土地拍卖制度筹划变革

面对近两年楼市存在的结构性问题，国土资源部已经多次申明要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，但因为在具体操作中存在的种种问题，国内不少城市在土地供给问题中并没有充分体现出相关保证。
针对该问题，国土资源部联合其他部门正计划对土地拍卖制度进行一定的改革，以保证楼市结构性调整落到实处。

拍卖制度筹划变革
6月上旬，记者从国土资源部获悉，国土部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案。新的改革方案将会解决土地“招拍挂”制度和新规则的衔接问题。
国土部有关人士表示，自实行土地“招拍挂”制度以后，国土部门一直在进行多种尝试，力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。此前，在上海曾推出了“有限区间内价高者优先”，即低于标底价或超过最高限价者，一律被视作无效报价；杭州、苏州等地在拍卖一些地块时干脆直接限制该地块的未来房价。
目前国土部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案。改革的思路就是“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。具体做法与现在建筑业的招标模式有类似之处。但相关人士并没有透露有关地价改革方案的其他细则。
“招拍挂”存在先天症结
5月29日晚间，国务院办公厅转发建设部、国土资源部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。该《意见》中要求，“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
但在该《意见》出台后，国土系统中有人士表示，该《意见》与现在的土地“招拍挂”制度有不相容之处。
有人士表示，土地“招拍挂”制度即土地资源进行市场化配置，也就是谁出的价高就卖给谁，从全国各地的实际操作情况来看，也都普遍遵循价高者得这一标准。但按照新的《意见》，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%，那这些土地该如何进入市场？还遵循价高者得的标准吗？最终产品类型的提前决定，对地价的形成有重要的决定意义。在新形势下，土地“招拍挂”制度和新规则如何衔接？新的《意见》中只表述“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。但对在“限套型、限房价”的基础上，如何开展竞地价这一问题并没有详细阐明。
该人士同时表示，其实，该问题一直存在，在土地“招拍挂”制度下，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，在相当区域内存在操作难度。
另有人士表示，目前不少城市土地收入已经成为地方财政重要的资金来源，“70%”的条款，实际上关系到中央政府与地方政府两重主体，对土地市场影响深远。
制度变革须多管齐下
在新政背景下，除了酝酿中的地价改革方案之外，有人士呼吁住房制度改革要多管齐下。
6月9日，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣认为，住房制度改革问题主要涉及投融资体制、金融体制、工资制度、土地使用制度、财税制度、物业管理制度六大方面，相关的制度要同步实行改革。要从根本上解决房地产市场健康、稳定发展的问题，一是要调整住房政策导向，二是要深化住房制度改革。
束克欣表示，目前要求大家都去买房居住，是非常危险的导向，会引发人们不正确的想法。在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%～50%。而我国，据建设部公布的数据，城市居民住房自有率近82%。住房消费是有梯度的，一般来讲，30%的人能有财力支持买房居住，房地产市场就相当不错。其余70%的人应是租房群体。对于这一块，政府该管的主要是解决谁投资建设适合这些消费者的租赁房的问题。
束克欣建议，政府应根据《通知》，要求开发商建设大量90平方米以下住房，卖给中产阶层，再由他们出租，实行租赁价格的上限管理，搞活房屋租赁市场，税收政策可以给予一定优惠。
政府也可以投资建设一部分公有住房，供公务员租赁。当然，这还需要工资制度改革相配套。政府还可以建一部分廉租房，供纳入社保的人群租赁。建立这样一个梯度住房消费体系，才有可能使房地产市场健康、稳定发展。