浅谈房地产工程造价控制的重要性和控制过程

　关键词：房地产；工程造价；存在问题；控制过程
　　1.前言
　　房地产的价格由许多因素决定，如地价、房地产的建设成本、销售费用、开发单位的利润、拆迁费用、国家的税收等等。其中房地产的造价影响到了整个房地产项目的房价和开发商的利润，作为房地产企业生存的基础对房地产价格有着决定性的影响。
　　2.当前房地产造价控制存在的问题
　　（1）招标方式不合理
　　目前我国房地产公司招标的方式一般为邀请招标，没有经过充分的竞争。很多房地产公司由于工期和进度的因素，采用费率招标的方式来对施工单位进行选择。还有某些公司采用的是“议标”的方式，即投标人报价结束之后用讨价还价的方式和投标人议价，这样的招标方式的缺点显而易见，比如投标人在报价时故意将报价抬高，留出还价的余地来和公司进行谈判。
　　（2）决策盲目
　　对项目的决策失误，体现在项目在进行建设之前没有对市场进行充分的调研，对市场的定位不准确，或者是对项目建设地点选择不当、投资方案的不合理等，这是造成各种烂尾工程的主要原因之一。
　　（3）没有考虑运营维护成本
　　按照现在的做法，开发商在工程符合验收的前提之下，一般只对工程建设的成本和质量进行关注和控制，没有在工程设计阶段就考虑到工程在全生命周期内的性能和造价，对工程后期运营维护成本计划不周全。
　　（4）合同管理意识不足
　　在现实中，很多开发商和承包商之间签订的合同没有采用标准的合同文本形式，造成了合同的不够严谨和准确，致使工程的造价以及其它相关费用的计算争议较大。施工单位在进场施工后通常会以各种理由来要求增加工程的造价，如果在合同签订的时候考虑周全，对风险有着准确的估计，强调好各种事项的应对措施，写明防范的条款，就能够有效地防止工程造价增长。
　　3.房地产造价的控制过程
　　（1）决策阶段
　　做好项目投资的预测，需要各种各样的资料，比如工程施工地点的水文、地质、气候、道路、通讯、管道等情况、材料的价格、市场的分布等情况资料。在对项目进行可行性分析的阶段，应该保证资料的准确和详实，造价人员应该对资料的可靠性和真实性做好详细的分析。以此保证经济预测和分析的准确性。对建筑方案的优化是重要的一环，研究表明在项目前期对方案进行优化，可以使节约投资的可能性达到80%。因此要想做到对工程造价进行有效的控制，就应该以工程的前期工作为重点，在对市场研究后结合自身情况，遵循效益至上的原则来进行多方案的对比选择。
　　（2）设计阶段
　　房地产的工程项目的设计，对整个工程造价的影响占75%～95%以上。在项目的设计阶段，应该推行设计的招标，以对设计单位择优选择。开发单位应该积极推行经济方案和建筑方案相结合的招标方法，将建筑的结构主体、景观绿化、配套设施放在一起招标，并组织邀请专家来进行设计单位的综合评比。这样既可以选择素质较高的设计单位，又能够促使设计单位在项目的质量上开拓创新，尽量降低工程的造价。设计人员应该对建筑工程的预算与费用定额熟练掌握，明确建筑材料的价格，依据项目的投资进行估算，来对设计概算进行控制。开发单位的各个专业应该在保证建筑工程的各项指标和功能的前提之下，制定双赢的设计策略，对投资限额实现合理的使用，将经济和技术有效融合在一起。
　　（3）招投标阶段
　　工程的招标和投标，包含了设备材料的供应商和施工的承建商这两个方面的选择。在这个过程中，开发单位首先应该注意遵循公平公正、诚实守信的原则，在招标之前对施工单位的资质进行严格的审查，还要进行实地的考察，以了解第一手的资料。其次应该对招标文件做好编制工作，开发单位的造价管理人员应该对数据资料进行收集、筛选、分析、总结等工作，对影响工程造价的因素进行预测、鉴别、分析和评价，然后在此基础上对招标文件进行编制，编制过程中对文件中涉及到费用的条款应该进行反复的推敲，做到无漏洞，这样有利于之后的造价控制。最后开发单位应该杜绝一味的低价中标，这样能够避免投标单位的恶意竞争，在保证工期和质量的前提下控制工程的造价。
　　（4）施工阶段
　　做好施工合同管理。对现场签证和工程设计的变更进行有效地控制，是施工阶段进行成本控制的关键所在。开发单位的管理人员首先应该对现场管理进行严格的控制，有许多的工程对这个问题没有足够的重视，致使最后在工程的结算过程中产生了麻烦，给开发单位带来了经济上的损失。其次应该做到对施工现场的主动监控、事前把关，从多个角度确定设计是否需要变更，始终把握投资的可控性，以减少不必要的费用开支。对于工程设计的变更应该进行严格的审计，对各项变更会给整个工程投资的影响做出计算。
　　技术层面上控制项目投资。技术上的措施是一个项目投资必要的保证，开发单位一定要做好主要施工技术的论证工作，结合行业发展的现状，采用新式的工艺和材料来进行工程建设。
　　经济措施中控制项目投资。开发单位应该加强材料采购工作的监督管理，对材料价格进行周密的调查和严格的控制。在一般的建筑工程的造价中，材料的采购费用占到总费用的60%～70%，因此建筑材料的采购是否合理，对工程造价的降低将有着决定性的影响。开发单位首先应该做到对材料的采购程序严格控制，对产品的性能和数量要求、型号规格等及时掌握，其次应该加强材料进场的质量验收工作。开发单位应该督促承建单位对施工进度进行定时的反馈，对于材料采购应该提前作出计划，还应该加强和供应商之间的联系，做好接货、卸货、搬运等工作的协调，减少承包单位在施工阶段对费用的索赔机会。
　　（5）竣工结算阶段
　　审核工程竣工结算。开发单位的造价管理人员在工程验收合格且各项资料齐备之后，应该按照合同中规定的有关条款进行工程的结算，一方面要对合同中约定好的清单价格严格的执行，另一方面应该核对设计变更之后与原设计的清单内容之间的关系，以避免发生重复的计价。
　　竣工结算的分析及评估。开发单位的造价控制部门应该对竣工结算进行详细的数据分析，在计算机中建立工程指标的各项系统，比如单位材料消耗指标系统、单位造价系统等。然后将预算的指标和竣工结算的指标进行对比分析，在分析结果的基础上进行项目竣工造价评估报告的编辑。