碧桂园管控工程成本的10大重点

导读：进度、质量、成本控制是项目管理的重要内容，本文结合碧桂园的工程成本、进度、质量的平衡管理，来谈谈房地产项目在事前、事中、事后如何精细化管控项目工程成本。
关于房地产项目工程成本管控，往往会从成本阶段控制及成本构成上分析，这样会陷入成本管控的某个点而难于从整个项目成本管理上去聚焦每个阶段的重点，尤其是难于在前期形成基于全局的落地性的成本推进计划。
本文尝试从事前、事中、事后工程成本管理应聚焦的重点着手，结合碧桂园的工程成本、进度、质量的平衡管理，来谈谈房地产项目在事前、事中、事后如何精细化管控项目工程成本。
事前：优设计，穿插工序
1.优化设计，减少变更
设计决定了整个项目至少75%以上的成本，那么优化设计、减少施工过程中的变更洽商量，将是事前成本控制的先锋兵。
大项的变更洽商的签订应采用四方会签制，参加签字人员有工地代表、工程造价人员、监理单位、施工单位。
工程部资料员负责对所有洽商变更按顺序编号，防止于结算阶段施工单位漏报须核减造价的洽商。预算部应配合工程部，积极办理须核减的变更洽商。
对结构工程及部分安装工程采总价包死的方式签订合同，虽可降低成本，但不利于品牌创立，因此应延长设计时间，加大设计投入，从根本上减小施工中的变更洽商发生量。对于像智能化系统、消防系统等专业性强的分包项目，可考虑由投标方于招标过程中对图纸进行专业优化。
碧桂园的设计、工程变更流程如下图：



2.优化人力，提高效率
人工成本控制之处，应是加强项目部管理水平，选用劳务水平较高的队伍，确保有效用工。
其次，要制定科学、合理的施工方案，从而减少无效用工。
再次，合理界定定额内用工和定额外用工，一承包人工工日确定人工费，工资单价控制在造价信息单价范围内，采用招标形式择优选择劳务队伍。
此外，尽量采用新材料、新技术、新工艺，从而提高劳动效率，降低用工成本。


3.材料设备，省就是赚
在“人”之后，接下来我们可以谈谈“物”。
首先，对于机械费用的支出，应“确保不赔，稍有盈余”，积极地进行机械成本的控制。
一方面应基于机械台班定额标准，结合市场行情确定合理的机械租赁价格，可通过招标竞争形式，择优选择；另一方面，根据合理施工方案，最大限度缩短机械使用周期，发挥机械使用率，防止闲置，降低机械租赁的成本支出，并防止损毁，避免赔偿。
其次，在材料成本控制上，由于材料消耗占了整个工程成本的65%左右，因此，加强材料成本的控制是降低工程成本最有效、最直接的方式。
材料采购成本控制，在价格上，按照工程的实际需用量，指定详细、准确的材料采购计划，最大限度的控制材料采购费用支出；
在质量上，材料的采购尽可能从厂家或厂家代理商手里直接采，材料保管人员在材料进场时，一定要认真核实实际进场材料的质量和数量是否与所要采购的材料相一致，特别是大体积的灰、砂、石之类的材料。
碧桂园的材料、设备确定与采购流程如下图：


4.就地取材，因地制宜
以韶关碧桂园项目为例，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工。
对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。
土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场、办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。
搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。


5.优化标高，平衡土方
对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度，从而达到加快进度，节省造价的目的。
标高的确定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进行。
接收场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标高准确计算挖方量的填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等 问题前提下适当调整标高。
碧桂园在土方平衡运转中，重点关注以下几个问题：
一是对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料，以达到节省造价的目的。
二是对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用于建筑物的回填，否则不但不能节省造价，还会大大提高基础处理的成本和时间。
三是含有大石块的土或者石块不能回填在准备进行桩基础施工的场地上，否则会大大增加桩基础施工的难度，增加成本和延缓施工的进度。
四是鱼塘、水池应该抽干水，适当处理后再回填。


6.工序穿插，缩短工期
碧桂园会通过制订项目开发施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。
碧桂园工程是各工程公司负责进行的：土建是由腾越负责施工的，机电是由机电公司负责施工的，精装修是由雅俊公司施工的，园艺、绿化也有专业公司，土方是土方队施工的，而自来水是由自来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的。再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多，协调管理的工作量很大，项目部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位，制订整个片区的整体开发建设计划，并做各项工作的穿插和组织。


事中：人、材、机督查与协调
1.控制进度，加强组织、管理
不得不说，进度控制是项目管理的重要内容，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本。进度快了，大型设备的周转费、材料租赁费还有人工费都会减少；
碧桂园的施工队伍很多，有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等。其中土建下面还有很多队，水平参差不齐。各施工单位只对自己施工单位范围负责，因此作为项目部的管理责任和协调工作量很大，必须全面、细致地做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及时进场和穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量和安全，确保施工顺利进行，才能保证施工进度。


