【土地开发整理海外借鉴】联邦德国的乡村土地整理

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I土地整理的法律依据和管理机构
根据联邦立法当局对土地整理的定义，土地整理是为了改善农业和林业经济中的生产与工作条件，以及为了促进土地开发和农业技术进步，对乡村地产进行重新规划和调整。
土地整理的法律依据由联邦土地整理法和各州据此颁布的有关实施法规共同构成。联邦土地整理法主要是为了适应战后土地利用关系的变化在1953年7月14日以附律的形式颁布的。现行的土地整理法是1976年3月16日修订和颁布的。自从联邦土地整理法颁布以来，已经出版了许多诠释该法的著作。在文物保护法、不动产交易税法和建筑法典等相关法律中，土地整理法的有关内容也得到了不断调整。
土地整理不是没收，对于纳入土地整理程序的每一宗土地，其地产所有者都得到一份价值相当的土地补偿，称为“补偿原则”。这一原则只有在与地产所有者协商一致时才可以放弃。比如，《土地整理法》第52条规定，若某个地产所有者同意部分或全部放弃土地补偿，则可给予货币补偿。在项目土地整理中，对于既定的项目计划也可根据专业法规给予地产所有者货币补偿。
土地整理工作由当地的土地整理局负责管理。该机构的名称和设置由各州立法规定。州级负责土地整理的主管机关(上级土地整理局)设在每个州的农业厅。根据《土地整理法》第3条的规定，在个别情况下上级政府的土地整理局也可以委托当地土地整理局以外的其他单位组织实施土地整理项目。
《土地整理法》第138条规定，每个州的最高行政法院要设立土地整理法庭，负责审议和处理相关的诉讼案件和纠纷。
Ⅱ土地整理法规定的土地整理类型
根据土地整理法，土地整理可分为常规性土地整理、简化的土地整理、项目土地整理、快速土地合并和自愿交换土地五种类型。
一、常规性土地整理
常规性土地整理的法律依据是《土地整理法》第1条和第37条，其目标是改善农业和林业经济的生产和作业条件，并促进土壤改良和土地开发。因此，土地整理的前提是必须存在这些方面的缺陷，例如农田形状破碎不利于耕种、道路通行不便、水利设施不全、开发水平不足等。常规性土地整理的任务是使上述情况有实质性的改善，并协调这个过程中不同参与主体的权益，包括协调经济效益与生态效益的不同要求。同时，还要尽可能为乡村地区的发展和进步创造有利条件。
常规性土地整理项目由上级土地整理机关批准立项。其涉及范围可以只包括一个村或乡镇，也可以横跨几个村或乡镇。为了实施村庄改造项目，也可将居民点纳入土地整理范围。在特殊情况下，甚至可以专门为一个居民点组织村庄土地整理项目。在葡萄种植区域，葡萄园土地整理也依据土地整理法组织实施。
反映了一个常规性土地整理项目实施前后土地占用状况的变化情况。图中不同的颜色代表不同的土地占用者或农场。比较图2?1和图2?2可以看出，土地整理后农田中地块的面积扩大，形状更加规则，每个单位占用的地块数目大大减少，为集中连片耕种和现代化机械作业创造了有利条件。
二、简化的土地整理
根据《土地整理法》第86条的规定，在下列情况下可以在一个或几个乡镇的范围内开展简化的土地整理：
(1)为了克服在公路、铁路、水利等基础设施的修建、改造或清除过程中对农田基本条件造成的不利影响，可以组织简化的土地整理。在这种情况下，土地整理所需要的占地面积必须在批准立项以前由项目承担者纳入公路等基础设施建设用地计划之内。
(2)为了实施住宅建设计划，如通过土地面积归并使地产位置、面积、形状等适合建筑需要，可以组织简化的土地整理。
(3)为了实施自然保护或景观保持计划可以组织简化土地整理。这种情况多数发生在用公共土地把位于保护区内的农业用地置换出来的情形。直接以现有公共土地来保护、维持或建设生态群落的项目也属于这种类型，如土地复垦。
根据《土地整理法》第86条的规定，项目建设者(如联邦、州、县政府或铁路公司)一般应承担土地整理项目的全部实施费用。
简化的土地整理项目可以在几个村庄、乡镇的一小部分、甚至独立居民点的范围内进行，也可以在已经完成土地整理的乡镇进一步归并地产，以便改善农林经济的生产和工作条件。
简化的土地整理项目由土地整理局批准立项，并决定所采用的简化程序和方法。
图2-3(见书前彩色插页)反映的是一个为河道整治和自然保护而进行的土地整理项目实施前后土地占用状况的变化情况。其中上半部分是整理前的土地占用状况，下半部分是整理后的土地占用状况。
三、项目土地整理
项目土地整理的法律依据是《土地整理法》第87?90条，其目标包括以下3个方面：
(1)通过土地整理将在公路、铁路、水利等基础设施建设项目中被征用的土地分摊给较大范围内的地产所有者负担。这是一种土地负担均衡措施，目的是在部分土地所有者的土地被建设项目征用时，避免他们的生存基础(土地)受到威胁。在项目土地整理中，土地征用将被控制在最小限度内。当然，这并不排除项目建设单位或其委托的机构在项目实施区域或未来的土地整理范围内预先购置土地，但这要征得土地整理局的批准。即使项目建设单位已经购置并拥有实施项目所必需的全部土地，如果这些土地不是恰好位于项目需要占用的土地位置，同样也要依据《土地整理法》第87条进行土地整理，以便将项目建设单位拥有的土地转换到项目占地位置。
(2)通过项目土地整理消除或减轻农业用地条件方面存在的缺陷。建设项目实施过程中经常会切断现有的道路、水渠等农田枋指钕钟械牡乜椋踔粱峤绱宓男姓指羁础Ｕ庑┒加νü钅客恋卣砭×考右韵蚣跚帷Ｔ谡庵智榭鱿拢ㄉ璧ノ辉谙钅考苹锥尉陀Ω糜胪恋卣砭中蹋员阊罢也⑷范ǘ运蕉冀衔欣慕饩龇桨福缭谑实钡奈恢媒ㄉ璧氐阑蛱烨诺取?
