上海别墅策划全案5

【第五章　竞争分析】
一、 竞争的基准分析原则
在开发前期，可以根据产品的已确立因素判定基准竞争对象，并加以研究，为产品的定位和营销模式提供客观可行的依据。
1、由本案确立因素决定的基准竞争对象
2、基准参考别墅分析
绿洲比华利
位置 明华路366号
发展商 翰阳(上海)城市建设发展有限公司
建筑、景观设计 美国JY建筑规划设计事务所
基地面积m2 一期750亩\二期500 别墅面积m2 一期33193 绿化率 0.75
建筑风格与面积 意大利H式 NF-西班牙式 NH-北欧式 NC-英国式 NG-法国式
443.45 355.62 356.44 416.99 429.26
NB-意大利式 北欧式A型 NE-法国式　
272.05 238.57 347.14　
总套数 一期356幢\二期220幢 物管费 2.5元/平米.月
主力价格 6500-9500　　总价130-260万
销售情况 一期剩二十几套
主要卖点及概念 规模大\密度较低\私家花园大\欧美别墅风格\大型生态社区\天然水系和鱼塘
云顶别墅
位置 泗泾镇泗陈公路方泗公路交界口
发展商 上海富淘房地产有限公司
建筑设计 同济大学规划建筑设计研究总院
景观设计 美国DND设计与开发有限公司
营造承建 上海开天集团
基地面积 28.3万平方米　　　绿地面积 18万平方米 建筑风格 简洁现代
建筑面积　A型(三层) B型(二层) C(二层) D(三层) E(二层) F(三层)
地上 327.05m2 278.95m2 272.09m2 330.79m2 272.52 m2 240.59m2
地下 185.79 m2 169.04 m2 180.55 m2 181.13 m2 163.47 m2 117.04 m2
总套数 一期66幢 会所 6000平方米
主力总价 160—320万元
销售情况 一期开盘半年不到，50多幢预售
主要卖点及概念 高档别墅山水\普罗旺斯的生活方式
九洲大唐花园
位置 九亭沪松公路1789弄
发展商 上海森泽房地产有限公司
设计师 上海同济大学城市规划设计研究院/四川省建筑设计研究院
建造商 上海森洋美房地产投资发展有限公司
基地面积 15万平方米　　　水域面积 5万平方米 绿化面积 6万平方米
建筑面积 C型(三层) F型(三层) D(二层)
318.85m2 316.32m2 283.01m2
总套数 首期35幢 会所 2000平方米
主力总价 3850-5880，120-230万/套
物业管理 2.5元/平米.月
销售情况 2001年5月开盘,半年去化65%
主要卖点及概念 水面面积5万平方米."户户临水,家家枕河""一环穿九岛,九九绕九州"/都市水上自然村
高水化率别墅区
枫丹白露
位置 上海南汇华东大道188号（离上海野生动物园半公里）
投资商 上海爱建股份有限公司、上海三凌投资有限公司、上海南汇工业园区投资发展有限公司
发展商 上海爱凌置业有限公司
行销企划 上海烨隆房地产咨询有限公司
技术经济指标 基地面积m2 建筑总面积m2 别墅m2 公建m2 建筑覆盖率 容积率 绿化率
245298.9 44620 40020 4600 9.4% 0.19 71.5%
建筑风格
面积 现代海派式 现代西班牙式 荷兰乡村式 法国贵族式 现代江南式 莱特式
396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2
现代上海式 波特曼式 德国现代式 密斯式 美国维多利亚式
457m2 472m2 424m2 508m2 513m2
总套数 共51套，其中一期28套，二期23套。
主力总价 250—350万元
销售情况 一期开盘一年左右，估计仍有3—5套未售出
主要卖点及概念 海派休闲文化，艺术氛围
备注 概念炒作时强调水环境和超低容积率，重点宣传休闲文化和艺术品位。在推广过程中曾邀约一批上海艺术界知名人士就文化和艺术话题展开讨论。