收入和房地产的辨证关系

赵晓：收入分配将最终决定房地产发展模式



北京科技大学教授 赵晓/文
　　人生莫大的快乐是求知并与人分享。当年毕达哥拉斯发现“勾股定理(西方称毕达哥拉斯定理)”时宰杀了100头牛来庆祝，可谓“南面王而不易”。笔者曾对房地产说了一句前无古人的话：房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题，得到业界尤其是房地产专家的认同，亦是一大乐事。



　　一、宏观经济地发展阶段决定房地产的发展阶段

　　中国目前的房地产发展势头很猛，一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，这是房地产发展的黄金阶段，旺盛的消费成为房地产发展的“经济加速器”。中国当前经济发展阶段比较低，房地产发展水平还不够，基本上属于第二产业，房地产企业的主要任务还是房地产开发，而西方的房地产已成为标准的第三产业，房地产金融和服务大大超过建筑业的规模。中国的房地产才开始由各自为战的“农业时代”进入标准化、规模化、集约化的工业时代。

　　二、房地产的发展也会决定一段时期内的宏观经济运行

　　本轮经济增长很明显的是从房地产增长开始的。2000年房地产投资和消费的增长均已超过30%，可以说成了新一轮中国经济增长的领舞者。过去几年，房地产对每年经济增长的直接贡献一般在1个多点，间接贡献高达2-3个点。以至于对房地产颇有微辞的央行在最新政策报告中，也要加以肯定。房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13%，房地产已然成为中国的支柱产业。

　　三、中国独有的增长模式影响房地产发展

　　中国的一个独有的增长模式是“诸侯经济”，是各个地方政府发展经济的政绩冲动。地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”的对双方都最有激励的增长模式。对于地方官员来说，只要土地卖的出去，城市建起来了，政绩有了，在死后哪管身后事。对房地产商来说，在哪有土地，有政府支持，哪就是最佳的商业发展时机，何必在乎骂名滚滚来。

　　这一发展模式的秘诀，还要加上一句“成本社会掏”。这其中损失最大的当然是失地农民，而环境污染等方面的成本则是由全社会来掏，成本的节省就是利润的增长。据国务院发展研究中心调查，农民从土地转换与增值中得到的收益不到全部的5%，一多半让开发商拿走了，农民在城市化过程中因此而导致的损失可能以数十万亿计。

　　四、宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系

　　房地产对经济发展的重要性使得政府视房地产业为战略棋子。1997年后，中国经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态，房地产业被认为是重振经济的法宝。因此政府出台了一系列促进房地产发展的政策，终使房地产走到时代舞台的中央。而随着经济转向过热，对房地产的调控也终于走到前头。所谓阴阳变化，物极必反，正是此理。

　　事实上，通过这几年的中国宏观经济数据能够得出，最“过热”的并不是房地产，而是带“外”字的一系列数据，如外贸增长、外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热特别重要的原因。但是，出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万，在增长优先的宏观政策导向下，不调外需而通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。房地产调控其实是外需调控的一种替代，从宏观角度看，房地产业为出口部门买单了。

　　五、宏观参数的调整将对房地产起到举足轻重的影响

　　分析房地产需求，应更加注重的是附加货币价格的需求。假设目前开发贷款是3.1亿，消费贷款是1.9亿，共5个亿，如果利率调两个点，则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿，那么房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以，影响最大正是宏观参数。

　　汇率的调整与否对房地产的影响很大。日本长期不调汇率，使大量外汇流入房地产行业，导致房地产泡沫，而在汇率大调后，大量资金投资美国和东南亚，房地产泡沫轰然倒塌。有道是，“形势比人强”，房地产的盛与衰，正在于此。

　　六、收入分配将最终决定房地产发展模式

　　从宏观的角度可以看出，由于权利资本、社会保障以及目前“你发财我发展、成本社会掏”的城市化发展模式等因素的影响，中国社会已经演变成建国以来空前的两极分化的收入分配格局，越来越多的穷人涌入城市(每年在1000-2000万)，这样一种拉美化的收入分配格局是不可能使中国房地产业朝健康方向发展的。这导致的必然结果就是开发商只为富人建房子，而大多数的穷人尤其是城市化以来所谓的“新市民”因上无片瓦遮盖下无寸土立足而与政府和开发商产生矛盾。

　　一个不合理的分配结构不足以支撑一个合理的生产结构。任何一个房地产分配问题解决得很好的国家，应该是一个中产阶级占主流，收入分配相对合理的国家。拉美式的收入分配将严重的扭曲中国房地产业的发展，它将成为制约中国房地产业发展的深层次问题。