(3)实施建设项目土地征用计划。对于建设项目所占用的土地，由建设单位进行货币补偿。补偿数额由有关法律规定。
项目土地整理除了需要遵守土地整理法规的一般规定外，还要受下列条件的约束：①根据建设项目适用的法律(如公路法、水利法、铁路法等)规定，征用土地是允许的；②需要占用乡村土地；③占用乡村土地的范围比较大，总的土地损失要进行评估；④只有土地征用局才能委托项目土地整理。项目建设单位无权自行开展土地整理，但可向土地征用局建议和协商。立项申请只能由土地征用局向主管项目土地整理的上级土地整理局提出；⑤建设项目占用土地的分摊范围要经过与农业协会协商确定；⑥需要使用征用土地的项目必须已经进入计划审批程序。只要计划审批程序开始，即项目计划进入征求意见阶段，土地整理项目就可以批准立项。
负责项目土地整理立项审批的上级土地整理局还有权评价和决定以下事项：一是项目土地整理中土地征用局申请的各个方面是否符合物权法的有关标准；二是是否有必要在开始项目计划审批程序后立即开始项目土地整理，或者是否存在理由，将项目土地整理推迟到建设项目计划审批程序完成后再立项和批准。项目土地整理的立项审批文件由上级土地整理局签发。
项目建设单位应该支付土地整理费用以及建设项目适用法律所规定的其他补偿费用。与土地整理法规定的其他法律保护手段不同，关于货币补偿数额的纠纷和争议应根据建设项目所适用的法律由地产法院作出裁决。
四、快速土地合并
快速土地合并的依据是《土地整理法》第91-103条，其目标包括：(1)尽快改善农林经济中的生产和作业条件。(2)为实施自然保护和景观保持创造条件。
快速土地合并由土地整理局批准立项。实施快速土地整理的前提有两个：一是已经存在完善的道路网络，不需要重新修建道路。因此，这种类型的土地整理多数适用于已经完成土地整理的区域；二是不需要进行大规模的水利设施建设，包括灌溉设施和排水系统。
快速土地合并的范围一般局限于只涉及地产所有者的地产或部分地产，不能包括居民点建筑物，也不需要辅助的道路和水利建设措施。如果几个土地所有者或农业联合会提出申请，土地整理局可以在对有关问题和条件审查评估并做出肯定结论后决定进行快速土地合并。对于自然保护和景观保持措施来说，如果主管行政机关提出申请，并且土地合并有利于有关地产所有者，也可由土地整理局批准立项。
在快速土地合并过程中，一般要将破碎的地块合并成大面积的地块，尽可能在土地所有者之间以整块地产进行交换。如果地产交换发生在一个既定的、没有改变的道路和水利设施网络中，就不需要对合并区块重新进行测量。这是快速土地合并得以实现的一个基本条件。
在快速土地合并中，参加者之间的补偿问题尽量通过协商办法加以解决。土地整理局也可委托合适的机构或个人组织协商活动并指导协议的签定。最后的书面协议要经过土地整理局批准。同时，有关土地整理的规则和程序在快速土地合并时也可进一步简化。
图2-4(见书前彩色插页)反映的是一个快速土地合并项目实施前后土地占用状况的变化。其中，左边是整理前的土地占用状况，右边是整理后的土地占用状况，不同的颜色代表不同的土地占用单位。比较整理前后不难看出，土地集中连片的效果十分显著。比如，蓝颜色代表的B单位占用的土地从14块减少到4块，黄颜色代表的D单位占用的土地从14块减少到6块。