上海别墅策划全案5(续)

玫瑰湾
位置 孙桥路202号（华夏路口）
发展商 上海振川物业有限公司
环境 地处孙桥现代农业生态圈\有硅谷、药谷之称的张江园边，小区环境优美
产品形态 由独状、联体和少量小高层构成，小区内多水近河道。
建筑风格和面积 建筑外观以红色为基调 独立别墅 295平方米 联排 161.12-196.12
价格 3200—3800元/平方米 会所面积 1600平方米
开盘时间 2001年11月
销售情况 独栋别墅已售完,目前销售联排别墅,总价在50-80万/套
主要卖点及概念 生态、自然：洁净的空气、新鲜的即食蔬菜瓜果、蓝天碧水，没有污染
捷运概念：外怀线、龙东大道、罗山路、浦东机场、南浦、杨浦大桥、地铁2号线、磁悬浮列车
备注 外立面已完、2002年年底交房
东方夏威夷
位置 上海沪南路5388弄
开发商 厦门大洋集团股份有限公司　上海夏大房地产开发有限公司
技术经济指标 基地面积m2 建筑总面积m2 容积率 绿化率
52万(分三期开发) 13万 小于0.25 65%
建筑面积 A B C D E G
276.69m2 290.80m2 310.28m2 260.83m2 346.77m2 271.09m2
J K　
308.62m2 396.68m2　
总套数 共500幢独立别墅,一期106户
主力总价 130—300万元
销售情况 一期预售率已达70%
主要卖点及概念 美国乡村别墅/夏威夷生活(4.5万平米人工湖,3000米人工河道)
备注 一期2001年5月开盘,2002年6月交房
虹山半岛
位置 上海虹梅南路2121号
发展商 上海景洪房地产有限公司
技术经济指标 基地面积m2 建筑总面积m2 容积率 绿化率
212588 60000 0.28 55%
建筑面积 联体206/207;独栋333.4平方米/套 物管费 3元/平方米.月
总套数 一期联排26栋(104套),独栋84套,另有少许双拼;二期联体二栋(8套),独栋54栋
价格 一期均价6500元,二期均价7500元,剩余房源独栋219万,双拼90万
销售情况 一期销售95%以上
主要卖点及概念 4.4万平方米新概念户外休闲运动公园和2.2万平方米新湖水景
备注 一期2000-11开盘, 2001-12交房;
浅水湾花园一期二期
位置 上海莘淞路990号
发展商 上海新世纪万润置业有限公司
建筑设计 华东建筑设计研究院
环境设计 美国JY建筑规划设计事务所
技术经济指标 基地面积m2 建筑总面积m2 容积率 绿化率
178000 100000 0.56 62%
建筑面积 272-446平方米 物管费 2.48元/平方米.月
总套数 一期独栋106套,双拼7栋14套,联排94套(22栋);二期独栋63栋
价格 联体3900-5200　　　　 独栋6300-7500　　总价150-350万
销售情况 独栋一期99%去化\双拼联排去化速度较慢
主要卖点及概念 房型\规划设计：水、树、草、桥\香港富人区浅水湾的原版移植
备注 2000-9一期开盘, 2001年12月
2、基准竞争研究对本案的启示
地理位置基准分析：
本案较九亭、新桥传统别墅区的别墅距离市中心更远，如绿洲比华利，这要求本案：
& 在产品力方面有所胜出或者进行与之不同的产品创新以弥补距离上的差距；
& 定位上做一定的区隔；
优势资源基准分析：
& 沪上水景别墅举不胜举，一般的水景概念已无新意，应在水景概念上有所创新；
& 生态概念没有得到很好的包装，应该是个很好的支撑，应做足本支持点的利益体现；
容积率基准分析：
& 高档物业中，独栋产品有更好的销售前景；
档次基准分析
& 对高档别墅的购买者而言，价格不是第一位的，最重要的产品本身。