租赁经济房优势显现 回购制将促福利租房

　采访中，不少业者都表示，回购和租售并举的推出确实是经济适用房政策的一大进步，在一定程度上解决了“部分人以此牟利，同时一些中低收入者买不到经济适用房”的怪圈。

　　回购将加大市民租房的意愿，回购和租售并举政策今后实施后，政府部门将在经济适用房的建设、销售、转让等诸环节加大话语权，起到更大的监管效果，而此前开发商的主导作用似乎更为明显。


　　面对回购制度所产生的衍生影响，北京利基投资顾问有限公司总经理陈靖路认为，在实现打击炒房目的的同时，可能促进更多的人租赁经济适用房，出现租多买少的局面。

　　如此这样，陈靖路认为，选择“需要一笔首付”，“较高的利息支出”，“额外的契税、维修公共积金等支出”的购房选择，相对“日常支出稳定、较小”，“不占用资金”，“房东(政府)出租意向稳定”等特点的政府廉租房，购买经济适用房缺乏竞争优势。可能会有更多的去选择租赁经济适用房。

　　近七成网友认可租售并举

　　对于“经济适用房由销售为主过渡到租售并举”，69.15%的网友则表示赞成，只有20.21%的表示反对。如果目前有资格购买和租赁经济适用房，55.32%的网友不会首先考虑租赁，只有34.04%的网友会，看来，购买还是大多数网友首先考虑的。

　　清城时代广场销售总监孟庆福则称，作为一种过渡住宅，经济适用房本来就应以租赁为主，“与普通商品房相比，经济适用房应该面积小、环境差，中低收入群体可以以此作为过渡，等经济实力提高后自然会选择退掉经济适用房，转而去购买普通商品房。同时，经济适用房与廉租房也应形成品质差异，后者应比前者的居住品质更低，这样可满足不同群体的需求。”

　　成业行投资顾问有限公司总经理邵念强也认为，经济适用房租赁的比例应该加大，今后经济适用房的租售比调整到4：1更为合适，“既保证中低收入者有经济适用房可住，同时又使其不能以此获利，这是今后政策发展的方向。”

　　政府主导权将得到提升

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认可邵念强的看法，他同时表示，租售并举使得更多存量经济适用房进入流通领域，从而弥补了廉租房供应量不足的尴尬局面，同时可在一定程度上减轻政府对经济适用房的补贴，“在美国等一些国家，政府明令经济适用房类项目的商业配套不准随便出售，而是由政府主导，通过商业融资来偿还建设成本。”

　　邵念强强调说：“回购和租售并举并不能解决所有现存问题。比如，经济适用房的购买对象、建设标准、物业管理以及房屋折旧等问题都还未进一步明确。另外，如果政府部门收回的经济适用房租金如何处理也应明确，最好将之用于弥补建设成本。”

　　邵念强建议，今后经济适用房的所有权应归政府，居住者只应具有使用权，“经济适用房的建设、流通流程应该是：开发商建好后，政府进行回购；政府将其出售或出租给符合要求的中低收入群；中低收入群体收入如果提高并超出了使用的标准，政府有权再次以合理价格回购或者回收；然后再将其出售或出租给需要者。”

　　总额对比

　　总价30万经济适用房的租赁成本低于购房成本

　　一套30万元的房子，按8成20年贷款计算，其购房总支出约46万，20年后还清贷款的时间点，其建筑折旧后该房子剩下的价值约21万(即：折掉约9万)。业主为为居住20年付出的代价是46万-21万=25万20年的廉租房租金总额(按照1000元/月计)仅为24万元。



　　借鉴

　　透明税收、循环基金可解回购问题

　　有业内人士认为，政府采取回购和租售并举的制度，这是在借鉴了香港和新加坡部分福利房政策，对我国内地的经济适用房政策提出的重大调整。但从一些类似政策性住房的管理经验来看，有不少值得借鉴之处。

　　新加坡：透明税收机制把关回购价格

　　戴德梁行亚洲房地产预测服务机构负责人李伟烈介绍，早在上世纪90年代的时候，新加坡的房价也在大幅度增长，一些已购组屋的房价也上涨了几倍之多，抛售的现象也较为明显。但是新加坡政府认为，通过这样的市场行为，可以使得一部分人获得利润来买商品房，所以在符合公屋销售标准的情况下，政府是给予鼓励的。

　　与北京炒房不同的是，新加坡具备非常透明的税收机制，居住公组屋要接受严格的审查，进行市场再销售的过程也属于正常的居住换代的过程，而不存在市场牟利行为。所以，如果要使得经济适用房的政策真正落实，重点在于政府基础职能的完善。

　　香港：底商收入建立循环基金

　　据业界了解，由于经济适用房的密度较高，在香港，公屋的底商都特别发达，政府将其收入作为领汇基金，成为公屋循环的资金保证。在香港或是新加坡，政府是最大的开发商，而目前内地仍采用政府委托开发商开发运作，这样不可避免会出现一定的政府监管力度不够的现象。目前政府可以委托开发商作为建筑施工单位，但是经济适用房的开发和分配由政府部门专门负责将是未来发展方向。



　　网络调查

　　五成网友质疑全程监管

　　1、由政府回购后，加强建设、销售、流转全过程管理是否能真正规范目前的经济适用房分配方式？



　　北京大学房地产研究所所长陈国强博士：全程监管是一个好的方向。过去经济适用房中出现的户型面积过大、购买资格审查不严等问题，是由于政府管理缺失等原因造成的，因此，全程监管很有意义，关键在于能否成功执行。

　　原来天通苑出现了交通问题，当时政府某部门出来牵头管理，相关责任单位明确各自的任务和完成时间，这是‘一事一议’，出了问题才解决。现在该规划中经济适用房、限价房、廉租房等保障类住房占了很大的量，需要在事前就做好制度的安排。

　　经济适用房这类保障性住房本身就是一个庞大的体系，涉及到市政、医疗、教育等各个方面，目前只有建委开发办一个部门来做是无法落实的。从以前的部分监管上升到全程监管，需要建立一个从上到下的管理体系，提升原管理机构的职能，增加专门的人员来强化，同时还需要相关部门来配合。

　　东中西部区域发展和改革研究院副院长孙飞：此次规委牵头提出了规划，国土局、建委、统计局、监察部门、工商部门等相关部门应该充当协调人，才能切实做到全程监管。

　　具体到监管过程，从建设环节看，过去经济适用房在立项选址、社区配套上存在不足，仅仅是解决居住问题，像天通苑的选址现在受交通制约很大，学校、医疗等配套也不够。

　　现在政府提出在建设环节上加强监管，此次规划提出了在交通干线周边选址，对户型面积也进行了明确限制，从项目一开始建设就在规避将来出现的问题。从销售环节看，经济适用房的供应有限，资格限制严格，造成了倒号牟利及不符条件者暗箱买房的现象，加大销售的监管力度后，这一现象将得到有效抑制。

　　2、经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购，您是持何种态度：



　　3、政府回购能否从根本上改变目前经济适用房资源分配的种种问题？



　　4、由销售为主过渡到租售并举，您是持何种态度？


http://house.mop.com/dc/sc/2006/1013/08472634.shtml