房产项目结算阶段的造价管控及竣工结算控制

对于不同的设计方案，有不同的工程造价，在进行方案比选的时候，可以利用价值工程进行选择。在设计阶段，应用价值工程进行控制，就是把工程的功能和造价两个方面进行综合分析，优选设计方案，应该是造价相对较低，功能评价相对较高，即价值系数最大的方案。因该方案满足必要功能，剔除了不必要的功能费用，这是价值工程的要求，同时也是造价控制的要求。价值工程在我国还处于起步阶段，而实践证明，价值工程在节约工程造价，提高工程整体收益方面，起着巨大的作用

施工阶段造价的控制
项目施工阶段是将设计图纸转换为工程实物的阶段。根据有关文献，施工阶段对造价的影响的可能性为5%～35%。因此，施工阶段造价控制也是整个造价控制过程中的一个重要阶段。项目开发进入施工阶段后，项目造价管理的实质内容就是施工合同管理。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理，已经基本确立了项目的建设成本，所以施工阶段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出，即严格把关项目的工程变更，减少施工单位索赔事件的发生。做好施工图纸会审图纸会审，是在招标完成并确定总承包方后，由业主牵头，监理单位、设计单位及施工单位参加的设计交底及图纸审查会议。图纸会审如在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能依靠增加工程造价，但能够在正式施工前解决，可以减少期后阶段的变更和返工，以及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸，发现错误和不合理因素予以排除。作为业主的造价管理人员，应以图纸会审为起点，在施工阶段不断对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在业主手中。严格控制工程施工中出现的各种设计变更设计变更主要由施工方、业主或设计方提出，业主要求设计变更主要是调整使用功能问题；设计要求设计变更，主要是发现原设计的缺陷问题；施工方要求设计变更，多数是出于施工方便考虑。由于业主或设计原因造成的变更，在变更前要对变更的费用、工期还有变更的必要性作出评估，使业主清楚该变更对总造价的增加或减少的影响程度，这部分变更造成的造价增加或减少应并入工程的总价中。对于已经确定的设计变更，业主应尽快向监理和施工单位发出书面通知，如情况紧急可先口头通知，再尽快补充书面通知，避免因工程返工引起的施工单位的索赔。而对于施工单位提出的工程变更，如是由于施工单位自身施工问题引起的或者是为施工方便而增加的工程量，则这部分增加的工程量业主不予计量。如某工程楼板的设计厚度为80mm，为了预埋水电管线的方便，施工单位在未经业主同意的情况下，与设计单位联系，将楼板的厚度变更为100mm，则这增加的20mm厚度混凝土业主不予计量，因为这可理解为施工单位为水电管线预埋方便而做的技术措施。对于变更工程的单价的确定，可按以下原则执行：合同中已有适用变更工程价格的按合同执行，合同中有类似变更工程价格的按类似价格执行，合同中没有适用或类似变更工程价格的，由承包商提出，经业主批准后执行。重视现场签证的管理签证是指施工过程中发生了图纸、合同或工程量清单以外的项目，造成的施工费用的增加。在进行现场签证的时候应注意以下几个方面：①对照图纸、合同或工程量清单，看签证项目是否包括在里面；②签证的项目的表述应清楚，如某抽水台班签证单，只注明了抽水时间，而没有注明水泵的种类是污水泵还是潜水泵，泵的口径多大等的一些其他信息，造成以后结算漏洞；③签证的工程量必须准确，签证项目完成后，应实际丈量工程量，防止施工单位夸大工程量；④签证的单价可按工程变更单价的处理原则执行；⑤明确签证的审批时限、程序和各级人员的审批权限；⑥一些隐蔽的签证项目应留有影像资料；⑦签证项目要符合现行技术规范和技术标准，如不符合则不予签证。做好施工组织设计和各种施工方案的审查对施工组织设计和施工方案审查的过程中涉及造价的部分，应进行认真的审查，如塔吊等起重机械的使用方案等。
竣工结算阶段造价的控制
（1）收集、审查结算资料。工程结算资料内容应包括竣工图纸和招投标文件、施工合同及补充协议、施工图会审纪要、工程地质勘察报告、经批准的施工组织设计、工程变更单、工程签证单、桩基施工纪录等。所有竣工图均应加盖竣工图章且签署完整，竣工图应无遗漏并能真实地体现工程实物的实际做法和尺寸（或数量），体现施工图修改的依据。竣工图的绘制应按照有关规定执行，竣工图审查重点，应在于修改依据的真实性、竣工图与现场实际尺寸（或数量）及做法相符和完整性。决算文件资料，原则上要求是原件且各方签章手续完整，如用复印件代替时，应安排人员将复印件与原件进行核对，注明与原件相符，经核对人员签名并加盖公章。文件资料的审查，重点在于有效性和完整性，并确保无遗漏。（2）按图及工程量计算规则，严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。例如在计算有梁板混凝土时,要扣除0.3m2以上的洞口，施工单位在编制决算时，碰到截面积大于0.3m2的洞口，往往会有意或无意忽视而未扣除，造成工程量的增加。（3）审查定额套用的准确性。防止施工单位故意高套定额，或者不根据定额的规定进行相应的换算。例如套综合脚手架时，建筑物檐高未达到50m，应套用多层檐高50m以内综合脚手架，而有些施工单位套用了多层檐高60m以内综合脚手架；卫生间、厨房间涂刷1.2mm厚JS聚合物水泥基复合防水涂料，应套用涂刷1.5mm厚JS聚合物水泥基复合防水涂料后，由于涂刷厚度不同，应按实际涂刷厚度来换算定额，有些施工单位却故意不予换算。（4）审查材料价格。根据施工合同、招投标文件、与施工单位达成的材料价格协议，或有关部门发布的价格信息等文件，来合理的调整材料价格。（5）审查取费标准是否和合同约定一致，防止施工单位擅自提高取费标准，或者增加取费项目。（6）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。（7）对于未按图纸要求完成的工程量、施工质量不合格的工程量及未按规定执行的签证，结算时一律核减费用。（8）施工单位的各种工期或质量违约情况，在结算时根据合同要求核减费用。（9）结算的审核根据工程具体情况，可选用全面审核法、重点审核法、分析对比审核法、分组计算审核法或者筛选法等方法，进行比较审查。