房贷新政：欲激醒楼市投资麻木症

央行联手银监会发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，市场人士普遍认为，房贷新政策提示：遏制楼市投资投机。

东方证券房地产行业资深分析师王树娟分析，信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉，若能有效限制信贷资金流入住房市场，可对住房投资产生明显的抑制作用。央行和银监会联手推出的房贷新政策，“目的正在于此”。

王树娟表示，提高第二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆，从原来的2.33倍降至1.5倍。“力度虽不算大，但影响仍较为明显。”此外，第二套房的利率提升非常明显，目前所有购房者普遍享受八五折的优惠利率，按现行5年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而“按新政策，执行利率将提高到8.61%，提高非常显著。相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，第二套房购买者的年利息支出提高30%。”王树娟说。

中国国际金融公司研究部分析员白宏炜也表示，该政策严厉打击囤积土地、囤积房源行为，同时在开发贷款的申请要求上更加严格，这将有效促进房地产开发企业对现有储备项目的开发力度，加快存量土地进入市场，进而形成有效的房地产供应，部分缓解目前房地产行业供给严重短缺的局面；同时，商品房投资需求将会得到部分遏制。

“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率(五年期以上为7.83%)的1.1倍，这将有效加大部分房地产投资的资金成本，有效遏制部分房地产投资、投机性需求。”白宏炜说。

他预计，商品房价格快速上扬的势头将会有所缓解。但是，由于购房者、地产商目前对政策调控还处于比较麻木状态，因此，市场人士对政策能否有效执行仍持疑虑。“政策能否有效执行是关键，最大的难点是对二套房的识别界定。目前，主要通过人民银行的信息系统，具有一定的有效性，但仍存在较大的运作空间。”东方证券房地产行业资深分析师王树娟说，“但短期内，处于疯狂提价中的开发商可能会放慢提价步伐，观望数月。”(记者黄庭钧)