浅谈山地住宅小区配套工程的投资控制

山地住宅区体现了““可持续性发展”的思想，以建设生态型居住空间环境为目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性和耐久性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便利、环境优美、智能化的高品质现代住宅区。山地住宅小区较一般小区，室外配套工程投资比例大幅度增加，因此加强室外配套工程的投资控制，必须也很必要。
　　
山地住宅区指坡度在10%以上需要梯级和坡道处理道路高差关系的住宅区。住宅小区室外配套工程工程特点可用“多”和“紧”两个字概括。
　　1、管线种类多，交叉多。由于人们对高尚生活的追求，现代住宅小区多向智能化方向发展。现代化的住宅小区涉及给排水管道（自来水管、中水管、纯净水管、雨水排水管、污水排水管）、热力管道、煤气管道、通讯及智能管网（电话、电视、宽带等）、电力管线等。室外附属工程服务于主体工程，室外管网多敷设于楼宇前后狭小的地下空间内，可使用的空间小，纵横交叉因此也多。
　　2、参建单位多：室外配套工程是一项综合性工程，使用功能多，专业多，相关参建单位也多。有建设单位直接分包的小区内的室外管网；有已经缴纳配套费需要接入市政管网的部分管道工程，比如热力、电力、自来水、天然气等垄断或专属经营的单位等；有不充分竞争的电话、宽带单位等，都直接或间接参与部分室外配套工程施工。
　　3、组织协调多。建设单位处于项目建设的核心位置，对项目建设起着领导和组织的责任。参见单位多，作业面小，工期紧，交叉作业多，需要建设单位协调的事项多。
　　4、任务重工期紧：附属室外配套工程直接涉及项目的使用功能，其施工位于项目实施的最后环节，面临着单项工程的竣工验收和项目的交付使用，加之主体工程往往拖期挤占配套工程工期，致使大多小区管网工程工期紧上加紧。
　　5、场地小工作面紧：小区室外管网敷设方式有架空、直埋和地沟等方式，小区管网几乎都是埋设在其道路和绿化这一有限空间的地下，要求在一个短时间内完成诸多管线施工，工作面必然紧张。
　　
山地住宅区室外附属配套工程除了以上特点外，更有其自身显著的特点。
　　1、山地住宅用地形态复杂，一般占地面积较大自成体系，小区内的交通以车行为主步行为辅，所以最大限度的提高小区内道路的使用效率是构成小区优雅环境的前提条件。道路流线需要结合地形地势和等高线的变化，因势利导，做到流线简洁，减少道路坡度变化和施工土石方量，还要结合市政管道的敷设进行设计。
　　2、山地住宅小区的竖向设计应充分利用地形，选择合理的设计标高，尽量减小土石方工程量，做到挖填平衡，减少外运量。优选绿化方案重视地形地貌塑形，减少挡土墙和检查井（跌落井）的施工。

　　控制整个室外工程投资就要针对山地住宅项目的特点，树立全方位、全覆盖的全过程控制理念，管控风险，努力做到主动控制。
　　1、优化方案的规划设计：设计阶段对投资的影响占35-75%，设计方案的优劣、合理性可行性更多程度上决定了建设投资。设计单位在室外配套工程设计中，各个专业分门别类进行设计而缺少综合性的设计方案，且缺少小区管网立面综合图，所做的设计成果专业性强综合性差，指导性强可施工性差；部分垄断行业如电力的设计方案由供电部门依据供电批复及方案指定专门设计单位设计，同其他设计方案相比针对性强协调性差。这无疑给小区室外工程的施工造成了许多困难。因此，选择合理的管网敷设方案、加强对不同时间节点设计成果的设计深度和设计成果的审查是必要的。一是通过会议或其他形式积极组织所有的设计单位甚至施工单位对不同阶段的设计成果尤其是交叉部位关键节点的可施工性合理性进行综合会审，使矛盾及问题解决在设计阶段。二是重视审查山地住宅区成本控制要点：1）控制土石方量最小化；2）控制路网系统总长度；3）合理设置挡土墙高度；4）优化管网系统设置。三是协助设计部门做好设计技术交底，对化粪池、集油池、供电开闭站、燃气调压站等主要设施进行合理布置，加强对小区管网施工管理的预控。
　
　2、细化合同管理，减少索赔的可能性。合同是发承包明确双方权利义务关系的协定。室外配套工程涉及的合同主体点多面广，合同执行中对合同界面的理解和执行存在一定偏差，为以后的索赔埋下了隐患。合同约定了承包人承包工作的范围、内容，却对合同条款的细节缺少必要的斟酌、细化和明确，给合同的履行留下潜在的风险，尤其是不同合同界面交叉施工问题。如什么内容是必须独立完成的，哪些内容是配合完成的，以及配合费的记取和作业面的接受、移交问题等等……加强合同管理，重点是加强合同界面和合同签约过程的管理，尤其是“系统/系统界面”、“系统/环境界面” 的管理，减少索赔的可能性。
　　3、加强组织协调，为合作共赢创造条件。建设单位是项目的组织者和买受者，位于项目管理的领导及组织的核心位置。施工过程是各个承包单位完成的，但是室外配套工程涉及的参建单位多，对作业面的占用、移交及占用时间、占用范围的界定、施工的先后顺序等需要建设单位良好的组织和协调。良好的组织协调工作可以起到事半功倍的效果。
　　
服务就是效益，实用成功学创始人邹金宏曾说过“最佳服务是企业的生命，是创造利润的法宝，也是竞争的雄厚资本……”。项目实施中，项目管理人员要树立良好的服务意识，创造友善和谐的协作关系，为工作的顺利实施奠定良好的基础。
　
　针对山地住宅区室外工程的特点，结合施工现场的具体情况及工期的要求，科学、合理、统筹安排各专业工程的施工顺序，并进行有效控制，才能确保小区室外工程正常有序的施工。一是按照总工期的要求和现场可利用的作业面，结合各专业工程编制的施工进度计划， 统筹安排各参建单位进场施工。如条件成熟，最好作出小区管网工程施工进度网络图，组织流水施工，明确各专业工程对作业面占用的时间、范围及开始结束时间。并据此进行有效控制，使小区室外专业工程的施工形成一个衔接紧凑、合理交叉和有条不紊的施工局面。 二是坚持“四让”原则。即有压管道让无压管道，埋管浅的管道让埋管深的管道，单管让双管，柔性材料管道让刚性材料管道。三是加强对施工材料的性价比的控制，山地住宅区多岩石，选择性能良好的回填料对于保证管网的使用功能的意义重大，工程实践证明，采用石屑作为管沟的回填料，不仅能起到沙砾的保护作用，其自身的板结作用更是沙砾没有的优势，并且成本比沙砾节省40-70元/m3。
　
　 住宅建筑投资控制是个系统工程，它需要全方位多层次细化控制目标，严格落实责任，完善控制措施。尤其在山地住宅小区，室外配套工程投资占比大的项目，从关键节点到管道、管沟沿线、直到整个室外工程作业面，细化每个专业投资控制，实现动态控制、主动控制和全过程控制，对于项目的投资控制具有非凡的意义。