建筑密度、容积率、土地成本与房屋建设成本

所谓建筑面积，是所有建筑的占地面积与所开发的整个土地面积之比。一幢房子不管造几层，占地面积一般就是底层面积。

所谓容积率，就是总建筑面积与所开发的整个土地面积之比。譬如说，我在1万平方米的土地上造了2万平方米的房子，容积率就是2。

一块土地，不能全部用来造房子，道路和绿化必须要占据一定的面积。通常道路的面积约占整个小区面积的20%不到。按无锡市“花园小区”的标准，绿化面积应该在30%左右。这样，通常情况下，建筑密度应该为0.5左右。

开发商们在做广告时，往往向客户推荐说，我们这个小区的容积率是1.8，甚至1.6，基本上没有超过2的。可事实真相如何?

假定建筑密度为0.5，容积率为2的话，那么整个小区的房子就只有4层楼。如果是1.6或者1.8的话，那么这些开发商们不是在开发多层或者高层普通住宅，而是向我们提供别墅!

二年级的小学生都可以算出来，当建筑密度为0.5时，如果造6层楼，容积率就是3!

而现在开发商开发的多层住宅基本上均为7层，小高层通常都在10层以上，最高的有20多层。

再来算算地价。现在无锡市中心的土地拍卖价格，最高大约为250万元/亩，合3750元/平方米。假如有个10万平方米的土地，土地总价则为37500万元;按建筑密度0.5、容积率3(全部造6层)计算，可以造30万平方米的房子;这样分摊到每平方米建筑面积上的土地成本为1250元。

民用建筑项目，政府部门收取的各种规定费用(如城市建筑配套费、人防费等)约为250元/平方米。

框架结构的住宅，土建建设直接成本(材料、人工、施工管理费、税金等)约为600元/平方米。设备(如电梯、给排水、电梯等)购置及安装成本约为100元/平方米。

以上房屋本身的建设成本为2200平方米，总成本为66000万元。

道路面积为道路建设费用为120元/平方米。各种地下管线(给排水管网)的建设成本基本与道路建设成本相同。合计按240元/平方米计。道路面积按总土地面积的20%计，总成本为480万元。

绿化，比较高档的配置，包括小区内建一些小品在内，按30元/平方米计。绿化面积按总土地面积的30%计，总成本为90万元。

小区配套设施，如变电站等，按300万元计。

这样，整个小区的直接开发成本为：66870万元。

销售费用(广告等)按直接成本的5%计，为3343万元。

全部成本为70213万元。

最终单位成本为2340元/平方米——当然，这是按6层楼计算的。如果是造7层楼，成本要低得多。

高层建筑因为地基及荷载等因素，土建成本会略有升高，但土地成本会大幅降低，所以最终单位成本也不可能有太大变化。

所以，就算房价下跌到3000元/平方米，开发商还有近30%的毛利率!