商业地产“售后包租”由明转暗

5月22日，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。与此同时，各地纷纷出台政策紧急叫停售后包租广告。一时间，占据报刊抢眼位置的售后包租广告纷纷销声匿迹，但记者调查发现，一方面售后包租依然在进行，另一方面，部分开发商已经开始转向完全持有经营。


“售后包租”暗流涌动
记者拨通了南城某商业地产项目电话，销售人员告诉记者，现在购买，还可以享受一定回报，并抱怨建设部警示之后，原本就不好完成的销售任务更难完成了。随后，记者又拨通了多个承诺过售后包租商业项目的电话，发现虽然不再大张旗鼓的宣传，但售后包租还在进行。
不过，现在各商业项目对“售后包租”都很敏感，记者表示要采访时，多个商业项目都避而不谈，即便是得知匿名采访、不提项目名后，还是坚决回绝了记者的采访要求，表示不愿在此风头出面。
记者从伟业、中原等各大代理公司了解到，他们所接手的项目中，售后包租还在继续，并没有停止，但是销售进度明显减慢，开发商叫苦不迭。
应重点监管承诺兑现
中原地产华北区总经理李文杰认为，虽然叫停售后包租广告对整顿商业地产销售市场很有利，但是也给一部分想做好商业地产的开发商带来一些困难，影响了销售进度，“如果把管理重点放在监督开发商兑现‘包租’承诺上将更有利于商业地产发展。”
“售后包租是商业地产销售发展的必要阶段，处理问题时，最好能区别对待，”伟业商业总经理蔡宇翔告诉记者，“客观上看，实行售后包租为一些自有资金不足，但又比较有长远目光的开发商提供了一定的资金和时间，让他们有实力去实现原来没办法实现的‘统一经营’，从而保证了商业项目的完整性和较好发展。这里面的确有成功的案例。”
不过，另一方面，蔡宇翔也表示，的确有部分害群之马，利用售后包租的高回报，骗取投资者信任，卖了项目后一走了之，不再管原来承诺给投资者的利益，造成了恶劣的影响。
自持商业风头渐起
在不少售后包租项目面对建设部警示一筹莫展时，记者了解到，也有一些商业项目转向了“自持商业”，如三环新城社区商业街SUNNY TOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业。
对此，三环新城总经理陆挺宇认为，目前，不少开发商仅把商铺开发作为吸引购房者的手段，商铺卖出去后，对后期经营管理一概不管，造成项目品质下降，“持有经营”可以让开发商更加确切地了解市场对商铺的需求，整合零散业态，统一招商经营，有效规避商业地产经营中的盲目性和无序性，在全面满足消费者需求的基础上，对餐饮街实行持有经营，与投资者进行利益捆绑，降低了商户的投资风险。为投资经营者及其他商户建立足够的信心，起到了主动、带动性作用。缩短了后期经营培养市场的周期及形成成熟商业环境的周期。
他告诉记者，三环新城的一期2万平方米定位为特色餐饮街，全部由开发商持有，只租不售，且招商对象要求为有商业经营经验的成熟商户。
有业内人士认为，商业地产持有经营肯定是大势所趋，整体的商业街出售面临着业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。但整体持有，可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整规划。美国、中国香港等国家和地区真正的大型商业项目都是以租赁为主。
记者从多家物业顾问公司了解到，虽然“售后包租”依然是绝大多数商业项目首先考虑的销售手段，但是，“自持经营”也开始被有实力的开发商重视起来。