成本测算实例

一、建设规模
出让土地面积10730平方米，合16.09亩。土地用途：商业、办公、住宅综合用地，土地级别：四级，建筑密度不大于30%，容积率暂按4.25计算，绿地率大于30％。
（一）按建筑面积划分
总建筑面积：50260㎡
其中：地上建筑面积：45610㎡（高层住宅25920㎡+商业800㎡+
多层办公5000㎡+高层办公13890㎡）。
地下建筑面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。
（二）按功能区划分
1、商业、办公建筑面积：19690㎡（含返还面积16000㎡）。
2、地下室面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。
3、住宅建筑面积：25920㎡。
（三）停车位 151个
1、地下室停车位：99 个。
2、露天停车位40个。（A地块12个+B地块28块）
3、架空层停车位12个(暂定)。
※特约条件：受让方无偿返还市政府指定单位办公建筑面积16000㎡。
（以上数据来源于初步总平设计方案，准确数据以日后规划部门批准的
方案为准）
二、建设成本
（一）建安造价
1、高层住宅：25920㎡×1700元/㎡＝4406.4万元
多层办公：5000㎡×1400元/㎡=700万元
高层办公：13890㎡×1800元/㎡=2500.2万元
商业：800㎡×1700元/㎡=136万元
2、人防地下室： 2000×2400=480万元
3、非人防地下室：2650×2200=583万元
人防器材、设备：50万元
消防器材、设备+水池：300万+150万
低层办公建筑人防异地建设费：15万元
小计：9320.6万元
（二）区内外五通一平配套
4、道路、绿地等配套：10730㎡×30%×200元/㎡＝64.38万元
5、水电立户、小区内道路及排污管道：45610㎡×150＝684.15万元
区外道路退让：2348.1㎡×200=46.96万元-拨付40万元=6.96万元
小计：755.49万元
（三）服务行业费用
6、建筑综合设计费用：50260×35＝175.91万元
7、监理费用：9320.6×1%＝93.21万元
8、勘探费用：9320.6×0.7％＝65.24万元
9、放样、测绘费：50260×1.5元/M2=7.54万元
10、招标代理费：9320.6×0.7％＝65.24万元
小计：407.14万元

（四）规费
11、基础设施配套费：50260×45＝226.17万元
12、图纸审查费：50260×1.5=7.54万元
13、散装水泥专项基金：50260×2元/M2=10.05万元
14、新材基金：50260×8元/M2=40.21万
15、环保排污费：4万元
16、定额测定费：9320.6×0.11％＝10.25万元
17、环境评价费：9320.6×0.36‰=3.36万元
18、道路占用费：50260×8＝40.21万元
19、小区智能化费用：50260×10＝50.26万元
20、住宅交易手续费：25920×3＝7.78万元
21、商业交易手续费：800×12=0.96万元
22、办公交易手续费：18890×7=13.22万元
23、环卫、环保、防雷审核费：50260×2.8＝14.07万元
24、契税：按基准地价约10730㎡×400元/㎡×3%×=12.88万元
（注：在无成交地价的前提下，暂按基准地价计取）
25、电梯设备费：12台×33.33万=399.96万元
26、住宅登记费、工本费、印花税：200户×95元/户=1.9万元
27、商业、办公登记费、工本费、印花税40户×565元/户=2.26万元
28、土地使用权初始登记费：10730㎡×1元/㎡=1.07万元
小计：846.15万元
以上合计售前成本为:1+2+……20+21+22+28=11329.38万元
三、销售总价：
根据XXXXX目前市场价位结合地块地理位置考虑，预判各功能
用房预期销售价如下：
1、底层店铺售价为6000元/M2,即800㎡×6000元/M2=480万元；
2、住宅售价为4600元/M2，25920㎡×4600元/M2=11923.2万元；
3、返还剩余的办公售价为5500元/㎡，2890㎡×5500元/M2=1589.5万元。
合计：13992.7万元。
四、售后税、费
1、综合税13992.7万元×11%＝1539.197万元
2、返还办公用房视同销售，营业税16000㎡×1800×6%=172.8万元（注：税务部门规定按市场成交价，本测算暂按建安成本价作为计税基数）
3、办公及销售策划广告费用：13992.7×2%＝279.85万元
4、资金利息：建安成本约70%计取本金，即9320.6万元×70%×0.01×12（月）×2.5（年）=1957.33万元
5、建安不可预见费：9320.6×3%=279.62万元
合计：4228.8万元
五、预算盈利
销售总价13992.7万元-建设成本11329.38万元-售后税、费4228.8万元=-1565.48万元。
若政府拨款2000万元，则预算盈利2000-1565.48=434.52万