发布于：2007-10-13 23:14:13
来自：施工技术/建筑施工
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“供不应求”一直是开发商解释房价邪涨的理由。事实上，政府提供的土地规划还是非常充足的，人们要想买到适合自己的房子本应该不是一个太大的问题。但现实情况是确实看到售楼处攒动的人群，那么“供不应求”从何而来呢？
继4月30个开盘楼盘计划流产后，5月预计的51个项目集中放量的局面又未出现。多数项目都在推迟入市，有开发商已经明确表示，要看看市场变化再决定何时开盘。我们可以看到一些项目的样板间和售楼处已装修完毕，甚至开盘企划和广告也设计完毕，但开发商就是迟迟不办理预售许可证。5月楼市供应量的预测铁定又落空了。
由于去年的调控政策影响，人们普遍认为2007年北京楼市将出现大放量的局面，5月份应该是北京新增供应量井喷的时间。按照往年的销售情况推测，2007年北京新增住宅供应量的涨幅应该可能达到去年的1.5倍的样子。市建委的有关规定要求房地产项目取得预售许可证后，必须在3天后开盘销售，但开发商为避免受到监管，往往就推迟办理预售许可证的时间，这也成了开发商推迟项目入市的最常用的一个办法。统计数据显示，截至5月24日，北京住宅类项目取得预售许可证的数量为127个，其中4月和5月取得预售许可证的数量为55个，前5个月住宅取得预售面积为406万平方米左右，与去年同期相比减少了62%。
一些开发商难得承认了目前的市场整体处于一个比较低迷的阶段的现实，因此开发商都不愿意在低迷的市场放量，如果大量楼盘在这个时候上市，必然引起供求关系的改变，进一步强化人们持币待购的观望态度，如果降低开盘价格，从长期来看不利于开发商们整体的利益。开发商和购房人在房价升与降问题上的角力时代已经到来，开发商不会满足9%的增长幅度，而买房人逐步意识到了房价已经到了顶天的高度。
我们不难发现，目前北京销售价格较低的楼盘，每次开盘销售前总能排出上千个号，开发商将开盘演化成为购房者摇号热抢住宅的闹剧，而导致这种局面出现的原因，正是开发商捂盘惜售的结果。这个结果的目的就是给购房者制造严重的心理暗示，那就是房子好卖，供不应求，但购房者却不知道，上千个排队的房号，是开发商故意延迟开盘后人为制造的市场策划行为。
但是，市场毕竟是有限的，不可能被无限放大，高价格也是受到人们收入的制约的。在四五环的期房价格已经达到每平方米万元以上的今天，人们还能有多大的购买能力呢？去年全国职工的平均工资达到21001元，而北京市的平均工资为36097元，北京的平均工资虽然高出全国平均水平70%的样子，但北京的房价却是全国平均水平的好几倍。
市场的规律不可能总被强势控制，最近股市的大牛冲天，就给房市的调整制造了一次绝佳的机会，大量资金从房市退出，让高房价的北京房地产市场真真正正地显示出了有价无市的萧条景象。一位朋友最近终于出手了一套在二手房市场挂了将近半年的一套房子，价格却比同地段房屋标价低了8%左右。朋友这次的投资计划基本上也是以略有盈余宣告结束，但这笔资金再投入房市的可能性几乎为零。
实际上，当前买房投资的人已经出现了逐渐下降的趋势，很多人已经在讨论2008年之后房价下跌后的风险规避办法。捂盘惜售早晚得售，囤地捂地也早晚得开发建设，开发商虽然手里有太多的房子和地块，但开发商也不能拿房子和土地当饭吃，捂盘也好、囤地也好，无非是一个目的，那就是把房子的价格搞上来，挣得更高的利润。这样的考虑不仅一般的购房人在考虑，那些投资房产的投机客也在考虑，开发商们当然不可能不考虑。
北京市场近几个月来连续出现的成交量逐步下降的数据就是需求已经出现逆转的标志，开发商继续捂盘只怕会烂在自己的手里了。只有有人认识到了这一点，开发商大量抛售的可能就会变成现实。捂盘不可怕，可怕的是谁能坚持下去，谁就会成为最后的赢家。（
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只看楼主 我来说两句 抢板凳前些天房地产知名写手马跃成有篇文章——《捂盘惜售是一些开发商在自掘坟墓》，简述五月份北京楼盘相对减少开盘数，谴责开发商捂盘惜售坑害消费者，并警告此行为不能长久，奉劝某些开发商悬崖勒马，免得楼盘烂在自己手里。我想进一步思考：捂盘惜售是否具有代表性？某些开发商为什么捂盘惜售？捂盘惜售如何一步步演变为不利于购房者？
通常情况下，为便于自身所开发的楼盘被购房者更好认购，在更短时间内获得更多销售订单，实现利润最大化，开发商之间会相互竞争，投入大量资本，研究、模仿竞争对手的先进设计理念，甚至谋求创新与赶超竞争对手。如此说来，捂盘惜售之固步自封行为实属开发商下下之策。即使捂盘惜售在整个行业不具代表性，市场也不会因此就不存在捂盘惜售现象，只要地方保护等促使市场不充分竞争因素存在，某些开发商就会安逸于捂盘惜售。
从购房者角度而言，某种程度也为捂盘惜售行为提供了可能。必定任何一个购房者都希望以更低价格获得更好使用价值或更多投资回报。谁晚了谁就得承担房价上涨的成本，于是购房者争先恐后购房。一定程度助长了开发商高枕无忧的心态，也难怪某些开发商捂盘惜售。
有点不可否认，无论从开发商角度看捂盘惜售问题，还是从购房者角度看，都难免片面。为了摆脱认识缺陷，特从开发商与购房者之间的竞争角度探讨捂盘惜售问题。竞争不仅存在于开发商之间或购房者之间，更存在于开发商与购房者之间。开发商总是希望购房者在最短时间内，以最高价买房，而购房者总是希望开发商所提供的房子，不仅物美价廉，而且升值空间广阔。
制度经济学解释竞争的实质是搜寻、检验、运用有效信息。按照这一理论解释，开发商与购房者之间的竞争类似一场信息战，即相互传递信息，迷惑对方、利用对方。如市场趋冷时，开发商或许会装腔作势、自吹自擂，好让购房者上钩。
说到信息传递，必然涉及到具体途径。就本人观察而言，主要途径有三条：政策、新闻、广告。谁更有效利用了这三条信息，谁就在竞争中处于优势地位。
我国宏观调控的目的非常明确，即稳定市场价格。房地产市场也不例外，虽然近些年房地产行业相关政策频出，但房价依旧高挺，至少到目前房价还没有出现明显下降趋势，政策并不利于购房者；新闻应当是社会公器，惩恶扬善维护社会正义，但以我多年观察，房地产行业真正有效传递真实信息的新闻并不多，使得购房者处于不利地位；广告本是开发商与购房者之间传递信息的最直接渠道，但目前房地产广告被夸大现象非常明显，购房者购买到的实际房子往往与广告所宣传内容相距甚远。
综述三条途径，购房者与开发商竞争中，处于相当不利地位。久而久之，购房者不再盲信政策，不再盲信新闻，不再盲信广告。最后购房者变得消沉，面对捂盘惜售现象，就像是正在捂头酣睡。
马跃成文章最后给我一个重要提示，认为开发商捂盘惜售不再高枕无忧，而是出于恐惧，运用制造热闹购房现场等虚假行为，苟延残喘着妄图再分一杯羹。
我只担心，吃完最后晚餐，不清楚有多少头狗熊能熬过那个寒冷的冬季。
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