。组团大堂的形式与规模以绿地常州项目为例，如下图： 四、交通组织 绿地认为小区交通系统也关乎成本，包括出入口的数量和物业情况，以及消防车道的长度和成本等。首先，在路网布置上，减少路网的不合理曲线和弯折，道路设计充分考虑客户需求。其次，路网应合理简洁。道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可节约大量开支。再次，优化出入口布置。在满足消防、交通流向疏导等前提下，尽量减少出入口，既可节省出入口建造成本，又可减少出入口长期人员管理费用。第四，减少道路宽度，可减少道路面积、增加建设用地、节约成本。在满足消防与交通流量的前提下，注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道更节约占地，通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。 五、场地竖向 土方量控制如何做到最优化？一是要按原有地势排布产品。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，使动土量最小。二是场内土方平衡。尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量三是规划场地标高。土方平衡，因地制宜、降低排水坡度，尽可能减少挡土墙、护壁等，根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。四是关注排水坡度和水泵站。大量填土地块，考虑降低排水坡度减少填土量，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选。 六、样板区 售楼处规模、样板区规模占项目规模多大比例？有限资金应投入适当的规模。以绿地某项目为例：售楼处投入成本：6000+4000元/㎡，维护人员有8~10人；样板区投入成本：景观成本为800~1000元/㎡，维护人员有4~6人，维护成本为4.0~5.0万元/人/年。售楼处1200㎡减少100㎡装修成本提高900元/㎡，减少200㎡装修成本提高2000元/㎡。同理，与样板房同样要合理布局的是：一是临时设施的排布，避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临电的重复建设；二是道路设置上，尽量安排永久道路与临时道路的综合使用。 七、建筑高度 假设10万㎡的项目（如下表），每户使用面积78㎡，层数不同则户数不同。那么，住宅的经济高度和层数分别是多少？到底做9层、11层、18层还是80米高呢？因此，针对建筑高度，一是选用成熟产品。使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。二是可售比控制。对要求随楼附送的面积，应有市场分析，建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积 。

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