房地产商惊曝内幕：官商勾结吃了我四成利润

聘政府工作人员当“开发顾问”、在土地费上做文章、少交基础设施配套费、送钱物“摆平”政府官员后逃避项目抵押金、“套”住银行获得贷款、雇用“黑社会”成员强行拆迁……日前，一位房地产开发商向记者披露了他们违规开发房地产的内幕。


以下是这位开发商自述。


先走关系 搞定项目


我原是黑龙江省某地级市一家建筑公司的第二大股东。2002年，我同另一家公司一位股东合作，共同出资1000万元，以他公司名义从事房地产开发项目，我兼任项目总经理。当时我出资400万元，对方本应出资600万元，可对方说搞到这个项目要走关系，只出了350万元。


我们把这个项目搞起来，确实走了关系。按规定，我们应交1500万元项目保证金，但如果交那么多钱，就没有流动资金搞建设了。后来我们给一位领导送了钱和物，只交了500万元对方就答应了。说真的，当时如果项目费这关要是卡住，我们就没有实力开发这个项目了。


根据有关规定，开发商以拍卖方式购得的土地使用权，在拍卖摘牌后，马上就要交土地使用费。我们应交土地使用费1100万元，当时肯定交不起。于是同有关部门领导搞关系，不但推迟交费，也不用交那么多。后来拖了一年多，项目已经开工建设了才交费。


除了项目保证金和土地使用费，从事房地产开发还要交基础设施配套费。我们那个城市的收费标准是按建筑面积算的，每平方米收缴80元左右，我们总建筑面积为14.5万平方米，需交1140万元配套费。这是一个伸缩性很强的收费项目。按规定，这笔费用在施工许可证下来之前就该交，但我们的项目开工了还没交，后来虽然交了，也没有按规定交够。


从事房地产开发，个别政府部门管事的人很重要。在把土地“拿”下来以后，我们请有关领导干部去青岛、海南等地游玩了一圈。这些人回来后，就给我们“用上力”了。　


“套”住银行 增加贷款


其实，缴纳多项费用都要通过贷款。在贷款问题上，我们想了许多办法，终于把一家银行领导给“套”住了。我们先期交纳10%的土地使用费后，就把土地使用权证拿到了，后来又把项目许可证拿到了。我们找到一个县城的银行领导，通过他联系上市里某银行领导，以土地使用权证和项目许可证作抵押，从银行贷款1200万元。


一部分动迁户需要货币补偿，我们的项目共计要1亿元左右的补偿资金，这些钱都要通过银行贷款解决。如果按银行正常的贷款手续，肯定办不下来。我们想了一个“妙招”--跟先期贷款的银行“摊牌”，告诉银行先期贷款还不上了，想要还款，必须再贷款，等项目完工挣到钱一起还。那个银行领导没有办法，后来就主动给我们出招办手续。


“套”住银行后，为了履行银行有关抵押和担保贷款的规定，我的合作伙伴弄了许多假手续，比如从其他开发商那里借正在出售的别墅，又借了许多身份证。


在利用银行贷款方面，我们颇费心思。我的合作伙伴先是把1000多万元款汇往北京一家公司，然后再让那家公司给汇过来，这样，可用“引资”名义，享受市里许多优惠政策。　


低价评估 野蛮拆迁


把项目和土地等拿到以后，最难的一项工作是动迁。我们找到有关部门的一名领导，暗地里聘他作为项目开发顾问，给他好处。第一步，先让产权处冻结动迁户的房证，防止动迁户改变用途增加我们的动迁成本。在此过程中，我们可以摸一下动迁户的底数。第二步，委托评估公司对动迁户的房产进行评估。我们借助有关部门的熟人，可以给评估公司提供动迁区域房屋交易的最低价，这样评估公司就会给动迁户的房屋价值评估得很低。评估公司自然是向着开发公司的，因为评估公司是中介机构，都要抢活干，所以评估得越低，开发公司越愿意聘用。
通过低价评估，取得了对动迁户的一种“合法”补偿价格。可是我们制定的补偿标准太低，动迁户多次到市里上访。


说实在的，我们在动迁时搞了野蛮强拆。那年冬天11月份了，动迁户被断水断电，房屋盖都被砸了。当时，一些所谓“维护秩序的人”也被动用起来，这些人有的是“黑社会”成员。


我们从事的这个房地产项目，有许多地方违规。有些费用还没交齐，需要审批的那些章就都盖出来了。


事前我们对这个项目进行了测算。这个项目占地面积为12000平方米，建筑面积为14.5万平方米，按当时的最高价预算总成本约为4亿元。可我们利用手里的不到1000万元资金就把这个项目“鼓捣”起来了。


说实在的，这个项目在拆迁还没结束时，我就被迫撤资了。因为一路违规，我心里实在没底儿，特别是强行拆迁，我的合作伙伴动用了“黑社会”成员，我的心也受到强烈震动--吓坏了。我的合作伙伴担心我成不了事，顺势把我“踢”出来了。


我们起初的预算收入是5.6亿元，后来是实际售房价高于预算价，我的合作伙伴应该赚取了可观的利润。