【土地开发整理海外借鉴】德国农地整理中的权属管理

“农地整理中的权属管理”是指在农地整理过程中由于土地归并和重新分配而产生的权属调整和变更登记的行为。德国的土地整理工作历史悠久，随着历史的发展，其土地整理的内容不断增加，土地整理的目标逐渐提高，其中的权属问题也日益受到重视。1953年联邦德国颁布了第一部《土地整理法》，为了适应新的情况，分别于1976年和1982年两次修订，至今一直为土地整理的主要法律依据。该法在许多章节都提及土地整理过程中的权属问题，主要包括土地整理立项决定中的权属管理、整理中的权属调整与土地重新分配、以及最后的权属登记。
1德国土地整理立项决定中的权属管理
土地整理立项决定中的权属管理包括明确地产所有者的权益和责任，确定土地整理区内的土地权利人，拟定土地整理计划中的权属规定。
1.1明确地产所有者的权益和责任
土地整理的执行单位是参加者联合会。它由土地整理区域内的全部地产所有者以及土地整理期间的全部建屋权人共同组成，其权利代表是由该组织民主选举的理事会。此外，乡镇政府和农业协会等公共利益的代表机构也有责任参与土地整理。
开展土地整理一般应由乡镇政府和地方农业协会向当地土地整理局提出书面的申请，并由乡镇召集居民大会与土地整理局和地方农业协会一起讨论，明确地产所有者的权益和责任。
1.2确定土地整理范围以及其中地产的临时限制
土地整理局要起草一份详细的土地整理范围界线方案。根据《土地整理法》第７条的规定，界线的确定应以有利于充分实现土地整理目标为原则。所有宗地应整块纳入整理范围，不能只把某一宗地的一部分纳入整理范围。同时。界线的确定还要注意下列问题：
①尽量把居住在土地整理区域内的地产所有者拥有的全部农用地包括在整理范围内；即使这些土地位于相邻的乡镇也不例外。
②必须存在与整理区域之外相连接的适当的交通和水利条件。
③整理范围的界线应尽可能以当地易于确认的景物连接起来，如公路、铁路，道路等。
④整片的森林也可纳入土地整理范围，以便将农田与森林的边界作为土地整理界线，或者修建排水通道。
⑤根据乡镇建设用地规划，检查在整理范围内是否存在建设用地，如果建设用地需要修建供水或排水设施；或者可能存在自愿的农用地与建设用地的调换行为，则可能在土地整理范围内出现建设用地。
⑥乡村居民点是否全部或部分纳入整理主要取决于居民点是否需要实施土地整理措施。如欲使目前尚未完全开发成熟的居住区在道路等基础设施方面更加完善，或者使宗地结构方面的缺陷得以克服，则需将居民点纳入整理范围。
⑦根据《土地整理法》第44条和第45条的规定，地块调整可以通过地产所有者的自愿协商来实现。对此土地整理局给予优先支持。
土地整理范围的外部和内部界线划分方案确定后，土地整理局要征求乡镇政府和地方农业协会的意见，并经修改绘制在1：5000的工作底图上。对于小型土地整理项目，也可以绘制在１：2500的工作底图上。
根据《土地整理法》第8条的规定，如果遇到某些新出现的情况。可以改变土地整理范围。在这种情况下，根据变化范围的大小，应由土地整理局或上级土地整理局发布新的土地整理立项决定，明确新增加到土地整理范围的宗地或从原来土地整理范围内排除的宗地。
1.3确定土地整理区内土地的权利人
根据《土地整理法》第10条的规定，合法的土地整理参加者为在土地整理范围内拥有土地的全部所有者，拥有建屋权或其他地产权利的自然人和法人则为“副参加者”。这就要求准确地认定土地整理区内土地的权利人。
各类土地的权利人由土地整理局根据土地登记为依据加以认定。他们应当承担土地整理立项决定规定的权利和义务。
在土地整理过程中，如果某人根据某项官方文件证明自己拥有某一宗地或地产权利，但土地登记册并无相应记载，则土地整理局可以承认其产权。
如果在此基础上还有一些地产的所有者不能确定，则实际占有人为土地权利人。在这种情况下，必须由乡镇政府或官方文件证明占有者事实上行使着地产的所有权或他项权利。这也适用于非登记性地产的产权证明。
对于按上述方法仍然没有认定的权利人，《土地整理法》第14条要求以公告方式敦请他们申请登记自己的权利。这主要是为了能够进一步查明那些没有在土地登记册登记，但有权参与土地整理过程的权利人。
土地整理局在起草土地整理方案时将不考虑未被征明和确认的产权和权利。在此之后，尚未明确的权利仍然可以补充登记和证明。
1.4土地整理规划中的权属规定
土地整理规划是由地区土地整理部门批准并向参加者公布的行政决定。该规划由文字部分、土地整理资料，主要是土地整理规划图，补偿证明和新旧地产及他们之间相互关系的明细表等组成。其中新旧地产的对比以及补偿差额的说明，每个参加者有必要认真研究，有不清楚的地方在规定期限内提出，由基层土地整理部门负责解答。如协调解决不成，则上报地区土地整理部门的仲裁处。如再不满意，则可在发出通知后二周内向土地整理法院上诉。
土地整理规划中还必须规定新建街道、公路、河流和其他公共设施的权属关系，养护责任；公共设施和促进景观维护的保护条件；可转让在地籍册中登记的旧地产抵押权，用益权和优先购买权以及要求重新确定出租关系。