从"汤臣一品"查处案看政府管理思维

从"汤臣一品"查处案看政府管理思维
朱咏敏：

房地产永远有说不完的故事，娱乐界主要谈绯闻，地产圈老是侃房价。“汤臣一品”最近又成了丛矢之的，自从该楼盘推出之日，舆论的争议几乎没有停过，摇摇晃晃走到现在，又遭上海市房地产资源管理局查处，罪名是捂盘惜盘，虚拟交易。这反而令我看不懂了，“汤臣一品”要捂什么盘呢？他是饱受卖不掉之苦，实属无奈之举，由于对产品的定位错误，每平方米11万的天价，使其楼盘变成名副其实的“精品展览”，而虚拟交易的最终目的，是为了抬高楼价，难到它还要卖每平方米21万？上海市的这次大检查，背景是建设部，国土资源部八部委联合下达的文件《关于开展房地产市场次序整治的通知》，从大道理讲都没有错，希望房地产市场平稳而健康发展，但从其实质内容看，政府职能部门的宏观思维与调控措施是短期的，肤浅的，是暂时治表的手段，非长期治本之策略。

一、房价上涨过快的根本原因是供需失衡

近期的蔬菜由于气候原因，供给量减少，价格小幅上扬，但蔬菜的生产周期很短，一二周后供应量正常，蔬菜价格也就平稳了。房地产就大不一样了，我们至今没有仔细研究过每年有多少住房需求，即使做的市场调研也很机械把住房需求分为：自住型、投资型、投机型。所以有关部门肯定不会料到山西的煤老板们，把大捆的钱运到北京去买房；也不可能想到在如此严厉的调控手段下，各地房价仍然上升。《通知》中的方法仍然是对流通领域的梳理，没有对造成这个结果追根溯源，就是房价压下去了，也是暂时的，二年前的土地供给不足，其滞后效应现在得到反应。就象无锡太湖的蓝藻爆发，其根源是太湖边的众多化工厂所为，迁移化工厂才是治本之策。有关部门对住房需求掌握是混沌的，而未来的用地规划是带有很大的不确定性与随意性，加上我们的调控手段还停留在行政方法为主（主要是下发通知、行政处罚、追究领导责任等），房地产的宏观调控难以走出“一调控就死，不调控就乱”的尴尬局面。今天“汤臣一品”卖每平方米11万，你查虚拟交易，明天“汤臣一品”卖每平方米5000元，你又要查它的不正当竞争交易。一个完全市场化的产品，政府没有必要花很大的公共成本去对付，老百姓对它的心理失衡问题，交给舆论来解决，政府要调节的是用地平衡机制。

二、应以经济手段调节与引领房地产市场

《通知》中提到的诸多问题，并非今天才出现，也不是什么新问题。对住房的捂盘与惜售，从原则上看，企业并没有违反法律。你说是企业借机惜售，他讲楼盘的销售时机未到，你说他囤积待售，只要企业的资金不出问题，对未来市场看好，从企业追求最大经济效益角度看，也并非犯了欺君之罪。如果企业运气不错，卖了好价，政府还有土地增值税可以调节，象“汤臣一品”的土地增值税我估计每平方米有3—4万元，企业自己会决策利益的均衡点。政府使企业不敢囤积的最好办法是增加产品供给。上海市市长陈毅在上海解放初期也遇到不法商人囤粮待贾事情，陈毅在当时粮食奇缺的情况下，没有把这些商人扣起来，而是从全国各地源源不断调粮入市，“涨”得这些商人马上打开粮仓。如果上海今年下半年对住房土地供给量象上半年一样紧缺的话，一个周期（上海为二年半）后，住房供给更加短缺，房价普涨是难免的。对虚拟交易的控制方法是增加交易成本，在预售住房登记同时，交50%的契税，今后可以退房，但契税不退，消费者除了特殊情况，一般无理由这么做，企业也因成本增加，其行为变得慎重而理性。近期媒体报道温州炒房团在重庆全军覆没，其根本原因不是媒体所归纳的：地段因素、房型大小，而是重庆房价整体增长平稳，交易进出成本门槛较高，炒房自然无利可图。这就是经济规律，谁也不能熟视无睹，我们对房产的未来预测为何老是“脱靶”，恐怕还是思维定势在作怪，总认为宏观调控房价会下降，把土地的供给、通涨的因素、利息的上调、人力成本的增加等元素都排外了，这样的预测能准吗？

房地产既然永远有故事，也就不断有问题出现，关键是我们处理问题的思维不能出问题。