住房“倒按揭”短期内难以实施

住房“倒按揭”短期内难以实施
两会期间，“以房养老”的提案引发极大关注。提前改善居住条件，同时预留老年收入渠道，一举两得，应是不错选项。包括上海、重庆的地方两会，以及全国两会的代表委员议题中均提到相关内容，可行性方案已经进入具体研究阶段。可以肯定的是，政府对以此方式解决日益凸显的老龄化问题和社会保障问题的确十分关注。
“倒按揭”又叫“住房反向抵押按揭”，与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同，反向抵押是将自有产权的房子抵押给银行后，由银行每月付钱给抵押人。这是国外兴起于上世纪80年代的房产抵押产品，目的是为老年人提供一种生活保障方式，在老人无其他资产的情况下，实现“以房养老”。例如，某老人的子女无力或不愿承担赡养义务，自己也没有其他资产，他就可以以自愿方式将自有产权的房产抵押给银行，银行实际上获得了房产的所有权，但不会立即收回房产，而是仍把房屋留给老人居住，并由银行每月定额发给老人一定的生活费用。待老人过世后，已经拥有房屋产权的银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。
这种在美国称为“住房现金转换计划”的产品开始于上世纪80年代，到2001年左右，该业务只开展了两三万笔。这相比于美国8000万老人的总量，比例其实微乎其微。而开展较少的主要原因，就是产品风险的复杂性。据了解，美国的“住房现金转换计划”除了需要政府财政上的资助外，同样需要银行、保险等相关部门的联合运作。而之所以由保险公司介入就是要防范产品本身带来的金融风险。
“倒按揭”风险主要是人的风险和房屋价值风险两大类。其中，人的风险是老人寿命的不确定性。比如，银行在与老人签订协议时要评估房产价值，同时预计老人寿命，以确定每月支付的数额。如果老人寿命长于预期，损失在银行，而老人寿命短于预期，则老人受损。另外，由于协议年限较长，房屋本身价格随着市场变化会有不确定性，如果再加上利率因素，银行的金融风险就更大。因此需要保险公司的介入，为产品的顺利推进提供一定的保障。
市场上，这两种风险其实是同步进行、交错存在的。这就使‘倒按揭’变得更加复杂难控。美国的倒按揭产品也因此复杂多样，有的是在协议之初就确定不变数额，有的是几年评估一次，实行可调整的分配方案。目前看，无论是美国还是日本，这种产品的推广都并不理想。
除了这两个最大的利益风险外，“倒按揭”可能引起的社会问题也是市场关注的焦点。通过合法约定，老人在生前将房子卖给银行，等于转让了所有权，换得房屋居住权和部分现金收益。从法律上讲，这种“倒按揭”做法不存在任何违规之处。但这种做法一旦被视为解决老人生活保障的重要方式，致使社会对此过分倚重，则有政府回避保障责任之嫌。
金融界人士表示，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，而“倒按揭”要获得盈利却需要经过较长的时间。因此在任的经营部门负责人显然不会对任期后才能产生效益的贷款品种产生兴趣。另外，由于保险公司在经营原则上不允许借钱给个人，也不允许涉足非自住性不动产，因此，在研究过程中，只会凭借在寿险方面的经营知识给出精算建议。正确并可能的做法是，银行、保险业积极研究这种产品的可行性，政府积极推进工作的开展，但不应将其视为解决养老问题的重大突破。因此，在中国诚信体系不完善，服务业发展不配套，包括民政部门、养老院等社会联动的综合养老机制还不健全的情况下，实施“倒按揭”的养老方式并不成熟。显然，以“倒按揭”的方式实现“以房养老”的目的只是拿房产作为养老保障的方式之一，并且其中涉及复杂的社会问题和多部门协调联动的问题，并非想象中那么简单。因此近期实施该业务的可行性并不大。