土地出让政策：限价房用地出让 销售对象要明确

8月1日起 国土资源部规范土地出让政策实施 根据规定
限价房用地出让 销售对象要明确
国土资源部为规范土地出让而制定的有关政策8月1日起正式实施。规范中首次明确了限价房项目的销售对象、销售价格和中小户型建设比例须在住宅用地出让时进行限定。
8月起实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，是国土部在“国六条”出台后为规范土地出让而制定的。
据介绍，在限价房用地的出让合同中，将针对住宅套型建筑比例、销售对象条件、销售价格进行限制，同样在合同中明确的还有未来住宅项目的容积率、绿地率、项目开工、竣工时间等规划，并明确违约责任，从而保证政府供应的土地能够及时转化为中低价位、 中小套型的普通商品住房供应。
关于限价房购买资格的问题，有关方面此前曾透露，限价商品房销售对象条件的限定将不再采用收入标准。
相关背景
3块限价地下月同入市
记者从北京市国土局储备中心获悉，南沙滩、广渠路和东铁匠营3块限价商品房用地已经基本完成土地一级整理，有望在下月同时推出。
其中，南沙滩地块建筑面积10万多平方米，广渠路地块建筑面积40多万平方米，东铁匠营地块建筑面积18万平方米。
第三轮房价高涨应该归于土地出让制度政策的变化
2002年7月1日开始实行的土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。
首先，土地的强制性招拍挂让各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法的成为收取土地低进高出差价者。这种财力助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。
其次，土地的强制招拍挂大大的提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并且在市场中创造了一个高房价的预期让原本协议出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。
第三，当土地的公开竞拍价格大幅提高时，给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，自然加速了即期购房的欲望。普通的消费者会认为新竞拍的高成本土地一定会提供更高价位的产品。早买比晚买会更合适。在买涨不买落的作用之下，人们在涨时并不知道涨的最高点会在哪里，跌时同样不知道何时是跌到终点，却知道明天比今天好。这种预期价格升高的购买行为恰恰是建立在土地每次竞拍的价格都比上一次更高的现实之中，土地价格的增长比什么都更有房价增长的理由和煽动性。
第四，在地价和房价增长过程中，一定会有大量的非自住需求者参与到购房、炒房、租房的行列之中。当中国除了一个让人们头疼的股市之外没有其他任何投资渠道的金融市场时，商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。尤其是中国刚刚开始发展的地产市场中，有巨大的直接消费需求做坚实的后盾，自然房地产的散房投资成为了一种最佳的选择。当这种力量每年以3%～5%的比例增长并涌入市场时，自然就加剧了市场中的需求。当有一群人在不平静的大街上领跑时，一定会有更多人随行。出租收益目前的高回报自然使投资者会在投资能保持一定收益的情况下接受房价的上升。
第五，银行按揭早在第二波房价上涨中就开始发挥巨大作用。中国城镇居民多数尚必须依靠按揭才能解决住房消费问题，当这种用今后的预期收益来改变今天的生活质量的观念打破了中国人传统的先积累后消费的保守意识时，按揭使更多被强制拆迁的居民、收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，并加速了购房的行动。
多种因素的组合使现在的房价在短期内形成强大的购买支撑，供不应求则是重要的原因，全国一季度房价同比上升了6.7%，住宅增长了6.5%，扣除去年全年综合增长3.8%的因素，其同比增长约为2.9%，这样的平均增长水平低于一季度人均可支配收入增长的增幅是可以被承受和消化的。
当国家的管理者对投资增长的过速和房价在局部地区增长的过速表示担忧，并已采取了各种措施实行宏观调控时，应首先分析房价增长的因素。可以说三次房价的高速增长，主要的动因都与国家的政策变化相关，也应看到政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。不要指望今天的政策调整会在今天就发挥作用，房地产的反应速度会远远低于股市和建材价格的反应速度。
香港1992年之后房价下跌所造成的影响应引起调控决策者的重视。从1997年至今已用了7年的时间，香港政府出台了压缩土地和低价房的供给等多项救市措施，但房价直至今年一季度才略有上升，二季度又略有下降，并未走出寒冬。日本也大约用了12～13年的时间，今年东京的地价才开始波动并略有上升，房价已成为经济发展的主要指标之一。房价在一个较低的增长水平中保持一个长期的增长趋势，经济也才能平稳的持续增长。
来源：人民网

　从目前情况来看，中国对房地产市场的政策调控在今后两三年内不可能取消

　　2006年国家将出台一系列政策来控制房地产业,以达到百姓有房住的目的。湖南长沙一次交会上,正在观看房产资料的购房者。(龙弘涛)

　　中国房地产市场似乎患上了和股市一样的病症，需要用“政策”这剂猛药来医治，只不过与股市不同的是，股市需要用利好的政策来刺激，以使股市繁荣，而房地产市场需要用严厉的政策来打压，以使其过热的投资和过高的房价降温。