2.劳务分包，加强质量管控
很多质量会影响后期的施工，举例说明，一根柱子要是垂直度不好，后期抹灰就会很厚，增加成本；模板要是支设质量不高，会漏浆，损失混凝土，后期可能还要錾除，增加人工费。


3.人工、材设的过程管控
在人工成本上，根据成本目标，量化、细化到项目每一个人，明确其责任及成本控制对象、范围。一是根据已编制的实施性施工组织设计，合理安排人员进场和退场；二是合理安排工作，提高作业效率，尽量减少成本费用支出。
在材设成本上，首先是合理配备机械，建立机械设备日常定期保养和检修制度，加强机械的维护和保养，加强机械操作人员的操作业务培训，提高其完好率和生产效率，杜绝发生机械事故，同时要做好机械台班记录和燃油消耗记录。对于外部租赁的设备，要做好工序衔接及登记记录，提高机械的利用率，尽可能使其满负荷运转。
其次，在材料消耗的成本控制上，一是编制施工预算，做出材料分析，确定材料的定额需要量；二是通过下发施工任务单和限额领料单对材料的消耗成本进行有效控制。一般领料的原则是：预算子目中能够分析出来的材料必须限额；预算子目中不能够分析出来的辅助材料，按实际发生计入材料消耗成本。
再次，控制甲供材料、设备采购成本。对于所有甲供材料、设备，须经招标、谈判，确定最优中标单位，并与之签订严密合同，约定供货方式、供货时间、付款方式等。对于甲供材料的核算，应严格按照合同约定的结算方式，准确计量，避免浪费。同时，应联合其他地产商等大用户对主要材料、设备实行联合采购，以达到最低材料、设备供货价格。对于需要外出考察的材料、设备，应尽量选用当地及周边区域的厂家，以降低公司费用及运送费用。
此外，大宗材料要与供应商签订合同，锁定价格，明确材料品质标准、供货时间、送货方式和交货地点；对于地材等零星用料，坚持用多少购多少原则，以免造成库存积压；把好材料收发关，明确工程合理的材料消耗量，节约用料，防止浪费；建立健全材料台账，加强材料的动态管理，合理堆放材料，减少二次搬运；材料进场时要认真点验，保质保量。


4.优选供应商，加强合同管理
第一，优选供应商，对于所有项目，都要通过招标或对三家以上承包商邀请报价，对报价满意的单位进行多轮谈判，以期达到最优，从源头上控制造价。对于选定之材料、设备供应商，应于供货完成之后进行评审，满意的供货商列入供货商名录，以备后续的合作。
第二，管理施工合同，施工合同应由预算部同工程部及监理单位共同协商，把质量要求、工艺要求、施工部位等罗列清楚，以避免日后纠纷。
第三，关于现场水电费的控制。水电费由开放商交纳，对所有分包单位，在合同中约定浪费水电的处罚条款，并在施工过程中严格执行。对于施工用水，应首先考虑降水的利用。开发商可考虑在打降水井的时候，考虑某个井打深一些，保证施工用水及部分生活用水的供应。对于用电，施工单位不准使用电器灶具，不准使用电炉子等高耗电量设备取暖。对所有水源、电源开关处设立醒目的节约标语或指示牌。
第四，土方工程施工应先行计算需要回填的土方量，存于现场，以减少土方回运及外购回填土源的费用。
此外，建安工程应先行作好施工计划安排，避免窝工损失及交叉作业损失。对于垂直运输，应做到垂直运输机械的使用效率最高，对于后期装饰材料，应在垂直运输机械拆除前运达应用楼层。


事后：平衡进度、质量、成本
首先需要明确的是，项目的质量、进度和成本控制不是绝对矛盾的。牺牲质量追求进度和成本的产品是难以被客户认可和接受的。因此，只有认真做好质量管理，把质量控制在一个合理的水平（并非完美）避免返工造成工期延误和成本增加，才能保证项目的进度和成本控制目标的实现。从这个意义上来说，质量、进度和成本控制的利益目标是一致的。
其次，无论是质量、进度还是成本，事前控制是关键。因此在项目启动前、动工前必须从全局出发做好规划、统筹和各项准备工作。
再次，从施工角度来说，进度和质量很大程度取决于施工单位的素质和能力，因此需要重视施工单位的选择问题，选择符合要求的施工单位，才能保证施工质量进度和成本控制目标的实现。
碧桂园选择施工单位的流程如下图：

此外，要强化安全意识，加强施工变更索赔工作，强化索赔意识，重视竣工结算工队。实物工作量完成，工程进入收尾决算阶段后，应尽快组织人员、机械退场，留守人员应积极组织工程技术资料移交和办理竣工决算手续，尽可能将竣工结算成本降到最低。同时要对工程的人工费、机械使用费、材料费、管理费等各项费用进行分析、比较、查漏补缺，一方面确保竣工结算的正确性与完整性，另一方面弄清未来项目成本管理的方向和寻求降低成本的途径。